Подведём итог и выпишем полезное из этой истории.
Кратко сама история: умерла единственная собственница квартиры, наследников не было. Соседи подсуетились, украли паспорт покойной и скорее всего сдавали квартиру пару лет, а администрация города, которому полагалось выморочное имущество, про забыла про квартиру. И только когда подошли сроки исковой давности, 3 года, соседи решили провернуть схематоз и взять денег под залог этой квартиры, выдав сообщницу за умершую собственницу. Покупатель решил, что сам их обманёт. Он редложил не займ под залог, а выкупить саму квартиру по дешёвке - меньше, чем за полцены. Чтобы обезопасить себя, он настоял на нотариальном удостоверении сделки, только это не помогло - администрация города подала иск о возврате квартиры в собственность города, а покупатель потом несколько лет судился. В результате "крайним" назначили страховую компанию, в которой был застрахован нотариус - она и выплатила покупателю сумму за квартиру.
Что полезного подчеркнём из этой истории:
1) Нотариус не гарант безопасности сделки. К тому же он тоже человек - в том плане, что может делать ошибки. В данной истории нотариус не проверил, жив ли пожилой человек или нет. "Раз сам пришёл, значит живой". Более того, если бы нотариус хотя бы запросил брачный статус продавца, то ему наверняка прислали бы, что продавец не только не в браке, но и неживой давно. "Серебряные пули и осиновые колы для выяснения, кто там к вам пришёл в контору, обеспечивайте себе сами".
Но вариаций ошибок огромное множество. Банальные ошибки в составлении документов. Не надо полагаться на нотариуса и его помощников - контора действует строго в соответствии с регламентом. Минимум они обязаны сделать (и то, как видно, могут и это не сделать), но всё остальное на усмотрение конкретного нотариуса. А поскольку цена за услуги от этого не увеличится, то и анализировать документы так, как это делают юристы и риэлторы, вряд ли они будут.
2) Вся гарантия нотариусов, по существу, сводится к страхованию их работы. По закону о нотариате есть 2 варианта страховки: либо это частная практика нотариуса и тогда он должен быть обязательно застрахован (страхование профессиональной деятельности), либо это государственная нотариальная контора и ответственность за работу нотариуса несёт государство. Есть, правда, нюанс :) Ни одной государственной нотариальной конторы ещё не открыто. Все нотариусы в стране занимаются частной практикой.
Значит рассчитывать можно только на страховку. Здесь возникает вопрос, а в чём разница между страхованием нотариуса и, например, страхованием работы юриста или риэлтора? Очевидно, в первом случае страховка обязательна, а в остальных по желанию. Но дальше разницы для покупателя нет. Ему всё равно придётся доказывать вину исполнителя, если сделка окажется с пороками. И, как видно в рассмотренном кейсе, нотариус тоже не горит желанием признавать свою вину, даже если действительно он забил на проверку и ограничился сверкой паспорта и лица, которое его принесло.
3) Страховка тоже не панацея, ведь никто не снимает с покупателя обязанность быть осторожным и осмотрительным перед сделкой. В страховой выплате могут и отказать по весьма широким основаниям. В частности, в страховых правилах может быть что-то вроде такого условия: "Отказ в выплате страхового возмещения может быть в связи с фактором, ситуацией, обстоятельством, о которых на дату начала действия договора страхования Страхователь знал или должен был знать, но не сообщил об этом Страховщику"
Вот это выражение "знал или должен был знать" можно очень широко трактовать. Фактически, любые подозрения покупателя, над которыми он не стал заморачиваться и копать, можно подогнать под формулировку "должен был знать и сообщить страхователю".
4) Страховка - последний рубеж в защите покупателя. Основная защита - изучение и анализ текущих субъектов и объектов сделки, а также юридической предыстории объектов и субъектов.