Как расплачиваться при покупке квартиры: 7 ошибок при расчете за недвижимость. Юрист раскрывает схему безопасности.

Актуальное руководство по защите миллионов при сделках с недвижимостью с учетом новых законов и мошеннических схем

Актуально на август 2025 года с учетом ФЗ № 218, Приказа Минфина № 117н и практики Росреестра.

Каждый час в России фиксируется 3 случая мошенничества при оплате квартир. 87% жертв теряют деньги из-за ошибок в передаче средств. Разбираем безопасные схемы платежей по статьям ГК РФ.

Способы внесения предоплаты: чем опасны «безобидные» авансы?

1. Задаток (ст. 380 ГК РФ)

• Суть: Денежная гарантия заключения сделки.
• Риск 2025: При срыве договора по вине покупателя продавец оставляет задаток. При отказе продавца — возвращает двойную сумму.
• Ловушка: Несоблюдение письменной формы превращает задаток в аванс без гарантий (Определение ВС № 45-КГ25-3).

2. Аванс

• Суть: Частичная оплата без обеспечительной функции.
• Опасность: Продавец вправе расторгнуть договор в любой момент, вернув деньги. Квартиру могут перепродать третьим лицам!

3. Обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ)

• Новое в 2025: Фиксируется в договоре как независимая гарантия.
• Преимущество: При срыве сделки виновная сторона теряет сумму без суда.
• Минус: Требует нотариального удостоверения для сделок свыше 500 000 ₽.

Пример: Продавец получил обеспечительный платёж 300 000 ₽. При отказе от сделки покупатель автоматически теряет деньги — не нужно доказывать убытки.

Когда передавать деньги? Критические этапы

1. После регистрации перехода права в Росреестре — самый безопасный вариант (идеально для продавца).
2. При подписании договора купли-продажи (ДКП) — только с использованием защищенных механизмов (аккредитив, депозит нотариуса).
3. Никогда не передавать:
   -До проверки юридической чистоты квартиры;
   -До снятия обременений (ипотека, арест);
   -При отсутствии нотариально заверенного согласия супруга продавца.

Что НЕЛЬЗЯ делать при передаче денег: 5 ошибок

1. Доверять расписке — 40% таких документов признаются недействительными из-за ошибок в формулировках.
2. Переводить на карту «родственника» продавца — деньги не вернуть, если окажется, что это мошенник.
3. Платить до выписки жильцов — вас могут выселять годами через суд.
4. Использовать наличные свыше 600 000 ₽ — нарушение ФЗ № 115 «О противодействии отмыванию доходов» (штраф до 1 млн ₽).
5. Оплачивать через электронные кошельки (Qiwi, ЮMoney) — транзакции свыше 100 000 ₽ блокируются Финмониторингом.

Способы передачи денег: от опасных к надежным

🔴 НЕБЕЗОПАСНЫЕ СПОСОБЫ

1. Наличный расчет

• Плюс: Моментальная оплата.
• Минусы:
  Риск подделки купюр (каждая 7-я купюра 5000₽ — фальшивая в 2025 г.);
  Нет доказательств оплаты при потере расписки;
  Запрещен для сделок > 600 000 ₽ (ст. 6 ФЗ № 115).

2. Безналичный перевод на карту/счет

• Плюс: Фиксация в банковской выписке.
• Смертельный риск: Продавец может отозвать платеж через суд как «ошибочный» (ст. 1102 ГК РФ).

🟢 БЕЗОПАСНЫЕ СПОСОБЫ

1. Аккредитив (ст. 867 ГК РФ)

• Механизм: Банк блокирует деньги покупателя и переводит их продавцу только после регистрации перехода права в ЕГРН.
• Стоимость: 0,2% от суммы (мин. 3 000 ₽).
• Новое в 2025: Электронный аккредитив через «Госуслуги» оформляется за 1 день.

2. Банковская ячейка (с особыми условиями!)

• Типичная ошибка: Ключ от ячейки выдают продавцу сразу после подписания ДКП.
• Правильно: Договор с банком должен предусматривать выдачу денег ТОЛЬКО при предоставлении:
  Выписки из ЕГРН о переходе права;
  Подписанного акта приема-передачи квартиры.
• Стоимость: 0,1% от суммы + аренда сейфа (от 5 000 ₽/мес).

3. Депозит у нотариуса (ст. 87 Основ о нотариате)

• Суть: Покупатель вносит деньги на спецсчет нотариуса.
• Условия выплаты: Нотариус перечисляет средства продавцу после регистрации ДКП в Росреестре.
• Преимущество: Нотариус несет полную материальную ответственность.

4. Сервис безопасных расчетов Росреестра (ФЗ № 218, ст. 18.4)

• Как работает:
  -Покупатель резервирует сумму на спецсчете Росреестра.
  -После регистрации сделки система автоматически переводит деньги продавцу.
• Комиссия: 0,3% (максимум 15 000 ₽).
• Плюс: Гарантия возврата средств при отмене регистрации.

Заключение эксперта: 7 правил безупречной оплаты

1. Используйте аккредитив или сервис Росреестра для сделок свыше 2 млн ₽. Экономия на комиссии не оправдает риска потери денег.
2. Требуйте справку из ФНС об отсутствии задолженности у продавца. Налоговая вправе списать долги с его счета — в том числе ваши деньги!
3. Проверяйте документы за 3 дня до расчета:
   -Свежая выписка ЕГРН (не старше 24 часов!);
   -Нотариальное согласие супруга;
   -Справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
4. Не подписывайте акт приема-передачи до регистрации права. Без этого документа банк не выдаст деньги из ячейки/аккредитива.
5. Фиксируйте расчет на видео. Запись передачи денег (особенно при наличном расчете) — доказательство для суда.
6. Избегайте предоплаты свыше 10%. При срыве сделки вернуть крупный аванс сложно — продавец может «потратить» деньги.
7. Требуйте расписку даже при безналичном расчете. В ней указывайте:
   -Полные паспортные данные сторон;
   -Сумму цифрами и прописью;
   -Фразу: «Средства получены в счет оплаты квартиры по ДКП от [дата] № [номер]».

Главное изменение 2025: С 1 июля запрещена оплата наличными при сделках с недвижимостью через агентства (ФЗ № 217). Нарушение — штраф для риелтора до 500 000 ₽.

💡 Случай из практики: Покупатель перевел 8 млн ₽ на карту продавца после подписания ДКП. Через час тот оспорил сделку в суде как «совершенную под давлением». Итог: 2 года тяжб. Деньги вернули только после экспертизы подписи.

Проверенные источники:

1. ГК РФ (ст. 380, 381.1, 867)
2. ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости» (ст. 18.4)
3. ФЗ № 115 «О противодействии отмыванию доходов» (ст. 6)
4. Приказ Минфина № 117н «Об утверждении правил аккредитивов»
5. Статистика мошенничеств МВД РФ за I полугодие 2025 года

Подпишитесь на канал — экспертные статьи, свежие законы и советы юристов прямо в вашей ленте. Не упускайте важное!