Разрыв цен между первичным (новостройки) и вторичным жильём в России вырос до 80% — самый высокий показатель за всю историю наблюдений. Об этом сообщила «Известия» со ссылкой на отраслевых экспертов и данные аналитиков рынка недвижимости.
Почему новостройки дорожают настолько быстрее
1. Бум льготной ипотеки привёл к взрыву спроса
С запуском крупных ипотечных программ новостройки стали доступны широкому кругу россиян. Это дало резкий спрос на первичку, в то время как вторичное жильё осталось вне льготных условий и могло отставать по ценам.
2. Инфляция затрат и дефицит предложения
Стоимость строительных материалов, рабочей силы и земли за последние годы выросла значительно — цены на первичку выросли быстрее, чем на вторичный рынок, где предложение больше и ценовая конкуренция выше.
3. Спекуляции и инвестиционный спрос
Новостройки часто покупают на котловане под инвестиции — надеясь на рост цен к моменту сдачи дома. Участие в таких проектах было привлекательным источником дохода. Вторичное жильё, как правило, менее ликвидно и не предлагает столь же громких историй роста.
Что говорит статистика
Давайте с вами проанализируем и взглянем на статистику, чтобы понять более детально, что именно сейчас происходит с рынком недвижимости.
- По стране в целом (II квартал 2025)
Банк России оценивает разрыв между первичным и вторичным рынками в ~60%. Средний квадрат в новостройках — 205 тыс. ₽, во вторичке — 128 тыс. ₽. В Центральной России разрыв выше — до 80%. - Города-миллионники (июнь 2025)
Согласно Яндекс Недвижимости средняя цена 1 м² 186 тыс. ₽ в первичке против 142 тыс. ₽ во вторичке. Разрыв в среднем 33%, с начала года почти не менялся. В Москве разница скромнее (около 9%), в Петербурге — порядка 20%. - Крупные города (оценки ЦИАН, май 2025)
В среднем разница между новостройками и вторичкой — 23%. За год квадрат в первичке прибавил 13%, во вторичке 6%. Лишь в двух из 35 крупных городов вторичка всё ещё дороже первички — Ставрополь и Махачкала. - Динамика у официальной статистики (I кв. 2025 к IV кв. 2024)
Росстат фиксирует квартальные индексы цен: первичка +0,9%, вторичка +1,4% (это индексы, а не уровни цен). То есть в начале года вторичка росла чуть быстрее, но уровни цен всё равно сильно отличаются. - Отдельные кейсы по вторичке (II кв. 2025)
По данным РБК-Недвижимости, среди миллионников лидеры роста цен на вторичном рынке за квартал — Уфа (+7% до 132,2 тыс. ₽/м²), Екатеринбург (+6,9% до 143,9 тыс. ₽/м²), Новосибирск (+6% до 140,5 тыс. ₽/м²); Санкт-Петербург +5,7% до 228,8 тыс. ₽/м².
Как это ощущают покупатели
Новостройка — это с нуля и по правилам. Мом свежий, планировки современные, двор и коммуникации новые, даёт ощущение безопасности. Но за это платишь существенную премию в цене и часто — ожиданием сдачи. Ещё нюанс: ставка по льготной ипотеке привязана к первичке, поэтому ежемесячный платёж может быть комфортным, а переплата по цене — выше.
Вторичка — это про цена/скорость/локацию. Часто дешевле на десятки процентов, можно въехать быстро, инфраструктура вокруг уже сложилась. Минусы понятные: ремонт, история квартиры, где-то старый фонд и коммунальные сюрпризы. Зато торг реален (скидки 5–10% — не редкость), и итоговый бюджет часто получается вменяемее.
Возможные меры поддержки
1. Возврат или расширение льготной ипотеки на вторичный рынок — хоть временно.
2. Стимулирование модернизации старых фондов, чтобы они не проигрывали по качеству.
3. Обеспечение развития инфраструктуры вокруг вторичных городов — в них и доступнее жильё, и можно повысить его привлекательность.
Личное мнение
Разрыв в 80% — это сигнал перегрева, но может стать и возможностью.
Новостройки — это не просто квадратные метры, а надежность, сервис и поддержка государства. Вторичка — вариант для тех, кто может подождать. Вложить в ремонт, чуть подвыждать время и всё равно получить ценную недвижимость.
Каждый выбирает свою модель: надёжность или экономия с вложениями. Главное, чтобы выбор был осознанным, а не навязанным заголовками.
Самые актуальные новости прямо сейчас:
Если статья была полезной — подпишись на блог. Здесь я делюсь своими честными мыслями, свежими новостями и идеями для инвестиций.