Цены на жилую недвижимость в Москве и Подмосковье долго росли, но сейчас начинают падать. В данной статье рассмотрим реальную ситуацию с ценами на жилую недвижимость в столичном регионе и спрогнозируем изменение цен на жилую недвижимость в будущем.
По оценкам многих экспертов только в Москве сейчас около 120 тысяч пустующих квартир, то есть квартир которые либо не смогли продать застройщики, либо которые принадлежат физлицам, но даже не сдаются в аренду. По Московской области по некоторым данным пустует около 60 тысяч квартир.
То есть, в принципе, в столичный регион можно привезти около 500 тысяч человек и расселить их в 180 тысячах пустующих квартир. Вроде бы это не такие уж большие числа для многомиллионной Московии. Но количество нераспроданного жилья в столичном регионе растет каждый год где-то на 10%.
Хорошо, а что по ценам на столичную недвижимость?
Понятно, что не нужно верить заявлениям риэлторов, типа: “Покупай, торопись, сегодня квадратный метр в столице стоит минимум 400 тысяч рублей, а завтра будет стоить 450 тысяч рублей”.
Но где же тогда брать реальные данные о стоимости жилья?
Для меня индикатором реальной стоимости жилья являются цены, устанавливаемые при продаже жилья в торгах по банкротству, на аукционах.
Есть, например, ресурс Portal DA. На этом сайте видно, что многие квартиры в Москве реализуются банками и крупными градостроительными департаментами по цене до 200 тысяч рублей за квадратный метр.
В Подмосковье же цены вообще очень низкие, цены начинаются от 65 тысяч рублей за квадратный метр.
По Подмосковью можно даже на Авито посмотреть, хотя там зачастую представлены не объективные цены, а пожелания владельцев квартир.
Но даже если мы возьмем объявления на Авито, то проанализировав подмосковные объявления о продаже квартир, можно найти сотни объявлений квартир, которые владельцы годами не могут продать за 100 тысяч рублей за квадратный метр даже в ближнем Подмосковье. Ситуация в Московской области вообще очень печальная: понастроены человейники, инфраструктуры рядом никакой нет, рабочих мест с достойной зарплатой нет - на работу нужно за много километров ехать в Москву, тратя на это по несколько часов каждый день.
Кстати, цену на конкретную квартиру может посчитать искусственный интеллект Сбербанка прямо в приложении Сбербанк Онлайн. Сбербанк при этом берет не данные из объявлений в интернете и не данные из сказок риэлторов, а основывает свою оценку стоимости квартиры на данных по реальным продажам подобных квартир. Эти данные у Сбера есть, и стоимость жилья по этим данным значительно ниже, чем по данным из сказок риэлторов.
Чем же обусловлено падение стоимости столичной недвижимости?
Несколькими факторами, самыми главными из которых являются слишком большое количество построенных человейников и демографический кризис в России.
Все последние 20 лет, такое ощущение, инвестиции шли лишь на строительство человейников в Московии. Темпы строительства росли ежегодно.
И все было неплохо, пока в столицу шел приток населения из России.
Но сейчас экономика России определяется и будет определяться демографическими проблемами. Российские женщины стали мало рожать, и средняя рождаемость движется все ближе к 1 ребенку на одну женщину. Да и молодых женщин в России становится все меньше.
То есть, жилья в Московии избыток, демографический кризис наблюдается в целом по России, кроме некоторых регионов, где еще сильны семейные традиции, но которые ситуацию исправить не могут.
И сегодня сложно обеспечить приток новых людей в Москву. В самой же Москве рождаемость на душу населения еще гораздо ниже, чем в среднем по России. В огромных мегаполисах рождаемость всегда очень низкая. Так происходит по всему миру. Там где скученность, там маленькая рождаемость. Поскольку это неестественно, это против природы жить в такой скученности.
Вообще, теперь чтобы поднять цену на столичную недвижимость, нужно в столице поднять зарплаты в сравнении с Россией, чтобы люди из России еще с большей охотой переезжали в Москву. Но в Москве и так зарплата искусственно завышена, и где-то в 2 раза превышает среднюю зарплату в России.
Московский регион и так выкачал из России значительную часть молодежи: по многим оценкам в Московии проживает до 30% всей российской молодежи до 30 лет.
То есть, ситуацию с ценами на московскую недвижимость уже не исправить. Построено избыточное количество жилья, масштабы демографического кризиса в России велики. Нужно искать какие-то другие сферы для вложения капитала помимо безудержного строительства человейников.
Это понимают на самом высоком уровне.
Недаром уже составлен список из 170 компаний, головные офисы которых будут перенесены из Москвы в регионы. То есть, цены на московскую недвижимость еще упадут.
Если приток людей в Москву будет остановлен и наоборот будет отток людей из Москвы в регионы, то упадут не только цены на жилье в Москве, но и вырастет рождаемость в России.
А за какую цену Вы покупали жилую недвижимость в Москве и/или Московской области?