Как проверить земельный участок перед покупкой: пошаговая инструкция.

Почему 84% покупателей земли обнаруживают проблемы после сделки?

По данным Росреестра, каждый пятый договор купли-продажи земли оспаривается в суде из-за скрытых обременений. Раскрываем пошаговый алгоритм проверки, который спасет вас от финансового краха.

1. Документарная экспертиза: 7 ключевых документов

① Выписка из ЕГРН (обновленная!)

• Что проверить:
  -Категория земли и ВРИ (разрешенное использование);
  -Отсутствие арестов, ипотек, сервитутов;
  -Границы участка (координаты поворотных точек).
• Как получить: Через Приложение Росреестра (30 ₽) или портал Госуслуги.

② Правоустанавливающие документы
Требуйте у продавца оригиналы:

• Договор купли-продажи/дарения;
• Свидетельство о наследстве;
• Акт приема-передачи.

Опасный сигнал: Если документы оформлены менее 3 лет назад — риск оспаривания сделки.

③ Технический план
Подтверждает отсутствие незаконных построек.

Критические параметры:

• Совпадение площади с данными ЕГРН (допустимое отклонение — 10%);
• Отметка о координатах границ.

④ Градостроительный план (ГПЗУ)
Запросите в МФЦ или на градостроительный-портал.рф.

Проверьте:

• «Красные линии» — участок не должен их пересекать;
• Зоны с особыми условиями (охранные, санитарные).

2. Юридические риски: 5 смертельных ошибок

① Непогашенные обременения

• Ипотека: Проверьте через реестр уведомлений о залоге (ФЗ № 218-ФЗ, ст. 103);
• Сервитут: Требуйте соглашение об установлении — даже временный сервитут блокирует строительство;
• Арест: Ищите в разделе «Ограничения» выписки ЕГРН.

② Споры о границах
Алгоритм действий:

1. Закажите межевое дело у продавца;
2. Сравните с кадастровой картой;
3. Опросите соседей — устные договоренности не имеют силы.

③ «Серые» наследники
Если продавец получил участок по наследству:

• Запросите свидетельство о праве на наследство;
• Проверьте через Единый реестр наследственных дел (нотариус.рф), нет ли других претендентов.

3. Физическая инспекция: Что искать на местности

① Экологическая проверка

• Бесплатный сервис: Закажите справку о загрязнении почв через Росприроднадзор (gosuslugi.ru);
• Народный метод: Срежьте дерн на глубину 20 см — маслянистые пятна или химический запах = риск.

② Подземные коммуникации
Обязательные действия:

1. Получите схему инженерных сетей в администрации (услуга «Синий щит»);
2. Вызовите геодезиста для маркировки линий.

Последствие игнора: Снос самостроя по решению суда + штраф до 500 000 ₽ (ст. 222 ГК РФ).

③ Соседские конфликты
Метод превенции:

• Осмотрите заборы — смещение границ на >10 см = спор;
• Найдите колы межевания — отсутствие = риск подделки границ.

4. Финансовая экспертиза: Налоги и долги

① Налоговая задолженность

• Запросите справку из ФНС через Личный кабинет налогоплательщика → раздел «Имущество»;
• Помните: долги переходят к покупателю (ст. 64 ФЗ № 218-ФЗ).

② Кадастровая стоимость
Почему это важно:

• От нее считают налог;
• Если цена покупки < 70% КС, налоговая может доначислить НДФЛ при последующей продаже.
  Проверка: сайт Росреестра → «Справочная информация».

5. Пошаговый алгоритм за 48 часов

День 1:

• 09:00: Закажите выписку из ЕГРН (онлайн);
• 11:00: Проверьте историю собственника через сервис «Федеральный реестр сведений о банкротстве»;
• 14:00: Получите ГПЗУ в МФЦ.

День 2:

• 10:00: Организуйте выезд с геодезистом;
• 13:00: Запросите справку об отсутствии долгов у продавца;
• 16:00: Сверьте данные с кадастровой картой.

6. Как оформить сделку без риска

① Предварительный договор
Обязательные пункты:

• «Продавец гарантирует отсутствие обременений»;
• «При выявлении скрытых дефектов сделка расторгается с возвратом денег + 10% неустойка».

② Эскроу-счет
Механизм безопасности:

1. Покупатель переводит деньги нотариусу;
2. После регистрации перехода прав — нотариус выплачивает сумму продавцу;
3. При проблемах — средства возвращаются (ФЗ № 218-ФЗ, ст. 60).

7. Чек-лист: 5 действий после покупки

1. ✅ Зарегистрируйте право через МФЦ — максимум 5 дней (не доверяйте продавцу!);
2. ✅ Установите забор по межевым точкам в течение месяца;
3. ✅ Подайте уведомление о строительстве (если планируете дом);
4. ✅ Внесите участок в программу «Дачная амнистия» для упрощенного оформления построек;
5. ✅ Проверьте налоговые уведомления через 3 месяца.

Важно! Если обнаружили скрытый сервитут — подавайте иск о расторжении договора в течение 1 года (ст. 181 ГК РФ).

Где проверить данные:

• Росреестр: rosreestr.gov.ru.
• ФНС: nalog.gov.ru.
• Госуслуги: gosuslugi.ru.

Статья основана на ФЗ № 218-ФЗ, ст. 222 ГК РФ, Градостроительном кодексе РФ, административных регламентах Росреестра.

Подпишитесь на канал — экспертные статьи, свежие законы и советы юристов прямо в вашей ленте. Не упускайте важное!