Договор с РСО — это не просто бумага. Это основа стабильного снабжения дома водой, теплом, электричеством. Но, к сожалению, не всегда удаётся договориться легко и быстро 🤝
Преддоговорные споры возникают, когда одна из сторон уклоняется от заключения договора или не соглашается с его условиями. Особенно часто это касается управляющих организаций, ведь у них нет права отказаться от договора с РСО, если только не выбрана схема прямых договоров ⚡
На практике споры чаще всего начинаются по таким причинам:
- сторона не хочет подписывать договор,
- в проекте есть условия, противоречащие интересам УК,
- поставщик ресурсов игнорирует отправленный протокол разногласий,
- управляющая компания не включена в реестр лицензий — а значит, не может заключать договор.
Если УК не согласна с условиями, ей важно действовать строго по закону:
1. Ознакомиться с офертой.
2. Подготовить протокол разногласий.
3. Отправить его второй стороне в установленный срок.
4. При необходимости — обратиться в суд 🧾
Эксперты Правового агентства “Комфортный дом” рекомендуют подойти к вопросу подготовки протокола разногласий крайне внимательно. Принцип свободы договора никто не отменял, даже несмотря на разные “весовые категории” сторон договора. Поэтому в договоре можно и нужно согласовать большое количество условий в такой редакции, которая будет устраивать именно управляющую организацию (ЖСК, ТСЖ):
Пример 1.
Редакция ресурсоснабжающей организации: Стороны проводят сверку расчетов с оформлением двустороннего акта сверки взаиморасчетов не реже одного раза в квартал. Сторона, которой направлен акт сверки, обязана подписать его и возвратить другой Стороне либо представить замечания в срок не более 10 (десяти) рабочих дней.
В случае если в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента предъявления Исполнителю акта сверки, Исполнитель письменно не заявит Теплоснабжающей организации своих замечаний, считается, что акт сверки принят Исполнителем и подтвержден им без замечаний.
Редакция Исполнителя коммунальных услуг: Стороны проводят сверку расчетов с оформлением двустороннего акта сверки взаиморасчетов не реже одного раза в год.
В случае если в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента предъявления первой стороной второй стороне акта сверки, вторая сторона письменно не заявит первой стороне своих замечаний, считается, что акт сверки принят второй стороной и подтвержден ей без замечаний.
Обоснование: п. 26, абзац 3 п. 27 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, п.п. 1.3, 1.5 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина России от 13.06.1995 № 49, ч.ч. 1, 2, 3 ст. 11 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", п. 38 ПБУ 4/99 "Бухгалтерская отчетность организации".
Пример 2.
Редакция ресурсоснабжающей организации: Требования к качеству поставляемых тепловой энергии и теплоносителя согласованы Сторонами в приложении 6 к настоящему Договору. В случае поставки тепловой энергии и/или теплоносителя ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, Стороны руководствуются порядком, определенным Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (Правилами № 354). В случае обнаружения факта нарушения качества поставляемой тепловой энергии, в т.ч. при поступлении жалоб потребителей на качество коммунальной услуги, Исполнитель обязан в срок не более 12-ти часов с момента обнаружения такого факта обратиться в Теплоснабжающую организацию. Теплоснабжающая организация обязана незамедлительно (в течение 24-ти часов) предпринять меры с целью проверки факта поставки тепловой энергии ненадлежащего качества, для чего организовать проведение комиссионной проверки (далее - проверка).
Редакция Исполнителя коммунальных услуг: Требования к качеству и количеству поставляемых тепловой энергии и теплоносителя согласованы Сторонами в приложениях 3, 3.1, 6 к настоящему Договору. В случае поставки тепловой энергии и/или теплоносителя ненадлежащего качества и (или) в ненадлежащем количестве и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, Стороны руководствуются п.п. 16, 22"д", 24 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (Правилами № 124), а также приложением 9 к настоящему Договору. Факты поставки тепловой энергии и (или) теплоносителя с ненадлежащим качеством и (или) в ненадлежащем количестве могут быть подтверждены любым из нижеизложенных способов: 1) показаниями ОДПУ (ведомостями показаний ОДПУ); 2) актом комиссионной проверки (проверки, проводимой в соотв. с п. п. 2-4 приложения 9 к настоящему Договору), проводимой при поступлении жалоб потребителей на качество коммунальной услуги, в порядке, предусмотренном п.п. 104-109 Правил № 354, в срок не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время; 3) иными доказательствами, достоверно подтверждающими факты поставки тепловой энергии и (или) теплоносителя с ненадлежащим качеством и (или) в ненадлежащем количестве и (или) оказания коммунальной услуги с ненадлежащим качеством и (или) в ненадлежащем количестве.
Обоснование: Ст. ст. 542, 544, 1102 ГК РФ.
Пунктом 16 Правил № 124 предусмотрено, что условия договора ресурсоснабжения определяются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, названными Правилами, а в части, не урегулированной указанными нормативными правовыми актами - нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.
Положения законов и нормативно-правовых актов о теплоснабжении регулируют правоотношения сторон в части поставки ресурса на границу эксплуатационной ответственности сторон.
Следовательно, положения законов и нормативно-правовых актов о теплоснабжении подлежат применению к спорным отношениям в части, не урегулированной жилищным законодательством, но не противоречащей Жилищному кодексу РФ.
Обоснование (в части способов фиксации фактов поставки тепловой энергии и (или) теплоносителя с ненадлежащим качеством и (или) в ненадлежащем количестве):
по пп. 1) - Пунктами 111"в" и 112"г" Правил № 354 установлено, что период нарушения качества коммунальной услуги может быть зафиксирован коллективным (общедомовым), общим (квартирным), индивидуальным прибором учета или иным средством измерения, которое предназначено для этих целей и используется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о единстве измерений, если указанные приборы учета и средства измерения способны сохранять зафиксированные сведения. В соотв. с п. 20 Правил № 124, в котором указано, что при установлении в договоре ресурсоснабжения показателей качества коммунального ресурса учитывается, что его объём и качество должны позволять исполнителю обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальной услуги потребителям в соответствии с требованиями, предусмотренными Правилами предоставления коммунальных услуг, и соответствовать условиям подключения (техническим условиям присоединения) многоквартирных домов, общих сетей инженерно-технического обеспечения, которыми объединены жилые дома, к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения. в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний. Аналогичное разъяснение содержится в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 "О свободе договора и ее пределах". Таким образом, отклонение параметров ресурсов от согласованных в настоящем Договоре величин презюмирует факт отклонения параметров коммунальных услуг; в такой ситуации Верховный Суд РФ приходит к выводу о том, что представления управляющей организацией достоверных доказательств того, что общедомовым прибором учета коммунального ресурса зафиксировано отклонение от согласованных в договоре ресурсоснабжения параметров поставленного ресурса, достаточно для подтверждения нарушения ресурсоснабжающей организацией договорных обязательств (Определение ВС РФ от 08.06.2016 №307-ЭС16-2153);
по пп. 2) – В соотв. с п. 108 Правил № 354 время проверки назначается не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время;
по пп. 3) - Согласно п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22, факт неоказания или ненадлежащего оказания коммунальных услуг может подтверждаться не только составленными исполнителем коммунальных услуг актом нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или актом непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, но и любыми другими средствами доказывания.
Важно помнить: даже если переговоры затягиваются, дом не может остаться без ресурсов. И в большинстве случаев можно найти решение, если вовремя привлечь грамотных юристов.
Если вы оказались в подобной ситуации, мы поможем: проверим договор, подготовим документы, защитим интересы УК в переговорах или в суде ⚖️
А как вы решаете спорные моменты при работе с РСО? Приходилось ли отстаивать свои условия в суде? Поделитесь в комментариях — ваш опыт может быть полезен другим управляющим организациям!
