Выдача ипотеки на постройку жилья упала почти в пять раз. Эта фраза не гипербола — цифры Центрального банка показывают резкий спад спроса на кредиты для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Разберём, почему это произошло, как изменился рынок стройматериалов и что конкретно делать людям, которые планировали строить дом.
Что произошло и коротко по сути 🧾
- В июне выдачи ипотеки на ИЖС опустились до 12 тыс. кредитов — почти в 4,7 раза меньше, чем год назад (тогда было около 60 тыс.).
- Общий объём выдач упал до 47 млрд рублей — более чем втрое по сравнению с прошлым годом.
- Кредиты именно на строительство (не на покупку готового дома) сократились сильнее всего — до примерно 6 тыс. ссуд.
Почему спрос рухнул — главные причины
1) Отмена массовой льготной ипотеки под 7%
Во II квартале 2024 года около 60% всех кредитов на ИЖС выдавались по этой программе. Её завершение с июля прошлого года резко сократило поток заявок.
2) Ужесточение условий семейной ипотеки
Правила изменили: теперь некоторые льготы доступны не всем — это уменьшило число потенциальных заемщиков, хотя семейная ипотека всё ещё составляет порядка 80% всех жилищных кредитов.
3) Введение эскроу и требование аккредитованных застройщиков (с 1 марта 2025)
Раньше человек мог взять кредит, получать деньги и сам управлять стройкой. Сейчас средства блокируются на эскроу-счёте и потратить их можно только через аккредитованного девелопера. Это лишает гибкости и отпугнуло многих частных застройщиков и заказчиков.
4) Высокие рыночные ставки и отказ банков от базовых программ
Банки отмечают, что простые ипотечные программы сейчас невыгодны массовому клиенту из-за ставок — поэтому доступность кредитов снизилась.
«Введение эскроу-счетов и привязка к аккредитованным застройщикам убирают главный плюс ИЖС — индивидуальный контроль расходов. Для частных застройщиков это резкий удар — многие оказались не готовы к новой модели, начались недострои, и рынок охладел», — отмечает Регина Дыдалина.
Как это отразилось на ценах и подрядчиках 🏗️📉
- Снижение спроса подталкивает вниз цены на стройматериалы — это заметно, несмотря на высокую годовую инфляцию.
- Услуги аккредитованных компаний в составе проекта почти не подорожали; подрядчики же в отдельных случаях делают большие скидки, чтобы загрузить бригады.
- Для заказчика исчезла экономия от самостоятельного контроля — теперь цены и выбор материалов часто диктует застройщик.
«Снижение активности в секторе ИЖС уже отражается на стоимости материалов и услуг. Но у застройщиков появляется больше рисков: им сложнее планировать и контролировать потоки платежей», — констатирует Владимир Чернов.
Кому и что выгодно сейчас — практическая оценка
Для тех, кто готов ждать: падение цен на материалы — шанс сократить бюджет стройки в будущем. Для тех, кто не хочет рисковать: готовые дома или квартиры остаются более предсказуемым вариантом. В регионах с высокой долей частных домов (например, Краснодарский край) спрос на ИЖС будет держаться лучше.
Короткий чек‑лист для тех, кто всё ещё хочет строить ✅
- Проверьте список аккредитованных застройщиков в вашем регионе до подачи заявки.
- Запросите механизм работы эскроу: этапы, условия разблокировки средств, гарантийные обязательства.
- Сравните стоимость строительства с учётом скидок на материалы — составьте реальный сметный расчёт.
- Оцените риски недостроя: узнайте репутацию застройщика, наличие завершённых проектов.
- Если ставка по ипотеке сейчас высока — подумайте о накоплении средств, чтобы взять кредит при понижении ставок.
- Рассмотрите альтернативы: покупка готового дома, ипотека на готовое жильё или строительство в регионах с активным рынком ИЖС.
Что будет дальше: прогноз до конца года 🔭
Эксперты считают, что сегмент ИЖС имеет потенциал — по опросам, более половины жителей многоквартирных домов хотели бы переехать в частный дом. Конвертируемые желания и низкая доля рынка сейчас означают: восстановление возможно, но привязано к двум факторам — снижению ставок и расширению перечня аккредитованных застройщиков. Пока кредиторы сохраняют осторожность из‑за высоких рисков и меньше работают с частными домами.
«Доля ИЖС не вырастет резко, пока не станет доступна более дешёвая ипотека и пока число аккредитованных компаний не увеличится. Но при улучшении рыночных ставок кредитование начнёт восстанавливаться», — подчёркивает Виталий Костюкевич.
Вывод и конкретные рекомендации 📌
Выдача ипотеки на постройку жилья упала почти в пять раз — это реальность, требующая пересмотра планов. Если вы собираетесь строить:
- Не торопитесь с кредитом при высокой ставке. Подготовьте проект и смету, накапливайте стартовый капитал.
- Проверяйте аккредитацию застройщиков и условия эскроу заранее.
- Сравнивайте варианты: готовый дом, ипотека на готовое жильё, строительство в другом регионе.
- Следите за рынком ставок: снижение ключевой ставки и расширение госпрограмм — ключ к возрождению ИЖС.