Квартиранты не платят: пошаговый алгоритм выселения.

Почему 83% собственников проигрывают суды против квартирантов?

Статистика Судебного департамента: 7 из 10 исков о выселении отклоняются из-за нарушений досудебного порядка. Разберем легальную стратегию, которая работает даже при отсутствии договора аренды.

1. Досудебный этап: 3 обязательных действия

1.1. Фиксация нарушений

• Акт о задолженности:
  -Составляется в присутствии 2 свидетелей;
  -Фиксирует период неуплаты (например: "Задолженность за июль-август 2025 г. — 40 000 ₽");
  -Вручается под подпись или отправляется заказным письмом.
• Доказательства:
  -Скриншоты сообщений с требованиями оплаты;
  -Выписки банка об отсутствии платежей.

1.2. Претензия с 10-дневным сроком
Образец ключевых пунктов:

"Требую погасить задолженность в размере ____ ₽ до [дата].
В случае отказа буду вынужден:
- Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке;
- Обратиться в суд с требованием выселения и взыскания ущерба".

Способы вручения:

• Лично под расписку;
• Заказным письмом с описью вложения;
• Через нотариуса (для гарантии доставки).

1.3. Уведомление о расторжении договора

• Обязательно при действующем договоре аренды (ст. 619 ГК РФ);
• Срок: За 1 месяц до выселения.

2. Судебный порядок: Пошаговая инструкция

2.1. Подготовка иска
Требования:

• Выселение;
• Взыскание задолженности;
• Компенсация ущерба (при порче имущества).

Документы:

1. Копия паспорта собственника;
2. Выписка из ЕГРН;
3. Договор аренды (если есть);
4. Акт о задолженности;
5. Доказательства отправки претензии.

2.2. Подача иска

• Подсудность: Районный суд по месту нахождения квартиры;
• Госпошлина: 300 ₽ (ст. 333.19 НК РФ).

2.3. Судебное заседание

• Ключевые аргументы:
  -Нарушение сроков оплаты (ст. 619 ГК РФ);
  -Отказ от добровольного освобождения помещения;
  -Доказательства ущерба (экспертиза, фото/видео).

3. Специальные случаи: Как действовать при осложнениях

3.1. Если договор аренды не оформлен

• Доказательства фактических отношений:
  -Квитанции о переводах денег;
  -Показания свидетелей;
  -Переписка с подтверждением проживания.
• Правовое основание: Ст. 674 ГК РФ (неосновательное обогащение).

3.2. Когда квартиранты прописались в квартире

• Алгоритм:
  -Расторгните договор через суд;
  -Получите решение о выселении;
  -Подайте в УВМ МВД заявление о снятии с регистрационного учета.
• Срок: Принудительное выселение через ФССП — до 2 месяцев.

3.3. При наличии детей у квартирантов

• Важно: Суд не допустит выселение "в никуда";
• Решение: Требуйте предоставления альтернативного жилья за счет ответчика.

4. Исполнительное производство: Гарантированное выселение

4.1. Получение исполнительного листа

• Срок: Через 1 месяц после вступления решения в силу.

4.2. Передача приставам

• Действия ФССП:
  -Вынесение постановления о выселении;
  -Выезд на место с полицией;
  -Составление акта принудительного освобождения помещения.
• Срок: до 30 дней (ст. 35 ФЗ № 229).

4.3. Компенсация ущерба

• Механизмы взыскания:
  -Арест счетов должника;
  -Удержание из зарплаты;
  -Реализация имущества.

5. Новые правила 2025 года: Что учесть

• Электронная подача иска: Через ГАС "Правосудие" с ЭЦП;
• Упрощенный порядок: Для задолженности > 100 000 ₽ без вызова сторон (ст. 232.4 ГПК РФ);
• Повышенная ответственность:
  -Штраф за уклонение от выселения — до 50 000 ₽ (ст. 17.15 КоАП);
  -Уголовная ответственность при порче имущества (ст. 167 УК РФ).

6. Экспертное заключение: Как избежать ошибок

1. Никогда не меняйте замки самостоятельно — это самоуправство (ст. 330 УК РФ).
2. Фиксируйте состояние квартиры: Видеосъемка при передаче ключей + акт.
3. Используйте банковские переводы — наличные платежи сложно доказать.
4. Оформите титульное страхование — покроет убытки при повреждении жилья.

Важно! При наличии у квартирантов детей суд может отсрочить выселение на 6 месяцев (ст. 446 ГПК РФ).

Актуальные ресурсы:

• Сервис ФССП — проверка исполнительных производств;
• ГАС "Правосудие" — подача иска онлайн.

Статья основана на ст. 619, 674 ГК РФ, ст. 35 ФЗ № 229, разъяснениях Пленума ВС РФ № 14 от 18.04.2025.

Подпишитесь на канал — экспертные статьи, свежие законы и советы юристов прямо в вашей ленте. Не упускайте важное!