Тема о стоимости квартир в домах, построенных по программе реновации, — злободневная и остро социальная. Однажды коллега старшего эксперта офиса Vysotsky Estate в Тушино Алексея Скуратова чуть не получил от продавца в лоб, за то что предположил, что квартира в доме по реновации может стоить дешевле, чем квартира в коммерческой новостройке. Алексей решил отодвинуть эмоции в сторону и честно обсудить качество свежих построек по реновации в локации офиса.
Предисловие
Кто-то из тушинских читателей может болезненно отреагировать на эту статью, поэтому я не буду указывать, в каком именно доме постоянно ломается в лифт, а в каком на всём этаже живут алкоголики. Такой информацией я поделюсь только на личной встрече. А пока давайте пройдёмся по основным пунктам (хотя к соседям мы ещё вернёмся).
Локация и виды
Самое главное в недвижимости — это локация. Но зачастую выбор места для строительства домов по реновации падает на так называемые «медвежьи углы». Хотя иногда таким объектам достаются ликвидные места. Например, дом по Волоколамскому шоссе, 71/7 стоит в окружении комплексов бизнес- и премиум-сегмента. Как вам такое?
Стоит внимательно поискать квартиры в таких домах — это сильно недооценённые лоты с хорошей инвестиционной перспективой.
Кроме места на карте важно окружение и места для прогулок. Тут с этим всё хорошо.
Окружения и виды иногда отменные. Вот, например, вид из окон дома по адресу ул. Сходненская, 12к1.
Качество строительства
На цену в том числе влияет качество строительства комплексов. У домов по реновации технология строительства одинаковая — монолит, и внешне это выглядит неплохо. Для примера возьмём дом по ул. Туристская, 14.
На мой взгляд, есть компании, которые строят комплексы на продажу гораздо хуже и при этом не стесняются. Я видел дома, которым застройщики лихо присваивали статус «комфорт-плюс» при гораздо скромном состоянии.
МОП (места общего пользования)
Давайте, посмотрим МОПы. Выглядят симпатично: входные группы большие и светлые, часто на две стороны, обеспечена безбарьерная среда.
Фишек вроде лапомойки, гостевого туалета и лобби, конечно, нет. Скромно, практично, без излишеств, но и не бизнес строили.
Кстати, во всех домах, где я был, нет консьержа и пока не предвидится. Причина мне непонятна: неужели скинуться всем подъездом высотного дома дорого? Может, проблема в отсутствии добрососедских отношений? В маленьких подъездах все друг друга знали, а тут каждый сам за себя?
Отмечу, что мусоропроводы находятся за тремя дверями, в отдельном тамбуре — хорошее и простое решение.
Уровень комфорта
Согласитесь, что глупо сравнивать массовую застройку с премиум- или бизнес-классом. При этом среди домов по реновации есть варианты с подземным паркингом и лифтом, спускающимся сразу в паркинг, без необходимости совершать променад через улицу.
Отделка и планировки
С качеством отделки квартир в домах по реновации раз на раз не приходится. Иногда это приемлемо, а иногда — значительно хуже, чем, если бы я сделал ремонт своими руками.
В реновационных домах есть интересные планировки, и даже 2-комнатные квартиры с двумя санузлами встречаются, а этим могут похвастаться не все коммерческие застройщики. Также почти везде есть лоджии и балконы — это неоспоримый плюс, особенно в сравнении с коммерческими комплексами, где застройщики часто на этом экономят.
Соседи
А теперь, как и обещал, возвращаюсь к теме соседей.
Многие покупатели, когда слышат, что дом построен по программе реновации, просто вешают трубку. Почему же бытует мнение о люмпенизации домов? Скажу по своему опыту, что, действительно, в многоквартирных домах количество асоциальных граждан на квадратный метр возрастает, но это проблема всех «человейников». Кроме того, когда на весь район три «кадра» — это не так уж и критично. А когда их заселили в один подъезд и добавили туда ещё трёх любителей выпить, атмосфера складывается так себе.
Эту репутацию домов по реновации старательно поддерживают и некоторые жители, которые перевезли в новый дом весь свой скарб и утварь. По старой привычке они захламили МОПы, заставив тамбуры старыми шкафами, ящиками под картошку и коробками. Сами того не понимая, они снижают стоимость дома в целом и своей квартиры в частности.
Если вы, обдумывая покупку квартиры в доме по реновации, выяснили, что тут живёт нехороший сосед, не ставьте крест на этом варианте. Часто бывает так, что, как только заканчивается налоговый период, асоциальные граждане продают свою квартиру, получают свалившуюся на них прибыль и едут в районы с прежним качеством домов, дельту тратя на свои устоявшиеся привычки. То есть хороший дом с хорошей локацией сам по себе через некоторое время останется без подобного контингента.
Мнение экспертов
Для полноты картины я решил выяснить мнение своих коллег-агентов о реновационных домах. И вот что получилось.
Константин:
«Надо смотреть: есть нормальные дома, а есть откровенное г*вно. Некоторые варианты отличаются кардинально — и по качеству строительства, и по контингенту. Иногда соседи попадаются замечательные, а иногда — колхоз колхозом».
Вячеслав:
«Думаю, что в целом дома по реновации — вариант, который можно рассматривать. Только нужно учитывать, что дом к дому сильно отличается. Тут необходимо рассматривать каждый отдельный объект в районе».
Андрей:
«Мне нравится качество строительства. Ремонт в квартирах тоже не хуже коммерческих вариантов. Планировки неплохие, но классические. Подъезд подъезду рознь. Да и дом дому рознь».
Наталья:
«Контингент тут ужасный!»
Илья:
«Есть дома с большими холлами и чистыми лифтами. Если пройтись по таким, то и хлама на этажах не найдёшь. Но, конечно, есть много домов по программе реновации, где будет и хлам, и даже запах».
Резюме
Если говорить в целом, то, по моему мнению, программа реновации состоялась. Соотношение цена/качество хорошее. В этом сегменте есть интересные варианты, но есть и подводные камни, которые могут усложнить поиск.