Чем грозит увеличение объемов жилищного строительства при одновременном сокращении спроса?
С каждым годом в регионе строят все больше многоквартирных домов. Пять лет назад в области насчитывалось 330 новостроек, летом 2025-го – уже 467, в 1,4 раза больше.
То же самое, естественно – по количеству квартир. В 2021 в областных ЖК находилось 76 тысяч будущих квартир: сейчас – больше 105 тысяч. (См. таблицу 1). Это, конечно, для региона плюс: новое жилье, рабочие места, поступления от налогов.
Но при условии, что спрос тоже растет, квартиры раскупаются, и новостройки не испытывают проблем с финансированием. А вот тут как раз не все гладко.
Непроданный навес
Доля непроданного жилья за пять лет выросла с 33% до 46%. С учетом ЖК, где разрешения есть, а продажи еще не открыты - так и вовсе получается 68%. Почти 80 тысяч квартир надо продать областным застройщикам, чтобы закрыть уже начатые проекты. Года три-четыре как минимум на это понадобится.
а год девелоперы умудряются, при удачном стечении факторов, продать 23-24 тысячи квартир. В 2021 году в Ленобласти было реализовано 21 553 квартиры, 2022-м – 23 272, в 2023-м застройщики заключили рекордные 24 680 ДДУ.
Но уже в 2024-м, после частичной отмены льгот, показатели пошли на спад: 22 181 долевых договоров за год. За полгода 2025-го – скромные 9809 ДДУ. Фанфар не будет.
Рынок рос на бюджетной подпитке, пока действовали массовые льготы. Сейчас льготы урезали, осталась только семейная ипотека.
В условиях спада, возможно, разумнее было бы обойтись без дебютов. Но пока все происходит наоборот: в июле 2025-го, наверное, на фоне аномальной жары в Ленобласти вывели в продажу 30 корпусов в новых и действующих проектах. Аж первое место по России!
Но радоваться не стоит, потому что – см. выше. Потому что все это надо будет кому-то продавать. А по РФ в целом - спад спроса на 30-40%, и Ленобласть – не исключение. Да массовых банкротств и появления новых «долгостроев», возможно, и не дойдет.
Но вот сдвиг сроков ввода – вполне вероятен. А это – дополнительные платежи по ипотеке, непредвиденные расходы дольщиков на аренду, а она тоже не дешевая, значит – массовое неудовольствие, негатив и опять-таки снижение продаж. Хотелось бы вывести другой прогноз, но пока не из чего.
Всеволожский рулит
Картина распределения сделок с новостройками по районам – понятная и вполне предсказуемая: две трети продаж приходится на Всеволожский район; понемногу растет доля Ломоносовского – за счет проектов в Новоселье и Лаголово.
Сделки по районам считают только эксперты платформы bnMAP.pro; данных за первое полугодие 2025 пока нет, но участники рынка и специалисты уверены, что никаких серьезных перемен не произошло. В строительстве они накапливаются долго и происходят медленно.
Есть, вероятно, потенциал у Гатчинского района – за счет будущего статуса столицы региона, предполагаемого переезда в Гатчину служб и комитетов правительства ЛО. Но там пока больше разговоров, чем реальных дел.
В Тосненском также анонсированы новые крупные проекты, но анонсы - дело зыбкое. Компании «Глоракс» на петербургском форуме пообещала инвестировать более 50 млрд в проект в Тельмановском СП Тосненского района, но мало ли кто на чем обещал.
Так что география новостроек пока остается прежней, без сюрпризов. Кстати, строительство ИЖС распределяется по территории региона не в пример более ровно. Всеволожский лидирует с показателем 23%, но и в Ломоносовском, Гатчинском, Выборгском – по 15% сделок, Выборгский – около 10%, Приозерский – 7%.
Цены замерли
В распределении цен – тоже без неожиданностей. Сейчас областные новостройки. Стоят (в среднем) 155,6 тысяч рублей за «квадрат», удорожание за год составило 9,2%. Это близко к официальной инфляции: 8,75%.
Областные проекты (в среднем) дешевле новых ЖК в петербургских центральных кварталах примерно в 2,6 раза: 404 тысячи рублей за кв. м в центре, 155,6 тысяч – в Ленобласти. Разрыв в ценах со спальными районами – 75%: в спальных «квадрат» стоит 302,7 тысяч.
На окраинах без метро (Парголово, Шушары, Детскосельский и пр. – разница меньше, но все равно не в пользу области: 210,7 тысяч рублей за кв. м. В административно-подчиненных районах – 215,5 тысяч. Конкурировать с областными ЖК может разве что Колпинский район: 178,8 тысяч рублей за кв. м. За год отставание областных новостроек от городских увеличилось на 4-8%.
Всеволожск провалился по итогам года из-за того, что в связи со сменой застройщика прекратились продажи в достаточно дорогом ЖК «Gröna Lund». Самой дорогой из областных локаций остается Кудрово, наиболее динамичные (по росту цен) – Сертолово и Новоселье.
Доля областных квартир на первичном рынке региона составляет 46%. С учетом появления все новых проектов оснований для роста средних цен в регионе нет. Хотя отдельные сюрпризы по отдельным локациям, конечно, возможны.
Демпинг тоже маловероятен. Разве что в каких-то местах будут выводить в продажу дефолтные квартиры тех, кто не справился с ипотекой. Пока этот процесс носит точечный, а не массовый характер.
Тонкости конкуренции
Областным строителям приходится конкурировать не только с городскими. Но и с собственным региональным сегментом ИЖС. Средняя цена квартиры в областных ЖК по данным реальных сделок составляет 7,2 млн рублей, площадь лота – 42,7 кв. м. Частный дом обойдется в полтора раза дороже (в среднем – 11-12 млн), но по площади выигрыш несомненный: 139-140 кв. м.
«Части клиентов приходится выбирать между квартирой и домом как вариантами решения жилищной проблемы, - комментирует Алексей Баринов, руководитель направления коттеджных поселков компании «ФАКТ». - Даже со всеми оговорками про стоимость эксплуатации, время на дорогу и пр. ситуация выбора встречается чаще, чем три-четыре года назад».
Конечно, квартира – более функциональный актив, ее проще использовать – продать, сдать в аренду, передать детям и т. д. Но соперничество с сегментом ИЖС теперь тоже должно учитываться.
Еще один важный фактор – разрыв между ценами новостроек и стоимостью готового жилья. В Ленобласти, по данным портала «Мир Квартир», разница в стоимости площади на первичном и вторичном рынке составляет 41,8%, разница в стоимости лота – 27,4%. Средняя сделка на первичке весит 7,5 млн, на вторичке – 5,9 млн рублей.
И когда ставка ЦБ пойдет вниз, а ипотека будет возвращаться к нормальному уровню, в первую очередь выиграют не новостройки. А как раз вторичка.
«Если ЦБ будет и дальше снижать ключевую ставку, мы постепенно будем преодолевать главный дестабилизирующий фактор на рынке недвижимости - разрыв между ценами вторичного и первичного рынка, - полагает Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость». - Но скорее вторичное жилье будет расти в цене и двигаться к ценам новостроек, чем новостройки начнут проседать в сторону вторички».
«Ситуация в Ленинградской области несколько отличается от городской, - отмечает Анна Новикова, директор компании «Адвекс. Новостройки». - Там наблюдается снижение цен на первичном рынке.
При этом многие потенциальные покупатели ожидают дальнейшего снижения цен и уменьшения процентных ставок по ипотеке, прежде чем принимать решение о покупке. Эта выжидательная позиция может замедлить рост рынка в Ленобласти, но не исключает его в перспективе».