Собственники иногда покупают соседнюю квартиру, чтобы объединить её со своей и таким способом увеличить жилплощадь. Чаще всего для этих целей приобретаются объекты, которые расположены на одной лестничной клетке.
Но по закону нельзя просто сделать капитальный ремонт для расширения жилплощади: до начала работ надо узаконить объединение квартир. Это позволит избежать штрафов и более серьёзных последствий. Расскажем подробно, как объединить две квартиры в одну.
Как объединить две квартиры в одну по закону и документам
Чтобы объединить две квартиры законно, недостаточно сделать проём в стене или поставить лестницу между этажами. Придётся собрать пакет документов, получить разрешение и внести изменения в ЕГРН (как это сделать по шагам, расскажем ниже).
Все действия с недвижимостью, включая объединение квартир, подчиняются Жилищному кодексу. Основные статьи:
- Статья 25 ЖК РФ — определяет, что такое перепланировка в МКД.
- Статья 26 ЖК РФ — описывает, как согласовать такие изменения.
- Статья 29 ЖК РФ — уточняет, что самовольные изменения в планировке караются по закону.
Если нарушить закон, собственнику грозит штраф до 2,5 тысячи рублей по статье 7.21 КоАП РФ. Штраф — мелочь по сравнению с возможными последствиями. Например, собственника могут обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние, или дом может обрушиться, как это произошло в Астрахани.
В каких домах можно объединять квартиры
Объединить соседние квартиры можно не во всех домах. На эту возможность влияет тип здания, его конструкция, материал стен. Вероятность согласовать объединение также зависит от возраста и состояния дома.
Кирпичные дома
В домах из кирпича чаще всего несущими являются наружные стены и одна стена по центру дома. Если их не трогать, объединение допустимо. Проём или лестницу можно сделать в межквартирных перегородках. Главное — согласовать изменения.
Монолитные дома
Лучшая категория для объединения квартир. В монолите несущими являются только колонны, а перегородки — ненесущие, их можно демонтировать после согласования.
Панельные дома
В панельных домах стены выполняют функцию несущих конструкций, поэтому их полный демонтаж невозможен: могут не выдержать перегородки.
В каркасно-панельной схеме каждая стена выполняет распределение нагрузки. При правильных расчётах и грамотном подходе в несущей стене можно сделать небольшой проём, усиленный металлоконструкцией. Тут есть важный нюанс: для этого потребуется техническое заключение от проектной организации. Если конструкцию нельзя усилить без ущерба для безопасности, в перепланировке откажут.
Хрущёвки
В хрущёвках несущими обычно являются внешние и внутренние продольные стены. Поперёк них установлены диафрагмы жёсткости — стены, которые удерживают продольные несущие от опрокидывания. Объединение квартир в хрущёвках может быть затруднено, так как их конструкции находятся в изношенном состоянии.
Ещё одна сложность — вентиляционные каналы. В старых домах они обычно встроены в несущие стены. Их нельзя переносить или перекрывать — это ограничивает свободу перепланировки.
Аварийные дома
Если дом включён в программу реновации, объединять квартиры бессмысленно. Объект подлежит сносу или капитальной реконструкции. Разрешение на перепланировку власти не дадут.
Варианты объединения
Объединение двух квартир в одну — одна из разновидностей перепланировки, при которой в стене или в межэтажном перекрытии, разделяющем отдельные объекты, устанавливается проход. То есть увеличить жилплощадь можно за счёт недвижимости, расположенной сбоку или на другом этаже — верхнем или нижнем. Первый вариант перепланировки наиболее распространённый.
Собственник может сделать проход между квартирами и оставить два входа или объединить их с помощью общего тамбура. Если же жилплощадь увеличивается по вертикали, тут только одно решение — пробить отверстие в перекрытии и установить лестницу. В каждом из способов есть свои нюансы.
Внутренняя перепланировка
Если две квартиры находятся на одном этаже и имеют общую стену, при объединении можно ограничиться только проёмом между квартирами, оставив две кухни, два санузла и два входа. Такой вариант подойдёт тем, кто в дальнейшем планирует продать недвижимость.
В этом случае некоторые собственники не регистрируют перепланировку, а просто заделывают проём в стене и выставляют на продажу два отдельных объекта. Но такие манипуляции угрожают безопасности всех жильцов дома, особенно если проём делают в несущей стене. Чтобы не столкнуться с серьёзными неприятностями, действовать следует по требованиям законодательства.
Объединение квартир с помощью тамбура
На первый взгляд может показаться, что такой вариант идеально подходит для увеличения жилплощади, но и эта перепланировка может вызвать сложности. Дело в том, что лестничная площадка — тамбур — относится к общедомовому имуществу, которое принадлежит всем собственникам в разных неотделимых долях.
Чтобы воспользоваться какой-то его частью, необходимо получить разрешение от других жильцов. Для этого нужно проводить собрание. Если 2/3 собственников согласятся передать общее имущество в пользование, значит, можно без проблем объединить две своих квартиры общим тамбуром. Часто на практике такая перепланировка производится без согласия других жильцов, но иногда это не устраивает соседей и вызывает конфликты, и тогда собственнику придётся освободить общую площадку для прохода.
Вертикальная перепланировка
С технической точки зрения такое объединение двух квартир в одну считается самой сложной процедурой.
Во-первых, необходимо точно определить, где именно делать проём: если не выполнить инженерные расчёты, это грозит разрушением плиточных перекрытий и обрушением всего здания. Чтобы всё выполнить по правилам, нужно обратиться к квалифицированным проектировщикам для оформления технического плана.
Во-вторых, важно учесть размеры лестницы, которую нужно установить для прохода из одной квартиры в другую. Габариты конструкции чётко регламентированы строительными правилами и нормами. Согласно СНиП 2.08.01-89, ширина лестницы внутри квартиры не должна быть меньше 0,9 м, а её уклон не должен превышать 1:1,25.
Указанный максимальный уклон означает, что глубина ступеней должна быть больше или равна 1,25 их высоты. Например, при глубине ступени 30 см её высота может быть 24, 20 или 15 см, но не 25 или 28 см.
Как из двух квартир сделать одну: пошаговая инструкция
Так как объединение квартир — это разновидность перепланировки, необходимо выполнить ряд процедур, чтобы её узаконить. На это придётся потратить немало времени, но если всё сделать правильно, то получится без всяких неприятных последствий объединить две квартиры в одну и при необходимости в дальнейшем без проблем продать такую недвижимость.
Первый этап: разработка проекта перепланировки
Если даже объекты решено объединить при помощи небольшого проёма в стене, не стоит начинать работы без проекта перепланировки. Чтобы его составить, надо сначала получить техническое заключение от организации, которая занималась проектированием дома.
Если речь идёт о старом фонде, найти автора объекта часто не представляется возможным. В таком случае нужно обратиться в любую специализированную компанию с допуском в СРО, который даёт право юридическому лицу заниматься такими видами работ. В этой организации можно заказать не только техническое заключение на здание, но и одновременно проект предстоящей перепланировки. Правда, подобные услуги стоят дорого: например, за разработку технического заключения придётся заплатить от 25 000 рублей, а составление проекта по объединению квартир обойдётся минимум в 35 000 рублей.
Второй этап: получение разрешения на перепланировку
Перед началом ремонтных работ необходимо получить разрешение на их проведение от регионального БТИ. В Москве такими вопросами занимается Мосжилинспекция, а подать документы можно только онлайн через портал «Госуслуги» или сайт ведомства. В стандартный комплект необходимых бумаг входит:
- заявление установленного образца;
- технические паспорта на обе квартиры;
- проект перепланировки.
В некоторых случаях потребуется предоставить и другие документы. Например, справку о зарегистрированных и проживающих в помещении лицах, согласие других собственников на внесение изменений и прочие. Процедура проверки документов занимает до 45 рабочих дней. В случае отказа у заявителя есть два выхода: обратиться с иском в суд либо переделать проект.
Третий этап: проведение строительных работ
Для выполнения перепланировки необходимо обращаться только в те строительные компании, у которых есть допуск в СРО. Все ремонтные работы должны быть выполнены в строгом соответствии с проектом, который был согласован с Госжилинспекцией. Если строители не будут придерживаться плана, придётся всё переделывать.
Важный момент: на выполнение строительных работ в разных регионах отводится до 12–18 месяцев, потому что именно на этот срок выдаётся разрешение.
Четвёртый этап: приёмка перепланировки
Когда ремонт закончен, необходимо сообщить об этом в Госжилинспекцию и подготовить новый технический план помещения, обратившись к кадастровому инженеру.
Властям нужно направить заявление, приложив акты освидетельствования скрытых работ, журнал выполнения работ, технический план, квитанцию об оплате госпошлины.
В назначенный день специалисты приёмочной комиссии приедут на объект и сверят проделанные работы с согласованным планом. Если всё будет в порядке, прямо на месте составят акт в четырёх экземплярах:
- Первый направляется в БТИ.
- Второй выдаётся собственнику.
- Третий остаётся в архиве Госжилинспекции.
- Четвёртый передаётся в Росреестр.
Пятый этап: внесение изменений в кадастр недвижимости
Фактически у собственника в результате перепланировки получилась одна большая жилплощадь вместо двух квартир, и на ней разрешено жить. Однако это ещё не всё: необходимо внести изменения в реестр учёта недвижимости. Для этого Жилищная инспекция должна сама передать документы в Росреестр.
В результате собственник получает выписку из ЕГРН, где будет указан изменённый кадастровый номер увеличенной жилплощади. На этом этапе объединение двух квартир в одну завершено — и все изменения полностью узаконены.
Ответы на частые вопросы об объединении квартир
Что делать, если в перепланировке отказали?
Причины отказа могут быть разными: неправильный проект, нарушение строительных норм или отсутствие согласования с соседями. Сначала нужно уточнить причину, затем переделать проект или устранить нарушения, которые указали в отказе.
Если изменения не помогают, а вы уверены в своём праве, можно записаться на приём к руководителю Госжилинспекции и объяснить свою позицию. Последняя надежда — обращение в суд. Но если отказ связан с технической невозможностью перепланировки (например, из-за несущих стен), оспорить решение не получится.
Можно ли объединить квартиры с разными собственниками?
Да, для этого нужно составить письменное соглашение об образовании общей собственности. По такому соглашению будущая большая квартира будет разделена на доли, которыми будут владеть их хозяева.
Сколько времени займёт объединение квартир?
Сроки зависят от сложности работ и согласований:
- Разработка проекта и получение разрешений от Жилищной инспекции занимают от 1 до 3 месяцев.
- Затем нужно выполнить снос стены, создание прохода или монтаж лестницы. На это потребуется около 1 месяца. Если необходимо провести капитальное укрепление несущих конструкций, сроки могут увеличиться.
- После завершения ремонта потребуется ещё 1–2 месяца на окончательное согласование изменений и внесение данных в Росреестр.
Как правило, собственники укладываются в срок 12–18 месяцев, который предоставляет разрешение на перепланировку.
Заключение
Объединение двух квартир в одну — это перепланировка, требующая согласования. Если действовать по правилам, можно избежать штрафов, конфликтов и не рисковать жизнями соседей.
- Без согласования с Жилищной инспекцией проводить перепланировку нельзя. За нарушение — штраф и требование вернуть всё в исходное состояние.
- Квартиры можно объединить через боковую стену, тамбур в коридоре или отверстие в потолке.
- Тип здания влияет на возможность перепланировки. В новых монолитных домах её сделать проще, чем в панельках или хрущёвках.
- Перед объединением нужно оформить проект перепланировки и получить техническое заключение от проектной организации.
- При использовании общедомового имущества, например лестничной площадки, потребуется согласие 2/3 жильцов МКД.
- Строительные работы должна выполнять компания с допуском СРО.
- После ремонта изменения нужно узаконить: внести данные в кадастр недвижимости.