Волнующий многих вопрос, конечно, недвижимость. Сам факт владения собственностью делает человека увереннее в завтрашнем дне и более спокойным. В нашей стране с конца 90-х годов развилась довольно интересная ситуация, кто-то получил жилье в результате приватизации, кто-то купил в только что испеченных рыночных условиях квартиру, кому-то дали квартиру по выслуге лет или в награду за труд, кто-то вовсе завладел недвижимостью в результате криминальных схем. Этот вопрос можно рассмотреть глубже, но для этого потребуется отдельная статья. Я, как представитель поколения миллениалов, смотрю на недвижимость с глубоким разочарованием. Есть ощущение, что момент упущен и мы переходим в реальность, где аренда будет единственным вариантом проживания.
Один из ключевых моментов в гонке за собственным жильем - отсутствие наследства либо иной поддержки от предыдущего поколения. Ну про удачный брак писать не буду, все и так очевидно. Для тех, кто любит давить на совесть и мораль, скажу, что исследования экономистов говорят, что если ты родился в бедной семье, тебе требуется минимум 10 лет, чтобы встать на ноги. Экономически выгодно родиться в богатой или хотя бы среднего достатка семье. Для экономии 10 лет своей жизни любые средства хороши в рамках законодательства. Хотя некоторые чиновники показывают, что и это не так важно.
Мне около 30 лет и кажется, что при своей жизни мне не удастся накопить на свое жилье, по крайней мере без каких-либо бустов. На это есть ряд причин:
- недавний рост цен на жилье;
- низкая зарплата по отношению к стоимости жилья;
- высокая ключевая ставка;
- семейная ипотека и маткапитал;
- и будущие меры, которые обязательно будут предприняты.
Пофантазируем как можно накопить на свое жилье? Представим, что я обычный работяга где-то в Ярославле с ЗП по данным Ярославльстата около 65 000 рублей. Беру только стату из Интернета, то есть как это транслируется в массы, на деле понимаю, что ситуация может значительно отличаться.
Фантазия на тему "Войти в свою квартиру на рыночных условиях без поддержки и грабежа банка"
Решение очевидное - найти более высокооплачиваемую зарплату. Уезжать на заработки я не буду. Допустим мне удается немного подняться в Ярославле и я получаю +30% к средней ЗП и у меня уже ЗП 85 000 рублей.
Ищу 1 комнатную вторичку, ценник разный, но я хочу не в убитом состоянии, чтобы не ремонтировать и чтобы можно было спокойно жить. Новостройки пока не разбираю, так как чаще всего это пустая коробка, требующая вложений в мебель и стены. Примерный ценник вторички будет около 3,5 - 4,5 млн. Хотя я находила и за 2,5-3 млн., но это странные варианты.
Напомню, что в фантазии у меня нет своего жилья и я кручусь верчусь как могу. Поэтому к моим тратам нужно добавить аренду - около 25 000 рублей.
В своей фантазии я хочу за 5 лет скопить половину стоимости квартиры, тогда мне придется с 85 000 рублей откладывать около 35 000 рублей. Хотя, я уже сомневаюсь, что это возможно, но если совсем во всем себе отказывать и не болеть, то наверное так может получиться. Через 5 лет - квартира моя, но в ипотеку. При нынешних ставках ипотечный платеж выглядит так.
Но если нафантазировать, что рыночная ставка будет 15%, то уже неплохо.
Конечно, успеть накопить за 5 лет полквартиры это неплохой результат, но в реальности все оказывается иначе. За последние 5 лет стоимость недвижимости практически удвоилась, причем почти во всех регионах. Поэтому нужно принять во внимание, что иногда лучше взять ипотеку сразу, чтобы заморозить стоимость своей квартиры , а те проценты, которые будут уплачены, вероятно будут уже в цене квартиры. Возможно, кто-то подумает, что "вообще-то и ЗП выросла почти в два раза", но здесь скорее работает эффект низкой базы. Было 30 000 рублей стало 60 000 рублей. Относительно старой ЗП рост в два раза, относительно рынка жилой недвижимости несущественно. В некоторых регионах покупка стала почти невозможна при рыночных ЗП и высоких ставках.
Ещё одна неочевидная причина роста цен на жилье
Вроде все очевидно, да вот и не очень. Практика маткапитала вроде хорошее дело, но искусственное воздействие на рыночную стоимость всегда отражается в ценах. Представьте себе рынок, где продаются помидоры и вы знаете, что у каждого покупателя есть точно 300 рублей на кг (300? Серьёзно?). Продавец соответственно устанавливает стоимость помидоров так, чтобы часть покупателей смогла точно купить его товар. А теперь представьте себе, что некоторым дают ещё 300 рублей. Получается, что один покупатель может купить больше помидоров? Ну не совсем, продавец знает, что покупатель стал более платежспособен и ему тогда будет выгоднее установить стоимость выше на товар, иначе ему грозит дефицит предложения. Так вот, если вернуться к маткапиталу, то здесь даже не дефицит играет основную роль, а скорее необходимость в жилье, для тех, у кого появляется ребенок, жилищный вопрос намного острее, поэтому они точно пойдут покупать жильё себе, на этом можно спекулировать продавцу, искусственно завышать стоимость. Государственные деньги намного легче отдавать, чем свои кровно заработанные.
Что в итоге делать?
Рожать детей, чтобы получить низкую ставку по ипотеке и получить маткапитал. Не буду делать скрин какой сочный платеж будет по ипотеке, если взять 2 млн. Поверьте, очень сочно. Но это больше похоже не на меру поддержки, а ограничение, чтобы человеку было невыгодно быть одному и долго заниматься своей реализаций. Ну и сама идеология строится вы сами знаете на чем. Поэтому большинство живет примерно одинаково. Рожает - берет ипотеку.
А что если хочется иначе?
В некоторых развитых странах стало популярным арендовать жилье практически всю жизнь. Повысилась мобильность населения, иными словами, где хочу там и живу. Конечно, и здесь есть свои минусы, но это тоже мировой тренд - аренда против недоступного жилья. В этом тоже есть своя философия. Кто-то видит в этом проблему, а кто-то возможность.
Заключение
На фондовом рынке редко бывает, когда актив стоит справедливо, чаще - либо переоценен, либо недооценен. Поэтому не стоит ждать справедливой цены за квартиру, но искать возможность недооценки однозначно стоит. Цепляться за бетон и влезать в долги не всегда самый лучший вариант. Возможно стоит рассмотреть аренду как некую возможность не быть привязаным к своему месту и учиться зарабатывать больше не для покупки квартиры, а для накопления собственного капитала. Ведь иногда уверенность придает не само наличие квартиры, а ощущение, что ты можешь ею обладать в любой момент.
Спасибо за прочтение, подписывайтесь на канал, буду дальше делиться размышлениями.
Кстати, как начать копить уже сейчас можно прочитать здесь