Данные Банка России показывают, что летом средний объем жилищных кредитов в стране достиг исторического максимума в 4,5 млн рублей, а срок ипотеки закрепился на уровне около 26 лет. Такая ситуация объясняется комплексом причин.
Во-первых, это общее удорожание жилья, особенно новостроек, и растущая популярность именно первичного рынка, где цены выше.
Во-вторых, существенный вклад вносят высокие темпы роста цен в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург) и на юге России, популярных у переезжающих граждан.
Наконец, постпандемический запрос на более просторные квартиры, необходимые для удаленной работы и комфорта семьи, также стимулирует увеличение суммы кредита.
По итогам второго квартала 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новых домах ориентировочно составила 170–185 тыс. рублей.
Это приводит к тому, что стандартная однокомнатная квартира площадью 25–40 кв.м. по стране в среднем стоит от 4 до 7 млн рублей, что согласуется с текущим средним размером жилищного кредита. В то же время, в Москве стоимость такой же квартиры превышает 10 млн.
Застройщики активно применяют схемы для повышения доступности ипотеки, стремясь поддержать спрос, однако подобные меры нередко увеличивают себестоимость строительства, что в конечном итоге перекладывается на плечи покупателей через более высокие цены.
В условиях такого ценообразования, чтобы хоть как-то снизить ежемесячную нагрузку, заемщики вынуждены брать ипотеку на максимально допустимый срок, который не превышает 30 лет.
Сейчас уже около половины всех ипотечных ссуд оформляются на 25–30 лет. Этот вынужденный компромисс позволяет сделать ежемесячный платеж посильным при крайне высоких процентных ставках.
Однако, чем длиннее срок и больше сумма кредита, тем выше будет итоговая переплата.
Например, при средневзвешенной рыночной ипотечной ставке в 22,4% кредит на 4,5 млн рублей с минимальным 10% первоначальным взносом, взятый на 308 месяцев (почти 26 лет), обернется ежемесячным платежом около 85 тыс. рублей.
При этом итоговая переплата по ссуде превысит 21,5 млн рублей – сумма, эквивалентная стоимости почти шести таких же кредитов.
Но даже при высоких ставках, россияне продолжают оформлять ипотеку без льгот. Это связано с рядом причин:
— Ожидание снижения ставок. Многие клиенты рассчитывают на рефинансирование ипотеки в будущем, когда ставки станут ниже.
— Высокий доход. Рыночную ипотеку, в основном, могут позволить себе люди с высоким и стабильным доходом, такие как работники госсектора и крупных компаний.
— Выгодные условия. Заемщики могут получать скидки от застройщиков или вносить большой первоначальный взнос, который покрывает значительную часть стоимости квартиры.
— Вера в рост цен на недвижимость. Люди уверены, что цены на жилье продолжат расти, независимо от экономической ситуации.
Спрос на рыночную ипотеку значительно упал — на 70% за год. Однако, в будущем ожидается небольшое оживление, если банки снизят ставки до 14–15%.
Идеальной для заемщиков ипотечной ставкой считается 10-12% годовых. Но, скорее всего, таких условий раньше второй половины 2026 года ждать не стоит.
К концу этого года ключевая ставка ЦБ может снизиться до 14%, а в следующем - до 12%. Цены на жилье резко падать не будут, но их рост замедлится.
В результате, квартиры станут доступнее благодаря снижению ставок, увеличению доходов населения, льготным программам и появлению нового жилья в регионах.