Приватизация даёт возможность получить муниципальное жильё в собственность. Но процедура не всегда протекает гладко и вызывает много вопросов. Один из них: можно ли приватизировать квартиру с долгами по ЖКХ?
В статье изучим разные варианты такой ситуации и расскажем, куда и с какими документами нужно обращаться.
Можно ли приватизировать квартиру с долгом по коммуналке: что говорит закон
Приватизировать квартиру, которая принадлежит государству, может любой гражданин РФ, если он проживает в этой квартире по договору социального найма. Приватизация квартиры происходит по закону 1541-1 от 04.07.1991, а оформление права собственности — по №218-ФЗ от 13.07.2015.
Ни в одном из документов не сказано, что задолженность по квартплате может как-то помешать процессу.
Какие документы нужны, чтобы приватизировать квартиру с задолженностью
Для приватизации квартиры жилец должен предоставить:
- заявление;
- паспорта для граждан от 14 лет или свидетельство о рождении для тех, кто младше, — в последнем случае за ребёнка решение принимают родители или опекун, они же оформляют все документы;
- договор соцнайма (если оригинал утерян, дубликат можно получить в городском отделении Единого информационно-расчётного центра);
- техпаспорт на квартиру;
- справку о составе семьи (ф. 9);
- справку о неучастии в приватизации (ф. 2 — о том, что право на бесплатную приватизацию не использовано ранее);
- выписку из лицевого счёта о задолженности или её отсутствии;
- согласие на приватизацию от всех прописанных в квартире, кроме несовершеннолетних.
При подаче документов должны присутствовать все жильцы либо их представители с нотариальной доверенностью.
Если кто-либо из проживающих не участвует в приватизации, он должен предоставить заявление с отказом. Если жилец может подать заявление лично, достаточно простой письменной формы. Если же документ передают с третьим лицом, его нужно предварительно заверить у нотариуса.
Список документов для приватизации вместе с бланком заявления можно получить в МФЦ или на портале «Госуслуги».
Порядок приватизации квартиры с долгами по ЖКХ
Если есть задолженность по ЖКХ и при этом нужно приватизировать квартиру, возникает вопрос: как это сделать?
Алгоритм действий в этом случае не отличается от приватизации без долгов:
- Убедиться, что жильё соответствует всем требованиям для передачи в собственность. Квартира находится в муниципальной собственности и передана жильцам по договору социального найма.
- Провести переговоры с жильцами и собрать их письменные согласия или отказы.
- Подать заявление и документы в МФЦ или администрацию.
- Ждать ответ в течение двух месяцев.
- В случае положительного ответа подписать договор и отнести его в Росреестр или МФЦ для регистрации права собственности. При незаконном отказе — обратиться в суд.
- После обработки заявления получить выписку из ЕГРН, где жильцы указаны как собственники.
Что будет с долгом после приватизации
Приватизация не освобождает жильцов от обязательств по уплате долгов за коммунальные услуги. Можно приватизировать квартиру с долгами по квартплате, но задолженность всё равно придётся платить — это касается как основного долга, так и начисленных за него пеней.
Несмотря на то что после приватизации на собственника заведут новый лицевой счёт, управляющая компания или ресурсоснабжающая организация может:
- продолжать начислять пени за просрочку;
- ограничить коммунальные услуги, например отключить электричество, горячую воду или газ;
- обратиться в суд, чтобы получить судебный приказ на взыскание долга с банковских счетов.
Если до иска ещё не дошло, а погасить всю задолженность не получается, можно попробовать:
- Договориться с УК об отсрочке долга. Например, в ситуации, когда планируется продажа квартиры или ожидаются другие денежные поступления, часть которых можно потратить на погашение. Для этого нужно заключить соглашение о порядке погашения задолженности с УК.
- Оформить субсидию. В ситуации, когда сумма выплат по коммуналке превышает установленные в регионе нормы (в зависимости от субъекта РФ 10–22% от дохода семьи), собственник имеет право на субсидию (ст. 159 ЖК РФ). Но чтобы ею воспользоваться, нужно сначала погасить долги за ЖКХ. Подробнее, как получить субсидию, — в нашем материале.
- Разделить долг между жильцами. Если квартира оформлена на нескольких собственников, можно разделить их счета. Для этого нужно обратиться в управляющую компанию с заявлением. Но сначала необходимо решить, как делить задолженность: поровну или пропорционально площадям, указанным в правоустанавливающих документах.
При этом во всех случаях важно учитывать, что долги потребуется погасить только за последние 3 года — это общий срок исковой давности. Более давние задолженности «сгорают».
По каким причинам могут отказать в приватизации квартиры
Официально отказать в проведении приватизации могут проживающим:
- в аварийном жилье;
- в закрытых военных городках;
- в служебных помещениях;
- в сельском жилфонде организаций соцзащиты.
Если квартира входит в одно из этих исключений, её не получится оформить в собственность даже при отсутствии долгов.
Также отказ может быть вызван:
- Отсутствием полного пакета документов для приватизации. Чтобы завершить процедуру, нужно предоставить недостающие документы и повторно подать заявление.
- Тем, кто уже использовал право на приватизацию. По закону приватизировать жильё можно только один раз в жизни (кроме ситуации, когда первый раз человек приватизировал часть жилья до совершеннолетия, то есть в случае, когда решение за него принимали родители). Если человек уже приватизировал квартиру ранее, этот отказ окончательный — ничего изменить нельзя.
- Нежеланием кого-либо из жильцов менять статус квартиры — самая частая причина, по которой квартиру не получается приватизировать. Для приватизации нужно, чтобы все, кто подписал договор соцнайма для этой квартиры, предоставили согласие либо официальный отказ. Пока жилец не предоставит один из документов, приватизировать квартиру не получится.
В зависимости от ситуации возможны варианты с разменом квартиры, разделением лицевых счетов для приватизации отдельных комнат либо с подачей на жильца в суд, чтобы признать его утратившим право пользования. Последний вариант имеет смысл только в том случае, если жилец давно не пользуется квартирой и это можно доказать.
УК отказывается предоставить документы: как действовать
В пакете документов есть выписка из лицевого счёта и справка по форме 9 — их обычно получают в управляющей компании. При наличии долга в УК понимают, что представилась отличная возможность «шантажировать» жильца, чтобы он закрыл задолженность, и иногда отказываются выдавать справку.
Но отказ УК в выдаче документа считается незаконным согласно ст. 8 №149-ФЗ от 27.07.2006 и ст. 14 №152-ФЗ от 27.07.2006, которые подтверждают право на получение информации.
При подаче документов на приватизацию в жилищный отдел муниципалитета или в отделение МФЦ сотрудник может сослаться на п.4.1 ст. 83 ЖК РФ, в котором сказано, что при наличии долга администрация имеет право расторгнуть договор с жильцом. Но на самом деле расторжение возможно только через суд — если исковое заявление не подавали, то и причины для отказа нет.
- Получить письменный отказ УК
Чтобы доказать, что справку действительно не выдали, понадобится письменный отказ от УК или подтверждение того, что справку запрашивали, но УК запрос проигнорировала. Лучший вариант подтверждения — отправить заявление с просьбой выдать справку в УК заказным письмом с описью вложения. - Заказать выписку в МФЦ
Одновременно можно заказать выписку из финансово-лицевого счёта не в управляющей компании, а в МФЦ — использование другого канала иногда помогает. - Обратиться к руководству УК
Если сотрудник по-прежнему не выдаёт документы, стоит обратиться к руководителю — возможно, во время переговоров он разрешит предоставить справки в обмен на обязательство оплатить долг в определённый срок. - Пожаловаться в ГЖИ
Нужно предупредить сотрудника УК, что будет подана жалоба в Жилищную инспекцию на его самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ). Штрафы по этой статье небольшие, но УК не любят привлекать внимание Жилинспекции, поскольку она может найти и другие нарушения. Для подачи жалобы нужен письменный отказ УК. - Обратиться в суд
Если жалобы не действуют, можно подавать иск в суд. В качестве доказательств к исковому заявлению нужно приложить документы, которые уже собраны для приватизации, и отказ УК. Получив решение суда, можно повторно подавать пакет документов на приватизацию вместе с копией решения.
Сколько стоит приватизация квартиры с долгами
Приватизация квартиры по закону проходит бесплатно, но получение документов и оформление жилья в собственность требует расходов.
Если отказы и согласия жильцов заверяют у нотариуса, это стоит денег. Стоимость услуги зависит от региона, в среднем 2500 рублей за документ.
Выписку из домовой книги и справку об отсутствии или наличии задолженности по ЖКУ должны предоставить бесплатно. Если для сбора справок воспользоваться помощью посредников, это увеличит расходы.
После приватизации собственник должен зарегистрировать свои права в Росреестре. За это взимается государственная пошлина. В 2025 году — 4000 рублей за объект не дороже 20 млн.
Для обращения в Росреестр понадобится технический паспорт. Его оформляют в БТИ в среднем за 4000 рублей. В разных регионах цены могут отличаться.
В итоге на сопутствующие услуги и документы может уйти от 10 000 рублей в зависимости от региона и ситуации.
Вопросы и ответы о приватизации жилья с долгами по ЖКХ
Можно ли приватизировать квартиру, если долг за ЖКХ превышает 500 тыс. рублей?
Право и возможность приватизации квартиры не зависят от суммы долга. Но при таком размере задолженности наниматель рискует потерей жилья — его могут выселить по ст. 90 ЖК РФ, предоставив меньшее по площади помещение.
Что выбрать: приватизацию или продажу квартиры с долгами?
Наниматель жилья по социальному договору не является собственником, поэтому не может его продать. Такой объект можно только обменять на другое муниципальное жильё или отказаться от него. Для погашения долга можно использовать обмен с доплатой.
Продать недвижимость по договору купли-продажи можно только после её приватизации.
Коротко о главном
Приватизация квартиры с долгом по коммуналке разрешена по закону, но процедура требует времени, усилий и финансовых затрат.
- Закон допускает приватизацию жилья с долгами. Долги за коммунальные услуги не являются основанием для отказа.
- Приватизация по закону бесплатна, но придётся заплатить за сопутствующие услуги: госпошлину за регистрацию собственности, техпаспорт, нотариальную заверку документов. В среднем это обойдётся в 10 000–15 000 рублей.
- Долги за ЖКУ не испаряются после регистрации жилья в собственности. Если их не погасить, могут быть начислены пени, отключены коммунальные услуги или УК подаст на жильцов в суд.
- Управляющая компания не имеет права отказывать в выдаче документов из-за долгов. Если такое происходит, нужно получить письменный отказ и жаловаться в ГЖИ.