За последние две недели ко мне обратились дольщики из Санкт-Петербурга, Ленинградской области и других регионов России (включая Челябинскую область, Самарскую обл., Ростов-на-Дону и др.) с похожими ситуациями по договорам долевого участия (ДДУ). У кого-то договор был подписан несколько лет назад, а сейчас настал момент приёмки квартиры; у кого-то — уже на руках акт приёма-передачи, но есть сомнения в правильности расчётов или вопросы по качеству. Кто-то был на этапе согласования ДДУ с застройщиком перед подписанием.
Каждый случай, насколько были силы и время, разобрала индивидуально, но, чтобы это было полезно более широкому кругу дольщиков, решила подготовить обзор самых частых вопросов. Возможно, кому-то это поможет сориентироваться и защитить свои права.
Важно помнить: всегда перепроверяйте актуальное законодательство и рассматривайте ситуацию в контексте именно вашего договора, застройщика и дольщика. Ниже я приведу общие ориентиры и ссылки на нормы закона, но практика показывает — у каждой истории есть свои нюансы. Шаблонов не бывает, призываю видеть уникальность в каждом конкретном случае.
1. Перерасчёт цены при уменьшении площади квартиры
Часто на приёмке выясняется, что фактическая площадь квартиры меньше, чем указано в ДДУ. Это вызывает резонный вопрос: «Вернут ли деньги за недостающие метры?».
По закону (ч. 6 ст. 7 ФЗ-214, ст. 555 ГК РФ) дольщик вправе требовать уменьшения цены договора пропорционально фактической площади. Верховный Суд РФ в Определении от 16.05.2017 № 305-ЭС17-4450 и от 11.07.2019 № 305-ЭС19-9846 подтвердил: если квартира передана меньшей площади, чем оплачено, застройщик обязан вернуть переплату.
ч. 6 ст. 7 ФЗ-214 - «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации и обязательным требованиям».
Да, застройщики обычно включают в ДДУ условие о допустимой погрешности площади (до 5%). Но если площадь уменьшилась больше или такой пункт не согласован — перерасчёт обязателен.
Совет: при приёмке делайте независимые замеры (БТИ, экспертная организация). Если метраж меньше — направляйте письменное требование о возврате излишне уплаченной суммы.
2. Важное про Постановление Правительства РФ №925 от 19.06.2025 (о моратории)
- До 31.12.2025 дольщики не могут взыскать неустойку, штраф и моральный вред с застройщика, если квартира покупалась для личных нужд.
- Но требования о перерасчёте цены договора и устранении дефектов под мораторий не подпадают, т.к. это не санкции, а основные обязательства застройщика по ДДУ и закону.
Ссылка: можно требовать возврата переплаты и устранения дефектов даже в период действия моратория. Мораторий, введенный в отношении застройщиков, запрещает взыскивать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства. Однако, это не означает, что нельзя требовать устранения недостатков квартиры или возврата переплаты.
3. Ответственность застройщика за строительные дефекты
Второй частый вопрос: что делать, если в квартире обнаружены трещины, неровности, протечки или проблемы с инженерными системами.
Здесь действуют несколько норм:
- ФЗ-214 (ст. 7 ч. 2): дольщик вправе требовать безвозмездного устранения дефектов, уменьшения цены или возмещения расходов на ремонт.
«В случае выявления недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать:
1. безвозмездного устранения недостатков;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков».
- ГК РФ (ст. 723): заказчик (дольщик) также может потребовать устранить недостатки или снизить цену.
Гарантийный срок на квартиру — не менее 3 лет, на инженерное оборудование — 3 года, на отделку — 1 год. В течение этого времени застройщик обязан устранить выявленные недостатки.
- Ст. 7 ч. 5, 5.1, 5.2 ФЗ №214-ФЗ — это про гарантийные сроки, а не про перечень требований:
— общий гарантийный срок на объект (кроме отделки и оборудования) не менее 3 лет;
— на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет;
— на отделку и элементы отделки — не менее 1 года (норма действует в этой редакции с 26.12.2024).
«Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.»
(в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 08.08.2024 N 266-ФЗ, от 26.12.2024 N 482-ФЗ)
Закон «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП)
1. Статья 18 – права потребителя при обнаружении недостатков... потребитель вправе требовать:
- безвозмездного устранения недостатков;
- возмещения расходов на их устранение;
- уменьшения цены товара (работы, услуги).
2. Статья 29 – при обнаружении недостатков работы (услуги):
- потребитель вправе требовать их устранения, а также возмещения расходов.
3. Статья 13, статья 15 – возмещение убытков и морального вреда.
Важно: даже если подписан акт, ЗоЗПП продолжает действовать, и дольщик вправе требовать устранения дефектов и компенсации расходов (например, на экспертизу).
Совет: делайте при приёмке квартиры дефекты фотофиксацию, видео и факты прописывайте в акте осмотра. Направляйте письменную претензию. Если застройщик игнорирует — у вас есть право обратиться в суд.
4. Приёмка квартиры: на что обратить внимание
Ещё один часто звучащий вопрос: подписывать ли акт, если есть недостатки?
Закон позволяет подписать акт с приложением перечня замечаний и сроками их устранения. Если застройщик не согласен на такой вариант, можно отказаться от подписания до исправления существенных дефектов.
Советы на практике:
- проверяйте метраж, стены, полы, окна, двери, работу инженерных систем;
- фиксируйте все недочёты письменно и фото;
- требуйте подписания дефектного акта или составляйте письменный отказ от приёмки с описанием причин, протокол разногласий к акту приёмки-передачи квартиры.
Так вы сохраните свои права и не дадите застройщику подписать акт «в одностороннем порядке».
Итог
Все ситуации, о которых я рассказала выше, — реальные примеры обращений ко мне в последние две недели. Каждый раз мы находили решение, опираясь на нормы закона и судебную практику. Не каждое из обращений удалось разобрать детально, в силу лимита времени и основной работы, поскольку мои консультации бесплатны. И не все законодательство и конкретные ситуации людей можно вместить в короткую статью. Однако это шанс для того, кто оказался в непростой ситуации и есть минимум средств на привлечение профильных специалистов в данной отрасли, начать действовать самостоятельно, изучать вопрос, читать законодательство и комментарии. Основной посыл таких заметок именно такой. И перепроверяйте каждое слово в официальных источниках. Ссылки на законы приложила.
Главное для дольщика: знать свои права, фиксировать нарушения и грамотно оформлять претензии. А если есть сомнения — лучше проконсультироваться со специалистом в данной области, специализированной организацией или юристом до подписания документов. Но даже если документы подписаны, также есть шанс. Все в Ваших руках. Нужна будет помощь, я – рядом, обращайтесь. Мои контакты в Telegram.
Вот некоторые из рассмотренных пунктов ДДУ разных дольщиков из разных городов РФ... без конфиденциальных данных, только формулировки:
