Россияне задолжали по ипотеке 22,1 трлн рублей — этот объем сопоставим с половиной расходной части федерального бюджета. Между тем, экспертов куда в большей степени беспокоит иное обстоятельство — стремительный рост «просрочки» по жилищным кредитам: за год её доля в ипотечном портфеле банков увеличилась с 0,36% до 0,74%, и составила к июлю 145 млрд рублей. Ситуация связана, прежде всего, с ужесточением ипотечных условий и стагнацией реальных доходов населения.
Как показал опрос, проведенный аналитической службой крупной девелоперской компании, 38% заемщиков средств на обслуживание кредитов хватает «впритык», а 23% вынуждены периодически занимать деньги. Тем не менее, все эти сложности не останавливают людей. По данным ЦБ, в июне банки предоставили 68,7 тысячи рублевых ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 308,9 млрд рублей (в мае — 63,3 тысячи ИЖК на 287,3 млрд рублей). Из них 85% выдач пришлось на льготные госпрограммы, в основном, на ипотеку для многодетных семей.
Очевидно, что говорить о надувании на этом рынке полномасштабного финансового пузыря пока не приходится. Скорее, тревожит то, с какой скоростью и неотвратимостью прирастает доля «плохих» долгов. Сегодня она находится на историческом максимуме. «Просрочка», превышающая 90 дней, в подавляющем большинстве случаев означает, что человек уже не будет платить. Конечно, до подлинной массовости еще далеко (145 млрд рублей на фоне 22,1 трлн выглядят мелочью), но проблема четко обозначена и имеет явную тенденцию к усилению.
«Хотя цифра в 22,1 трлн рублей впечатляет, с точки зрения стабильности рынка важен не столько совокупный объем ипотечного портфеля, сколько его просроченная часть, - говорит директор Центра исследований социальной экономики Алексей Зубец. - Пока она не доходит до 1%, а в целом сектор ипотеки фактически спасают программы господдержки. С другой стороны, настораживают некие социальные моменты: как показывают опросы, за последние месяцы в России в полтора раза выросло число тех заемщиков, кого пугает перспектива невозможности выплачивать ипотеку в случае ухудшения их финансового положения. Сейчас таковых меньше 10% от общего количества, но эти страхи нарастают».
Кроме того, напоминает Зубец, происходит сжатие рынка труда: в частности, во многих компаниях, прежде всего, в гражданских отраслях, сотрудникам сокращают премии. То есть, темпы роста реальных доходов (а выплаты по ипотеке порой превышают половину дохода домохозяйства) в целом стагнируют. Соответственно, снижается и платежеспособность заемщиков, которым всё тяжелее обслуживать кредит на фоне инфляции в 8-10%. В силу затоваренности стагнирует и рынок первичного жилья: доля нераспроданных квартир в новостройках достигает 70% (319 тысяч — в полтора раза больше, чем год назад), и банкам остается, по сути, одно — пытаться реализовать недвижимость с дисконтом в 20-30% и более.
«Хотя доля просроченной задолженности по жилищным кредитам относительно всего портфеля выданной ипотеки все еще менее 1%, в абсолютном выражении она продолжает расти, - отмечает менеджер продукта «Ипотека» в компании «Сравни» Екатерина Сташкова. - Очевидно, что заемщикам стало сложнее обслуживать свои обязательства. Это следствие ряда причин: отсутствия ожидаемого роста доходов, увеличения стоимости жизни, роста закредитованности населения. Есть еще одна сторона медали. В основном выходят на просрочку те, кто получал кредиты в 2023 году и начале 2024-го, когда существовала массовая ипотека с господдержкой, а доступность семейной ипотеки была выше. Банки были гораздо более лояльны к заемщикам, чем сейчас: минимальный первоначальный взнос начинался от 10%, а уровень предельной долговой нагрузки нередко превышал 50%».
В результате ипотекой обзавелись те, для кого она впоследствии стала непосильной ношей. Также надо учесть, что квартиры на первичном рынке в основном покупали по более высокой цене, чем аналогичные объекты на вторичке (после получения права собственности на них). Поэтому реализация такого жилья не всегда позволит закрыть долг перед банком. Согласно закону, поясняет эксперт, кредитная организация вправе взыскать долг за счет продажи заложенного имущества, даже если это — единственное жилье, и в нем прописаны несовершеннолетние дети. Однако для банка реализация заложенного имущества — это долгая и дорогостоящая процедура, и к ней стараются прибегать только в крайних случаях.
Соответственно, резюмирует Сташкова, банк будет стремиться урегулировать с заемщиком проблему в досудебном порядке, либо в рамках судебного разбирательства заключить мирное соглашение и найти способы для погашения долга, например, в рассрочку.
Автор: Игорь Боков