Закон не устанавливает сейчас каких-либо возрастных ограничений для собственников недвижимости в плане продажи своих объектов. Но все же нельзя не учитывать повышенный риск отмены сделки, где продавцом выступает собственник «в возрасте» (от 70 лет и выше).
И даже если ваш продавец вполне еще молод, стоит проверить всю цепочку перепродаж этой квартиры: не было ли там возрастного собственника.
Наличие такого собственника означает, что у покупателя могут изъять квартиру, даже если с момента спорной сделки прошли уже десятилетия. Поясню на примере:
- женщина купила квартиру. Продавец был вполне адекватным человеком, достаточно молодым, владел квартирой 4 года. Банк одобрил ипотеку — и сделка состоялась.
Но спустя месяц женщина получила судебный иск: прежняя собственница этой квартиры (пожилая женщина) требовала признать все сделки недействительными и вернуть ей жилье, т. к. она не понимала, что подписала договор купли-продажи.
Судебная экспертиза подтвердила, что истец имела такие расстройства психики, которые не позволяли ей адекватно воспринимать действительность (хотя перед заключением сделки бабушка представляла справки, что на учете в ПНД не состоит);
- покупательница заявила о пропуске срока исковой давности: со дня продажи квартиры истцом прошло уже 4 года, а по закону сделку можно оспорить в течение 1 года, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права (ст. 181 ГК РФ).
Однако Верховный суд РФ указал, что если экспертиза подтверждает наличие у истца длительного психического расстройства, то он и после заключения сделки не мог осознать нарушение своих прав.
Поэтому год для оспаривания в такой ситуации начался не с даты заключения сделки, а лишь тогда, когда бабушке сообщили, что ее квартира продана. А это может произойти и через пять лет после сделки, и через десять.
Итог неутешительный: у покупательницы изъяли квартиру — хотя исходные данные при заключении сделки такого не предвещали (ВС РФ — № 9-КГ17-2, Нижегородский облсуд — № 33-9041/2017).
Был лишь один звоночек, но покупательница его не заметила: бабушка продолжала проживать в квартире после ее продажи, а покупательница не выяснила, что это прежняя хозяйка.
Так что не стоит пренебрегать проверкой не только действующего собственника квартиры, но и его предшественников, а также всех жильцов квартиры, которую вы намерены купить. Могут выясниться неожиданные обстоятельства.
P.S. Теперь для премиум-подписчиков моего дзен-канала доступны подробные инструкции по решению проблем в сфере недвижимости и ЖКХ, пенсионного обеспечения, финансов и пр., образцы исковых заявлений, шаблоны жалоб, претензий, договоров и т.д.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юридические Тонкости». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!