Условия предварительного договора аренды

Это один из самых важных вопросов при работе с предварительными договорами – определить условия ОСНОВНОГО договора аренды, который будет заключаться во исполнение предварительного договора.

Почему это имеет такую значимость?

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49

Предварительный договор, в котором установлен предмет основного договора или условия, позволяющие его определить, считается заключенным, даже если не согласованы иные существенные условия основного договора

Во-первых, это означает, что, если мы согласовали предмет договора аренды (помещение), но не согласовали коммерцию – это не дает нам основание отказаться от предварительного договора, в связи с тем, что были не согласованы иные существенные условия.

Во-вторых, мы помним, что в бизнесе и законе очень сильно расходится понимание того, что является существенным в договоре аренды.

Стандартная практика – это оформление формы основного договора аренды ПРИЛОЖЕНИЕМ к предварительному договору аренды. С целью исключения споров об условиях основного договора аренды.

Однако, это полностью не исчерпало споры на рынке по условиям основных договоров.

На что же мы рекомендуем обратить внимание:

· Если коммерческая деятельность ведется по ПДА на соотношение сроков начала индексации, мораториев и других реперных точек - именно с началом коммерческой деятельности по ПДА, а не с датой заключения основного договора;

· Сроки: перенос срока заключения основного договора аренды – не должно увеличивать общие срок аренды;

· В идеале прописывать, что с даты начала коммерческой деятельности к отношениям сторон применяются все положения основного договора, особенно если предварительный договор «простроительный»

· Стараться прописывать финансовую ответственность для сторон за отказ от заключения основного договора аренды.