Правительство разрабатывает меры для оживления спроса на жилье. Среди них — разрешение банкам использовать антикризисные резервы, заложенные под кредиты, и смягчение условий ипотеки. Проработать такие меры вице-премьер Марат Хуснуллин поручил Минфину совместно с Минстроем и «Дом.РФ», узнали «Известия». Представители банков говорят, что это позволит им освободить средства и одобрять больше заявок на жилищные кредиты, девелоперы ожидают повышения активности на рынке. Сегодня 20% застройщиков находится в зоне риска, ранее заявлял Хуснуллин. С другой стороны, расформирование резервов может негативно сказаться на устойчивости банков. Поддержит ли эту меру ЦБ и какие есть риски — в материале «Известий».
Банкам могут разрешить расформировать буфер капитала
Власти готовят меры поддержки спроса на жилье и повышения доступности ипотечных программ для льготных категорий граждан. Вице-премьер Марат Хуснуллин по итогам совещания в июне поручил Минфину совместно с Минстроем и «Дом.РФ» проработать возможность разрешения банкам «расформировать макропруденциальный буфер капитала», накопленный с декабря 2022 года по май 2025 года. Эти резервы были заложены под кредиты с первоначальным взносом не менее 20% и предназначены для смягчения экономических шоков. С протоколом совещания ознакомились «Известия».
— Буферную систему ввели после мирового финансового кризиса 2007–2009 годов. Резервные буферы капитала для банков — это амортизаторы в периоды экономического стресса. Их наличие позволяет им абсорбировать убытки, сохраняя при этом предоставление ключевых услуг реальному сектору экономики, — сказал «Известиям» член экспертного совета комитета по защите конкуренции Госдумы Дмитрий Тортев. — Фактически правительство рассматривает возможность пойти на смягчение политики банков ради поддержки строительной отрасли.
При этом, по словам эксперта, надо понимать, что антикризисные резервы банков гарантируют большую прочность финансовой системы страны, поэтому меры смягчения, судя по всему, будут приниматься с осторожностью и с учетом согласования между ведомствами.
Доля программ льготной ипотеки в общем объеме выдач по-прежнему высока и останется на уровне 80%. При этом ранее вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что 20% девелоперов сегодня находятся в зоне риска банкротства, а рыночная ипотека в России практически перестала существовать. По словам чиновника, если ситуация с ключевой ставкой продлится еще полгода, не будет притока денег в отрасль, а жители не продолжат вкладываться в недвижимость, доля таких застройщиков превысит 30%.
Также среди мер, прорабатываемых властями, — отмена надбавок к коэффициентам рисков по вновь выдаваемым ипотечным кредитам с господдержкой и снижение размера базовых коэффициентов рисков по льготной ипотеке с учетом низкого уровня просроченной задолженности, следует из протокола. В апреле Банк России сообщал, что благодаря установленным надбавкам банки накопили буфер капитала по потребительским кредитам в размере 834 млрд рублей.
— Мы полностью поддерживаем предложенные меры. Они высвободят капитал банков и, следовательно, поддержат объемы выдачи льготной ипотеки, сохранив комфортные условия кредитования для россиян и обеспечив доступность жилья, — отметили «Известиям» в пресс-службе ВТБ.
В чем причина сокращения выдачи ипотеки
Причиной сокращения выдачи ипотечных кредитов стала в том числе отмена комиссий, взимаемых банками с граждан и застройщиков при выдаче таких льготных программ, следует из протокола совещания у вице-премьера. Эти комиссии появились в 2023 году, когда ипотека с господдержкой стала невыгодна банкам. Девелоперы предоставляли субсидии кредитной организации (это рассматривалось как возмещение недополученных доходов).
В апреле 2025 года ЦБ предложил запретить банкам взимать комиссии по программам льготной ипотеки. Сбербанк и ВТБ с середины мая отменили их для застройщиков по этой программе.
— Размер комиссий при выдаче льготной ипотеки в 2025 году варьировался и в среднем мог составлять порядка 5–10% и больше от суммы кредита. Он зависел от банка и условий конкретной программы. Фактически механизм применялся для того, чтобы банки продолжали выдавать такие кредиты. Однако подобные комиссии повышали стоимость ссуд, ограничивая их доступность для граждан. В том числе поэтому было принято решение их отменить. При этом следует понимать, что, не получая выплат по комиссиям, банки потеряли интерес к выдаче льготных ипотек и стали строже рассматривать заявки, — добавил Дмитрий Тортев.
В конце июля ВТБ и Альфа-банк сообщили о повышении размера минимального первоначального взноса по льготным ипотекам до 30,1%. Ранее он составлял 20,1%.
«Известия» направили запросы в Минфин, Минстрой, «Дом.РФ», а также в крупнейшие банки и девелоперские компании.
— Вице-премьер дает поручения по результатам глубокого анализа ситуации, поэтому можно надеяться на положительный результат. Первым эффектом от отмены комиссий было существенное повышение активности в сегменте семейной ипотеки. Однако в последующие месяцы эта активность постепенно сошла на нет, банки опять стали предъявлять повышенные требования к заемщикам (например, увеличенный первоначальный взнос), реже одобрять выдачу займов, — отметил президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко.
Он продолжил: появились дополнительные банковские комиссии, только теперь формально не за выдачу, а за создание лучших условий для заемщика, например за снижение того самого первоначального взноса. Так что и спрос на жилье по семейной ипотеке снова начал снижаться.
В мае 2025 года выдача льготной ипотеки упала к маю 2024-го на 54% по количеству и на 51% в денежном выражении: выдано лишь 38 тыс. таких кредитов на сумму 216,7 млрд рублей, сообщил «Известиям» директор финтех-направления группы «Плюс», председатель правления Самолет Банка Кирилл Варенцов. В июне этого года выдачи выросли до 263 млрд, но это всё равно в 2,5 раза меньше, чем в июне 2024-го, когда заемщики оформляли льготные кредиты перед отменой массовой программы господдержки.
За первое полугодие 2025-го банки выдали почти 400 тыс. ипотечных кредитов примерно на 1,5 трлн, сообщали в «Дом.РФ». По количеству это на 55% меньше, чем за первые шесть месяцев прошлого года, а по сумме — на 47%.
Безусловно, если все вышеперечисленные меры или хотя бы их часть будут приняты, это позволит банкам стать более лояльными при рассмотрении заявок на ипотеку, что, соответственно, сделает ее доступнее, считает специалист.
— По сути, все указанные предложения нацелены на то, чтобы повысить интерес банков и их возможности по выдаче ипотеки с господдержкой даже при очень низком первоначальном взносе со стороны покупателей недвижимости, — заявил генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.
В целом с начала года ЦБ уже планомерно эти надбавки сокращал, особенно по кредитам, где покупатель недвижимости вносит 30% и более от цены объекта, напомнил он. Но теперь, видимо, законодатели хотят создать для банков такие условия, чтобы льготная ипотека выдавалась комфортно, когда у покупателя недвижимости есть 20% и менее средств.
Предложенные меры способны стимулировать рост выдачи льготной ипотеки на 15% и более, добавил Кирилл Варенцов.
— Макропруденциальные надбавки и повышенные коэффициенты рисков значительно ограничивают доступ к кредитам, в том числе для платежеспособных заемщиков. Их отмена и использование накопленного капитала могут вернуть на рынок эту категорию клиентов и поддержать выдачи. Эффект будет зависеть от скорости адаптации банков к новым условиям, — отметил он.
Риски для банковской системы
Впрочем, как считает Дмитрий Тортев, Минфин и ЦБ могут не пойти на меры смягчения финансово-банковского регулирования, обосновывая это необходимостью обеспечения стабильности экономики.
Политика Банка России в части установления надбавок к коэффициентам риска имеет своей целью не регулирование объемов кредитования, а формирование кредитными организациями дополнительного запаса капитала, необходимого для покрытия потенциальных потерь в стрессовых условиях, пояснили «Известиям» в ЦБ. Банк России планирует придерживаться контрциклической политики. Согласно ней роспуск буфера может быть произведен в стрессовых условиях, когда банки столкнутся с необходимостью покрытия возросших неожидаемых потерь по кредитному портфелю, заключили там.
Подобные резервы — мировой стандарт стабильности банковской системы, их расформирование может негативно сказаться на устойчивости банков, отметил директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович. Эксперт пояснил, что если крупнейшие банки страны смогут выполнять обязательства даже при реализации обсуждаемых мер, то сотни небольших организаций, многие из которых работают в отдаленных регионах страны, оставшись без резервов, не смогут гарантировать такой надежности.
По словам специалиста, рассматриваемые нововведения обеспечат поддержку строительной отрасли, но банки, оставшись без «подушки безопасности», потенциально могут сократить инвестиционные программы в другие сферы экономики. Георгий Остапкович заключил: целесообразнее были бы меры по повышению доходов населения либо снижение ключевой ставки, что в целом повысит доступность ипотеки для граждан.