Отличный вопрос! Использование режима самозанятости (НПД) для сдачи квартиры или работы риэлтором — популярная схема, но она таит в себе серьёзные риски, которые могут привести к большим проблемам с налогами.
Вот детальный разбор подводных камней для каждой ситуации.
⚠️ 1. Сдача квартиры в аренду как самозанятый
Главный риск: потеря статуса и доначисление налогов
Правило: Самозанятый должен получать доход от самостоятельной деятельности, а не от использования имущества. Сдача в аренду недвижимости формально не считается такой деятельностью.
Последствие: Налоговая может переквалифицировать ваш доход и признать, что вы не имели права применять НПД. Вас лишат статуса и доначислят:
- НДФЛ 13% со всех полученных доходов;
- Штрафы и пени за неуплату налогов.
Пример: Вы сдавали квартиру за 30 000 ₽/месяц и платили 4% (1 200 ₽). ФНС
выявила нарушение → вы должны заплатить 13% (3 900 ₽/мес) * за все время
+ штрафы. Итоговый долг может превысить 100 000 ₽.
Невозможность учесть расходы
Вы платите налог со всей суммы дохода. Вы не можете вычесть:
- Коммунальные платежи;
- Расходы на ремонт;
- Проценты по ипотеке (если квартира в залоге).
Сравнение с ИП: Индивидуальный предприниматель на УСН «Доходы минус расходы» (15%) может учесть все эти затраты. При высоких расходах ИП может быть выгоднее.
Проблемы с подтверждением дохода
Банки и госорганы могут не признавать чеки самозанятого как подтверждение легального дохода от аренды. Это создаст проблемы при получении кредитов или виз.
🏢 2. Риски для риэлтора-самозанятого
Превышение лимита в 2.4 млн рублей в год
Доход успешного риэлтора легко превышает лимит. При превышении вы автоматически теряете статус на следующий год и должны перейти на другую систему налогообложения (УСН или ОСН). Все доходы сверх лимита будут облагаться по ставке 13% НДФЛ.
Риск признания деятельности предпринимательской
Если вы активно рекламируетесь, нанимаете помощников, работаете с множеством клиентов — налоговая может расценить это как предпринимательскую деятельность. Это тоже повод для снятия с учёта как самозанятого и доначисления налогов.
Конфликт интересов с заказчиками на ОСН
Агентства недвижимости и частные продавцы часто работают на ОСН и являются плательщиками НДС. Им невыгодно работать с самозанятым, так как они не могут принять к вычету «входной» НДС из вашего вознаграждения.
Пример: Ваш гонорар за сделку — 100 000 ₽. Для компании-заказчика на ОСН это чистые расходы. Если бы она работала с ИП или юрлицом с НДС, то могла бы вернуть из бюджета 20 000 ₽. Поэтому вам могут просто отказать в сотрудничестве или предложить меньшую цену.
📉 3. Общие подводные камни НПД для всех
- Нет пенсионных отчислений. Если вы не платите взносы за себя добровольно, ваш трудовой стаж не идет, и пенсия не формируется.
- Нет больничных и отпускных. Вы остаетесь без социальной защиты.
- Сложности с кредитом. Банки неохотно дают ипотеку и крупные кредиты самозанятым, даже при наличии чеков.
- Запрет на наём работников. Вы не можете официально нанимать сотрудников по трудовому договору. Только привлечение подрядчиков.
✅ Чек-лист: что делать вместо самозанятости для аренды и риэлторов
Сдача квартиры в аренду – Индивидуальный предприниматель (ИП) на УСН «Доходы минус расходы» (15%)
Законно. Можно учесть все расходы (коммуналка, ремонт, ипотека). Нет риска доначислений. Ставка может быть ниже.
Работа риэлтором – Индивидуальный предприниматель (ИП) на УСН «Доходы» (6%) или «Доходы-расходы» (15%)
Легально. Можно превышать лимит в 2.4 млн, работать с юрлицами, нанимать помощников. Банки относятся лояльнее.
Важно: Если вы все же решили использовать НПД для аренды:
- Консультируйтесь с налоговым консультантом. Он оценит ваши риски.
- Честно указывайте вид дохода в приложении «Мой налог» при получении платежа.
- Откладывайте деньги на случай доначисления налогов (примерно 20% от полученного дохода).
Самозанятость — не панацея
Режим НПД создан для тех, кто оказывает услуги или выполняет работы лично (фриланс, репетиторство, ремонт). Сдача имущества в аренду и деятельность, похожая на предпринимательскую (как у риэлтора), — это зоны повышенного риска.
Для легальной и спокойной работы в сфере недвижимости оптимальный путь — оформление ИП. Это надежнее, долгосрочнее и часто выгоднее с финансовой точки зрения после учета всех расходов.
Статья подготовлена при помощи ИИ. Перед тем, как принимать важное для вас решение, проконсультируйтесь со специалистом!