Вы планируете изменить планировку своей квартиры – например, убрать перегородку, объединить комнату с лоджией или перенести кухню? В многоквартирных домах любые такие изменения требуют официального согласования в установленном порядке.
Рассмотрим, какие документы нужны для согласования перепланировки квартиры, в каких случаях разрешение обязательно и как проходит процедура – с практическими рекомендациями актуальными на август 2025 года.
Почему перепланировку нужно согласовывать?
Самовольная (несогласованная) перепланировка нарушает Жилищный кодекс РФ и может привести к серьёзным последствиям. Во-первых, владельцу грозит административный штраф до 2500 ₽. Во-вторых, жилищная инспекция или администрация могут обязать вернуть жилью исходный вид – за ваш счёт. Если требования игнорировать, дело может дойти до суда, и квартиру в крайнем случае выставят на торги для исполнения решения.
Кроме того, пока изменения не узаконены, вы не сможете официально внести их в документы БТИ/ЕГРН, что затруднит продажу или обмен жилья в будущем. Таким образом, согласование перепланировки – необходимый шаг, чтобы избежать штрафов и проблем с эксплуатацией и сделками с недвижимостью.
Когда согласование перепланировки обязательно?
Не любые работы в квартире требуют разрешений – например, косметический ремонт (покраска стен, замена напольного покрытия) согласования не требует. Однако в многоквартирном доме обязательно нужно получить официальное разрешение на следующие виды изменений планировки:
Снос или возведение перегородок, изменение проёмов. Демонтаж стен (даже не несущих), строительство новых перегородок, расширение или закладка дверных и оконных проёмов – всё это считается перепланировкой. Даже снос гипсокартонной перегородки формально требует согласования, так как меняется план квартиры.
Объединение или разделение помещений. Например, совмещение кухни с комнатой, объединение раздельного санузла в единый, присоединение кладовки к жилой комнате и т.п. Также перенос помещений: если вы планируете перенести кухню, ванную или туалет в другое место квартиры – это перепланировка
Изменение конфигурации «мокрых зон». Нельзя расширять ванную за счёт жилой комнаты или выносить границы санузла за пределы изначально предусмотренной зоны. Любое изменение расположения сантехники (ванны, унитаза, раковины) или кухни требует проверки на соответствие санитарным нормам.
Перенос инженерных коммуникаций. Перепланировкой считается перенос или замена стояков, труб, радиаторов отопления, газовых труб и плит, вентиляционных коробов. Например, перемещение газовой плиты или мойки на кухне в другое место квартиры требует согласования.
Изменение конструкции полов или потолков. Устройство тёплого пола, если он подключается к общей системе отопления, изменение уровня пола (настил подиума и пр.) – также подлежит согласованию
Любые изменения, затрагивающие несущие конструкции. Это особо важно: запрещено сносить или прорезать несущие стены без проекта и разрешения. Даже устройство проёма в несущей стене должно быть рассчитано специалистами и утверждено комиссией.
Общая рекомендация: если вы меняете конфигурацию квартиры – получите разрешение. С апреля 2024 года понятие перепланировки в законе расширено: фактически любое изменение границ и площади помещений теперь относится к перепланировке и требует согласования. Поэтому лучше перестраховаться и официально оформить даже, казалось бы, незначительные изменения, чтобы потом не пришлось их узаконивать через суд.
Важно: Перепланировка допустима только в пределах вашей квартиры. Нельзя присоединять к жилплощади общедомовое имущество – например, часть лестничной площадки, чердак или тамбур вне вашей квартиры. Такие действия незаконны и не будут согласованы.
Документы для согласования перепланировки
Для получения разрешения на перепланировку требуется подготовить и подать в уполномоченные органы определённый пакет документов. В Республике Крым (в том числе г. Керчь) стандартный перечень документов следующий:
Заявление на перепланировку. Заполняется по установленной форме. Бланк заявления можно получить в отделе архитектуры администрации или в МФЦ. В заявлении указываются сведения о квартире, собственнике и суть предлагаемых изменений.
Проект перепланировки. Это профессионально разработанный план будущей перепланировки квартиры. Проект должна выполнить организация, имеющая допуск СРО (саморегулируемой организации) на архитектурно-строительное проектирование. В проекте отражается текущая и новая планировка, технические решения (усиление проёмов и т.п.), чтобы комиссия могла оценить безопасность изменений.
Техническое заключение о состоянии конструкций. Если затрагиваются несущие стены или другие важные конструкции, необходим технический анализ. Его также делают специалисты с допуском. Часто техническое заключение заказывают вместе с проектом – оно подтверждает, что перепланировка не повредит прочности дома.
Документы на квартиру (правоустанавливающие). Понадобится выписка из ЕГРН на квартиру (либо старое свидетельство о собственности, если право зарегистрировано ранее). Этот документ подтверждает, что вы являетесь собственником и имеете право делать изменения.
Технический паспорт или план квартиры. Желательно приложить технический паспорт БТИ на квартиру с поэтажным планом и экспликацией. В 2025 году основным техническим документом является кадастровый технический план, заверенный инженером. Если перепланировка уже выполнена, придётся заказать новый техплан, отражающий изменения, для внесения их в ЕГРН. Но для согласования предстоящей перепланировки обычно достаточно текущего техпаспорта.
Паспорт(а) собственника(ов). Копия гражданского паспорта владельца квартиры (или всех совладельцев, если их несколько). Паспорт удостоверяет личность заявителя при подаче документов.
Согласия совладельцев. Если квартира находится в долевой собственности (принадлежит нескольким лицам), необходимо письменное согласие всех сособственников на проведение перепланировки. Желательно оформить такие согласия письменно с подписями (в некоторых случаях могут потребовать нотариальное удостоверение подписей, чтобы избежать споров). Также, если среди собственников есть несовершеннолетние дети, от их законных представителей может потребоваться отдельное письменное разрешение
Дополнительные документы (при необходимости). В особых случаях могут понадобиться дополнительные согласования: например, протокол собрания жильцов дома — если перепланировка затрагивает общее имущество дома (это бывает при изменении фасада, использовании чердака и т.д.). Если дом является объектом культурного наследия (памятником архитектуры), потребуется разрешение органа охраны памятников
В некоторых случаях запрашивается заключение санитарно-эпидемиологической службы (СЭС) – например, при переносе кухни или санузла, чтобы подтвердить соблюдение санитарных норм. Также, при изменениях, влияющих на пожарную безопасность, может потребоваться согласование с госпожнадзором. Эти нюансы обычно уточняются в местной администрации при подаче заявки.
Собрав все необходимые документы, рекомендуется сделать их копии. Пакет документов подаётся в отдел архитектуры администрации г. Керчи либо через ближайший центр «Мои Документы» (МФЦ), откуда их перенаправят в компетентный орган. На рассмотрение заявки отводится до 30 дней. Вы получите официальное разрешение (или отказ с обоснованием причин) в установленный срок.
Этапы согласования перепланировки
Процесс получения разрешения можно разделить на несколько этапов:
Разработка проекта. Обратитесь в специализированную архитектурно-проектную организацию, чтобы подготовить проект перепланировки и техническое заключение. Убедитесь, что у выбранных специалистов есть допуск СРО на подобные работы. Грамотный проект – залог того, что комиссия одобрит ваши изменения.
Подача документов и ожидание решения. С готовым проектом и полным комплектом документов (список приведён выше) обратитесь в администрацию или МФЦ. Заполните заявление на перепланировку, приложите все бумаги. Заявку зарегистрируют и передадут на рассмотрение межведомственной комиссии (как правило, в её состав входят представители жилищной инспекции, БТИ, коммунальных служб и др.). В Керчи такие вопросы курирует отдел архитектуры администрации города. В течение примерно месяца будет вынесено решение.
Если документов хватает и перепланировка не нарушает никаких норм, вы получите постановление/разрешение на проведение работ. (В случае отказа вы имеете право исправить недочёты и подать повторно либо обжаловать отказ в суде.)
Выполнение ремонтных работ. Имея на руках разрешение, можно приступать к самому ремонту согласно утверждённому проекту. Обычно на проведение работ даётся срок до 12 месяцев. Если не успеваете закончить за год, важно уведомлять органы о продлении срока работ. Перепланировку должны выполнять квалифицированные специалисты, особенно если затрагиваются сложные работы (укрепление проёмов, перенос коммуникаций).
Приёмка и оформление завершённой перепланировки. После окончания ремонта необходимо зафиксировать изменения официально. Вы вызываете приёмную комиссию (представителей жилинспекции, БТИ и других служб) для осмотра квартиры. Комиссия проверит, что всё сделано по проекту, и составит акт о завершённой перепланировке. Затем вам нужно обновить технические документы: кадастровый инженер составляет новый технический план квартиры с учётом изменений. С этим техпланом и актом вы обращаетесь в МФЦ или Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
После регистрации обновлённой планировки вы получите новую выписку ЕГРН, и на этом процесс закончен – перепланировка официально узаконена и считается полностью завершённой.
Следуя этой процедуре, вы легально измените свою квартиру и обезопасите себя в дальнейшем. Все новые характеристики жилья будут отражены в документах, и при продаже или проверках у вас не возникнет проблем.
Полезные советы
Начинайте с консультации специалистов. Каждый дом имеет свои конструктивные особенности и местные правила. Ещё на этапе задумки перепланировки стоит проконсультироваться с архитектурно-проектной организацией или опытным инженером. Специалист подскажет, какие решения реализуемы, а от каких лучше отказаться (например, не все стены можно убрать, не везде допустимо переносить санузел).
Не экономьте на проекте. Качественно выполненный проект перепланировки – это и безопасность, и гарантия успешного согласования. Документ должен соответствовать строительным нормам и правилам, включая СНиПы и СанПиНы. Проектировщик с опытом учтёт эти нюансы и сразу сделает проект, который одобрят органы надзора.
Учитывайте требования местных властей. В разных регионах могут быть дополнительные условия. В Керчи согласование перепланировки происходит по российским законам, но могут действовать республиканские нормативы Крыма или решения местной администрации. Узнайте в отделе архитектуры, есть ли специальные положения (например, по перепланировкам в историческом центре города).
Сохраняйте все документы. От момента получения разрешения и до финального акта собирайте и храните копии всех бумаг: разрешение, акты, технический план, обновлённую выписку ЕГРН. При последующих сделках с квартирой или проверках эти документы подтвердят законность изменений.
В итоге согласование перепланировки – вполне решаемая задача, если действовать по закону. Да, процесс требует времени и подготовки документов, зато вы будете спать спокойно, зная что квартира переоборудована законно.
Помните: при необходимости вы всегда можете обратиться за помощью к профессионалам. Специалисты архитектурно-проектной организации ООО «Стройтехуправление» (г. Керчь) готовы сопровождать согласование перепланировки «под ключ» – от разработки проекта до получения всех необходимых актов.
Первичная консультация специалиста – бесплатно! Просто напишите нам в сообщение сообщества слово «Консультация» и мы свяжемся с вами: https://vk.com/stroytekhkerch
Не откладывайте на потом: узаконьте перепланировку своевременно, и ваш обновлённый интерьер будет радовать без каких-либо юридических рисков!