На сегодняшний день существует много схем по покупке недвижимости, тут и покупка за наличку, и ипотеке, и различные сертификаты, и субсидии. Но в последнее время большую долю занимает рассрочка, что многим, в частности нашему ЦБ, не нравится.
Если мы берем за основу ипотеку, то это уже годами отлаженный механизм, все ее тонкости и нюансы уже давно отработаны, но при все при этом у ипотеки есть существенные недостатки — переплата и сложность продажи объекта в период действия ипотечного договора, т. к. кроме продавца и покупателя в сделке участвует банк.
Кроме всего прочего ипотека — это долговые обязательства, а информация об этом обязательно попадает в бюро кредитных историй и уже имея какой-то кредит в будущем сложнее получить новый (неважно какой — ипотека, автокредит или обычный потребительский), т. к. существуют определенные лимиты соотношения долговых обязательств к общим доходам установленные Центральным банком, а за пределы этих лимитов банки выходить не могут.
Помимо всего прочего ипотека доступна только тем, кто может ее оформить (соответствие уровню дохода, благонадежности заемщика и т. д.), а некоторым гражданам банки просто отказывают в кредитовании.
В условиях недоступности, в настоящее время, ипотеки для большинства граждан застройщики стали активно продвигать различные программы рассрочек без участия банков для желающих купить квартиру, но тут есть ряд особенностей:
1. Как правило, график платежей состоит из высокого первоначального взноса (20-30% от стоимость), относительно низких ежемесячных платежей (10-30 т.р. в месяц) и высокого последнего платежа.
2. Короткий срок рассрочки. Как правило, рассрочка предоставляется только в период строительства дома, до момента ввода в эксплуатацию, а это короткий срок — 1-2 года, за которые покупатель должен полностью расплатиться за объект.
3. Информация о долговых обязательствах перед застройщиком не отражается в бюро кредитных историй, поэтому в будущем могут возникнуть различные финансовые риски, в т.ч. риск просрочек платежей. Именно это не нравится нашему ЦБ.
4. Застройщик не проверяет финансовое состояние покупателя, не смотрит на его текущую долговую нагрузку, на источник и размер заработка, а это чревато наступлением неблагоприятных последствий. В случае срыва платежей, застройщик вынужден идти на расторжение договора, а это дополнительные расходы. Рассрочка, в тех вариантах, которые сейчас практикуются застройщиками, относительно новое явление, но уже появились случаи, когда застройщик сталкивается с неплатежами и вынужден прибегать к расторжению договоров.
Вообще рассрочка, сама по себе, хороший инструмент при приобретении новостроек, ведь даже при наличии всей суммы для покупки можно внести только часть оплаты, а часть разместить на вкладе, а после получения процентов рассчитаться с застройщиком полностью.
В моей практике были клиенты которые оформляли рассрочки (у одного клиента их вообще три) и каждый раз это были долгие расчеты и взвешивания всех ЗА и ПРОТИВ, также были клиенты которые отказывались от рассрочек в пользу ипотеки.
Если ипотека подходит для всех людей, то рассрочка может быть актуальна только для тех кто четко уверен, что к моменту внесения последнего платежа у него будет вся сумма на руках. У моей коллеги был случай, когда человек оформил рассрочку с минимальным первоначальным взносом и низкими ежемесячными платежами, но большим «закрывающим» платежом, т. к. считал, что за период рассрочки (оформлял ее на 9 месяцев) продаст свою старую квартиру и внесет вырученными деньгами финальный платеж, но рыночная ситуация оказалась не на его стороне — квартира не продавалась и пришлось существенно скидывать цену. Покупатель нашелся, но на закрытие рассрочки денег не хватило и покупатель искал иные источники финансирования. Некоторые банки сейчас дают ипотечные займы для внесения последнего платежа, но этот человек получил отказ от банка.
Рассрочка, как ипотека, хороший инструмент для покупки, но она тоже должна быть результатом четко взвешенного решения.