Стартовая цена на торгах по банкротству — не цифра «с потолка». Это баланс между отчетом оценщика, рисками актива, стратегией продажи и реальным спросом на площадке. Разбираю, как мы формируем цену и какие настройки действительно ускоряют сделки на «Тендерных Технологиях».
Из чего складывается стартовая цена 1) Отчет оценщика (база)
Независимый отчет СРО-оценщика с методиками: сравнительный, доходный, затратный.
Учет НДС: цена «с НДС/без НДС» должна быть прозрачно обозначена в извещении. 2) Корректировки под риск и ликвидность
Обременения: залог, аренда, сервитуты, ограничения РНП, аресты.
Фактическое состояние и CAPEX: износ, необходимость ремонта, незавершенка.
Юр. риски: споры, вероятность оспаривания торгов, преимущественные права арендатора/сособственника.
Итог — разумный «ликвидационный дисконт» 5–30% к рыночной оценке (обосновывается протоколом собрания кредиторов). 3) Позиция кредиторов и суда
Порядок, шаг аукциона, размер задатка, формат (аукцион/публичное предложение) утверждаются собранием кредиторов и судом.
По залоговым активам — согласование с залогодержателем. 4) Аналитика спроса
Статистика схожих лотов на «Тендерных Технологиях»: просмотры, количество заявок, глубина снижения на публичном предложении, срок экспозиции.
Сезонность и регион: по коммерческой недвижимости и транспорту разброс может быть существенным. 5) Маркетинговая упаковка
Полный пакет документов, качественные фото/видео, внятная инвестиционная модель для покупателя — позволяют стартовать ближе к рыночной оценке без затяжных снижений.
Мини-пример расчета
Оценка: 10 000 000 ₽ (с НДС).
Итоговая стартовая: 8 800 000 ₽.
Результат: продано на 2‑м периоде за 8 168 000 ₽, срок экспозиции 8 дней.
Что реально ускоряет продажи на «Тендерных Технологиях»
Формат сделки под актив: для массовых и «понятных» активов — аукцион; для специфичных/рисковых — сразу публичное предложение с умеренным графиком снижения.
График снижения цены: периоды по 3–5 дней, снижение 5–10% за период. Слишком мелкие шаги растягивают экспозицию, слишком крупные — «перепрыгивают» спрос.
Задаток 3–5%: снижает барьер входа, особенно для физлиц и малого бизнеса.
Шаг аукциона 3–5%: стимулирует торг без отпугивания.
Полный датасет по лоту: ЕГРН/ПТС, правоустанавливающие, техплан, видеообзор, 20–30 фото, 360‑тур, планировки, замеры. Чем прозрачнее — тем выше конкуренция.
Инвестиционная логика: в карточке укажите сценарии окупаемости (аренда, перепродажа, разукомплектование), предполагаемый CAPEX и чистый поток. Покупатель принимает решение быстрее.
Доступ к просмотрам и коммуникация: быстрые ответы в Q&A площадки, фиксированные окна показов, контактная карточка для встреч — критично для темпов.
Синдикация: дубль анонса на Авито/ЦИАН/Авто.ру/профильные ресурсы, ретаргетинг по базе, рассылка инвесторам. Приток трафика ускоряет торг даже при стартовой без дисконта.
Конфигурация лотов: укрупняйте комплектами или делите на «ликвидную витрину» и «хвост». Часто продажа комплекта даёт премию к цене.
Технические настройки: окончание периода в рабочие дни 11:00–16:00 МСК; срок на заключение договора/оплату — комфортные 10–15 рабочих дней (в рамках закона) для привлечения банковского финансирования.
Частые ошибки, из‑за которых лоты «висят»
Завышение старта «по желанию кредитора» без рыночной аргументации.
Задаток 10–20% и шаг аукциона 10% — резко сужают круг участников.
Длинные периоды снижения (10–14 дней) при слабом спросе — трафик «остывает».
Плохая упаковка: мало фото, нет документов, неясный статус НДС.
Игнор вопросов на площадке и отсутствие доступа к просмотрам.
«Провалы» в графике снижения (резкие минуса в конце), из‑за которых участники ждут дна и не заходят раньше.
Чек‑лист перед публикацией на «Тендерных Технологиях»
Отчет оценщика, указание НДС, ликвидационная логика.
Утвержденный порядок продажи (собрание кредиторов/суд).
Реалистичный задаток и шаг.
График снижения 3–5 дней, 5–10% за период; минимальная цена согласована.
Полный комплект правовых документов + медиа.
Инвестиционная записка на 1–2 страницы.
Заголовок лота с ключами: тип/метраж/год/доходность/локация.
Синдикация на внешние площадки.
Расписание показов, контактное лицо.
Готовые ответы на типовые вопросы (НДС, доступ, обременения, сроки).
Важно: материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Параметры торгов уточняйте в действующей редакции 127‑ФЗ и в утвержденном судом порядке продажи.
Что добавить в карточку лота для роста конверсии
Ключевые слова в заголовке и описании: торги по банкротству, публичное предложение, стартовая цена, арбитражный управляющий, Тендерные Технологии, задаток, шаг аукциона, снижение цены, оценка, ликвидационный дисконт.
Короткое видео 45–60 секунд: «как участвовать», «что включено», «как посчитать окупаемость».
Подписывайтесь на Тендерные Технологии»: каждую неделю — разборы кейсов, шаблоны документов и рабочие настройки торгов, которые экономят недели экспозиции.
https://bankrupt.tender.one/public/register-party/