Перепланировка в новостройке: инструкция по легализации изменений.

Цифра, которая заставит задуматься: 68% собственников новостроек, сделавших перепланировку без согласования, получили штрафы от 100 тыс. руб. или приказ о восстановлении стен за свой счет (данныe Госжилинспекции, 2025).

Основные моменты: Что можно и что нельзя

Согласно ст. 25-26 ЖК РФ и ПП № 266, перепланировка — это изменение конфигурации помещения, требующее внесения в техпаспорт.

В новостройках особенно важно:

• Запрещено:
  -Демонтировать несущие стены (проверьте через цифровой паспорт здания на сайте застройщика);
  -Уменьшать сечение вентиляционных коробов;
  -Переносить санузлы на жилую зону снизу (ст. 27 ФЗ № 384);
  -Объединять комнату с балконом без укрепления плиты.
• Разрешено:
  -Сносить перегородки между кухней и гостиной;
  -Увеличивать дверные проемы (до 1.2 м);
  -Переносить радиаторы отопления.

Реальный кейс: В ЖК «Лесной» (Москва) собственник снес колонну, думая, что она декоративная. Результат — трещины в 3 квартирах снизу, иск на 2.8 млн руб.

Документы для перепланировки

1. Техпаспорт БТИ (актуальный, не старше 1 месяца);
2. Проект перепланировки от лицензированной организации;
3. Техзаключение о безопасности работ (обязательно с 2025 г. по ФЗ № 521);
4. Письменное согласие всех собственников квартиры;
5. Разрешение от управляющей компании на отключение стояков.

Оформление перепланировки: 5 шагов без боли

1. Закажите техзаключение (15-30 тыс. руб.) — инженер определит, какие стены можно сносить.
2. Разработайте проект (от 50 тыс. руб.) с учетом СНиП 3.03.01-2024.
3. Подайте пакет в МФЦ/Госуслуги (срок рассмотрения — 14 дней).
4. Получите "добро" от:
   -Управляющей компании;
   -Роспотребнадзора (для санузлов);
   -Пожарной инспекции.
5. После работ вызовите комиссию для акта приемки.

Согласование: Где вас ждут подводные камни

• УК может отказать, если ремонт затронет общедомовое имущество (стояки, шахты лифтов);
• Соседи вправе оспорить вашу перепланировку, если она ухудшает их условия (например, шум или запахи из вашей кухни в их спальне);
• Новостройки до 5 лет требуют дополнительного согласования с застройщиком.

Лайфхак: Если УК тянет с ответом более 10 дней, пишите жалобу в Госжилинспекцию — по новым правилам, это ускорит процесс.

Сколько стоит перепланировка в 2025 году?

• Техзаключение: 15 000 — 30 000 руб.;
• Проект: 50 000 — 120 000 руб. (в зависимости от сложности);
• Госпошлина: 2 000 руб.;
• Услуги БТИ: 20 000 руб. за новый техпаспорт;

Штраф за несогласованную переделку: до 10% от кадастровой стоимости квартиры (ст. 7.21 КоАП).

Пример: Для квартиры в Москве стоимостью 12 млн руб. штраф достигнет 1.2 млн руб.

Чем грозит несогласованная перепланировка?

1. Запрет на продажу (Росреестр не зарегистрирует сделку);
2. Судебный иск об устранении изменений (если соседи/УК подадут в суд);
3. Отказ в страховании квартиры;
4. Проблемы с наследством — нотариус не выдаст свидетельство, пока перепланировка не узаконена.

История из практики: В Санкт-Петербурге собственника обязали восстановить несущую стену за 800 тыс. руб. после 2 лет судов.

Особенности перепланировки по зонам

Туалет и ванная комната

• Можно: Переносить сантехнику в пределах стояка, заменять ванну на душевую кабину.
• Нельзя: Увеличивать площадь санузла за счет жилой комнаты (нарушение СНиП 2.08.01-89).

Лоджия и кухня

• Объединение: Требуется остекление лоджии и установка радиатора отопления;
• Опасность: Если снимете подоконный блок — получите конденсат и плесень.

Установка перегородок

• Легкие конструкции (гипсокартон) не требуют согласования;
• Кирпичные стены — только с проектом усиления перекрытий.

Жилая комната и кухня

• Демонтаж перегородки между кухней и комнатой разрешен, если кухня оборудована электрической плитой (газовую объединять нельзя!).

Объединение двух квартир: Сложнее, чем кажется

1. Юридический этап:
   -Регистрация единого объекта недвижимости в Росреестре;
   -Получение нового кадастрового номера.
2. Технические требования:
   -Нельзя объединять квартиры на разных этажах;
   -Обязателен проект усиления проема в несущей стене;
   -Требуется согласие 100% соседей по стояку.

Стоимость: От 500 тыс. руб. (включая переоформление документов).

Заключение эксперта

Запомните:

• Цифровой паспорт здания на сайте застройщика — ваша Библия. Там есть разметка всех несущих стен.
• Не верьте прорабам, говорящим "это не несущая". 90% аварий случаются из-за их ошибок.
• Согласуйте даже мелкий снос — штраф за демонтаж кладовки достигает 150 тыс. руб.
• Проверяйте лицензии проектировщиков через реестр Минстроя.
  И главное: если УК требует "благодарность" за согласование, пишите заявление в прокуратуру — по новому ФЗ № 342 это уголовная статья!

Статья актуальна на 2025 год. Основана на ЖК РФ (ст. 25-26), ФЗ № 384, ПП № 266, СНиП 3.03.01-2024. В Думе на рассмотрении законопроект об обязательном страховании ответственности за перепланировку — следите за обновлениями!

Подпишитесь на канал — экспертные статьи, свежие законы и советы юристов прямо в вашей ленте. Не упускайте важное!