Реальная стоимость квартиры — это сумма, которая отражает истинную ценность жилья на рынке. Это рыночная стоимость. Не кадастровая, не «по фантазиям собственника», а та, по которой объект действительно может быть продан в текущих рыночных условиях. Как отмечает эксперт «НДВ Супермаркет Недвижимости», это сумма, которую готов заплатить покупатель, а продавец - принять.
Кадастровая стоимость чаще применяется для расчёта налогов и пошлин, но она может существенно отличаться от рыночной. Она обновляется медленно и нередко отстаёт от реальной ситуации на рынке. Оценка реальной стоимости требует глубокого анализа рынка и учета индивидуальных характеристик квартиры.
Из чего формируется
На реальную стоимость квартиры влияют следующие факторы:
- Локация (транспорт, экология, инфраструктура)
- Техническое состояние квартиры и дома,
- Юридическая чистота объекта,
- Наличие альтернатив (конкурентов),
- Срочность продажи и поведение сторон на переговорах,
- Макроэкономика: ставки, инфляция, доступность ипотеки.
Методы расчёта
«Агенты по недвижимости ориентируются на аналитику рынка и реальные сделки: смотрят, за сколько в этом доме или районе продавались аналогичные объекты. Учитывают торг, срок экспозиции, спрос – что на сегодня является более точной оценкой», - рассказала руководитель Департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Оценщики используют метод сравнительного анализа (аналогов), корректируя цену по целому ряду параметров: этаж, площадь, ремонт, сторона света, близость метро и т.д. Их задача - выдать официальное заключение.
Оценка нужна: при ипотеке (для банка); при разделе имущества или суде; для оформления наследства; при продаже объекта юрлицу. В остальных случаях достаточно консультации опытного риелтора, особенно если он работает с конкретным районом. Стоимость официальной оценки составит в среднем от 5 000 до 15 000 рублей
Банки при ипотеке заказывают независимую оценку, которая будет «безопасной» с точки зрения залога - т.е. заниженной в среднем до 10%. Это нормальная практика: банк страхуется от переоценки объекта.
Реальную стоимость квартиры можно посчитать и самостоятельно. Ориентироваться на объявления в интернете можно, но с поправкой: в объявлениях указывается ожидание продавца, а не реальная цена сделки. Чтобы понять реальную стоимость, нужно смотреть историю продаж, а не только текущие предложения. Онлайн-калькуляторы - бесплатны, но не всегда точны (могут ошибаться на 10 - 15% в ту или иную сторону).
«Сравнительный анализ аналогов - это подбор 5–10 объектов, максимально похожих по параметрам: район и ближайшие дома; этаж, площадь, состояние, планировка; сроки экспозиции (как долго в продаже); насколько объект похож по юридической ситуации.
Важно учитывать цены, по которым квартиры действительно проданы, а не только те, что висят в рекламе. Сейчас такие данные можно найти в открытом доступе или через профессиональные системы.
Что еще влияет на цену
Есть еще несколько факторов, которые формируют реальную стоимость жилья. Среди них: физическое состояние дома (износ, аварийность, план капремонта); инфраструктура района (школы, поликлиники, магазины); юридические риски (неоформленная перепланировка, залоги, аресты, доли несовершеннолетних); история объекта (частые перепродажи, короткий срок владения, подозрительные цепочки).
Юридическая чистота напрямую влияет на ликвидность: квартира с юридическими «пороками» может терять в цене 5–10%, а в отдельных случаях - и больше, если потребуется судебное оформление.
Срок владения важен для налогообложения. Если продаётся раньше минимального срока (обычно 3 или 5 лет), продавцу нужно платить налог - и он может закладывать эту сумму в цену.
«Локация - ключевой фактор. Важны: транспорт (метро, выезды на шоссе); экология (заводы, свалки, реки и леса); уровень безопасности (статистика по криминалу); соцобъекты (детсады, школы с рейтингами)», - отмечает эксперт.
Градостроительные планы (строительство метро, ТПУ, парка, школы) могут повышать стоимость, особенно в долгосрочной перспективе. Но иногда - наоборот: новая дорога или стройка - это шум и пыль на 5 лет вперёд.
Рыночные тренды - ставки ЦБ, инфляция, ипотечные программы - меняют спрос, а значит и цены. Например, резкое повышение ставок может «охладить» рынок, а субсидированная ипотека - наоборот, взвинтить спрос и цену.