Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать

Описание: Разбираем, кто обязан платить налог с продажи недвижимости, как рассчитать сумму и в каких случаях можно продать жильё без уплаты налога.

Моя позиция

Тема налога с продажи недвижимости кажется сложной на первый взгляд, но при внимательном изучении становится очевидно, что всё можно рассчитать самостоятельно. Я считаю, что понимание нюансов минимального срока владения и условий освобождения от НДФЛ позволяет планировать сделки грамотно и без лишних рисков. В этой статье я делюсь личным анализом законодательства и практическими советами, основанными на последних изменениях 2025 года.

Когда возникает обязанность платить налог

Налог с продажи недвижимости обязаны оплачивать владельцы квартир, домов, дач, гаражей и земельных участков, если срок владения объектом меньше установленного законом. Этот срок варьируется от 3 до 5 лет в зависимости от того, как был получен объект.

Когда налог не платится

Вы можете избежать уплаты НДФЛ, если:

· прошёл минимальный срок владения (3 или 5 лет);

· цена продажи ниже цены покупки, но не меньше 70% кадастровой стоимости;

· стоимость покупки и продажи совпадает и также составляет не менее 70% кадастровой стоимости.

Особая категория — семьи с детьми. Для них минимальный срок владения не имеет значения при продаже единственного жилья.

Что такое минимальный срок владения

Минимальный срок — это период, после которого продажа недвижимости освобождается от налога.

3 года — для:

· недвижимости, полученной в подарок от родственников;

· унаследованного жилья;

· купленного по договору ренты;

· приватизированного;

· единственного жилья;

· собственности, зарегистрированной до 01.01.2016.

5 лет — для всех остальных случаев.

Особенности расчета срока

Срок владения исчисляется с даты:

· государственной регистрации права;

· приватизации жилья;

· смерти наследодателя;

· вступления в силу судебного решения (если право получено через суд).

Как рассчитывается налог с продажи в 2025 году

С 2025 года применяется прогрессивная шкала налогообложения:

· 13% — если доход менее 2,4 млн руб.;

· 15% — если доход превышает 2,4 млн руб.

Пример расчёта:
Вы продали квартиру за 5 млн руб., купленную за 4 млн руб. Прибыль составила 1 млн руб. Налог составит 13% от 1 млн = 130 тыс. руб.

Если прибыль превышает 2,4 млн руб., налог считается так:
312 тыс. руб. (13% от 2,4 млн) + 15% от суммы, превышающей 2,4 млн.

Налоговая база — разница между ценой продажи и ценой покупки, а не полная стоимость квартиры.

Как уплатить налог

1. Подать декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС или в отделении.

2. Приложить договор купли-продажи и документы, подтверждающие право на вычет.

3. Декларация подаётся до 30 апреля года, следующего за продажей, а налог уплачивается до 15 июля.

Возможные штрафы за неуплату

· Просрочка подачи декларации: 5% в месяц от суммы налога, максимум 30%.

· Неуплата до 15 июля: 20% штраф, при умышленной — 40%.

· В дальнейшем — арест счетов, запрет на выезд за границу.

Как уменьшить налог

1. Налоговый вычет — уменьшает сумму, облагаемую налогом, на 1 млн руб.

2. Документы о покупке жилья — налог начисляется только на разницу между покупкой и продажей.

Пример на практике:
Кадастровая стоимость квартиры — 4 млн руб. Продажа за 2,5 млн руб.
70% от кадастровой стоимости = 2,8 млн руб.
Налог 13% от 2,8 млн = 364 тыс. руб.

Практический пример: Москва, ЦАО

Семья с двумя детьми купила двухкомнатную квартиру в центре Москвы в 2022 году за 12 млн руб. В 2025 году они продают её за 15 млн руб. Поскольку квартира является единственным жильём семьи и минимальный срок владения истёк (3 года для семей с детьми), налог платить не нужно.

Вывод

Понимание условий минимального срока владения, особенностей единственного жилья и правил расчёта налоговой базы позволяет законно снизить налоговую нагрузку и избежать штрафов. Планирование сделки с учётом этих нюансов — залог финансовой безопасности владельца недвижимости.

Вопрос к читателям

А вам приходилось сталкиваться с уплатой налога с продажи недвижимости? Какие сложности возникли? Поделитесь опытом в комментариях!

Подписывайтесь на канал и включайте уведомления — так вы не пропустите новые статьи с практическими советами по недвижимости.

С уважением,
юрист Дмитрий Бадеев
📞 89263355433