Утром состоялись очередные торги по имуществу Москвы. Мы с клиентами тоже участвовали и на примере одного помещения покажу наглядную разницу в доходности недвижимости.
На скрине можно посмотреть адрес и площадь помещения. Оно не самое интересное в той локации, но важно то, что конкретно в том районе сдаются все торговые помещения, вопрос только в цене.
А цена получилась 20,2 миллиона рублей за 78квм. В данном случае следует добавить ещё миллиона 2 на ремонт, итого для покупателя общая цена покупки составит 22 миллиона рублей.
Сдать это помещение он сможет примерно за 200 тысяч рублей в месяц. Минимум (негативный вариант) - 170 тысяч руб/мес, максимум (позитивный вариант) - 230-250 тысяч руб/мес.
С учётом расходов у него получится около 10% годовых доходности по предполагаемому варианту, 8,4% по негативному и 12,5% по наиболее удачному варианту. Конкретно в этом районе есть перспективы, поэтому даже негативный вариант допустим в данном случае, поскольку он отыграется уже в ближайшие пару лет (т.е. всё подорожает именно там и доходность существенно повысится).
Чем удобен этот вариант - легко сравнить с арендой жилья в том же районе.
Вот ссылки квартир для сравнения:
www.cian.ru/sale/flat/... - это квартира в том же доме площадью 73квм и ценой 23,5 миллиона рублей на сегодняшний день.
В аренду в соседнем доме сдаётся квартира побольше площадью 82квм, за 110 тысяч рублей в месяц - www.cian.ru/rent/flat/...
Ещё в том же доме, поменьше - 62квм за 19,3 миллиона рублей www.cian.ru/sale/flat/...
В аренду в соседнем доме квартира такой же площади сдаётся за 75 тысяч рублей в месяц - www.avito.ru/moskva/kva...
И третий вариант, тоже соседние дома. За 18,9 миллионов рублей выставлены на продажу 56квм www.cian.ru/sale/flat/...
И сдаются в аренду 54квм за 85 тысяч рублей в месяц - www.cian.ru/rent/flat/...
Посчитаем доходность. Для упрощения примем, что продаваемые квартиры в аренду стоят столько же, сколько аналоги из аренды. При этом из арендной ставки вычтем 10% на содержание. Налоги не учитываем, по жилью их никто не платит. Также для упрощения коэффициент на торг не закладываем.
Итак:
Квартира 1: из 110 тысяч вычтем 10 на расходы. В год получим 100тыс*12 = 1,2млн рублей дохода с аренды. При цене 23,5млн доходность составит 5,1%.
Квартира 2: из 75 тысяч вычтем 7 на расходы. В год получим 68тыс*12 = 816 тысяч рублей. При цене 19,3 миллиона доходность с аренды составит 4,2% годовых.
Квартира 3: Из 85 тысяч вычтем 6 на расходы (она меньше всех по площади, поэтому коммунальные поменьше будут). В год получим 79тыс*12 = 948 тысяч рублей. При цене 18,9 миллионов доходность составит 5% годовых.
Разницу в ремонте, в коммуналке, поправку на торг по цене и аренде учитывать смысла не имеет, поскольку в общем и целом средняя доходность останется такой же.
Если всё очень удачно сложится, то с аренды жилья получится 6-7% годовых, причём 7% - это что-то не очень достижимое. Для этого, например, нужно купить двушку из примера 3 и сдать по цене трёшки из примера 1.
Если не очень повезёт или считать квартиры в люксовых домах, там доходность упадёт до 3% годовых - и это гораздо вероятнее, чем 7%.
Вот эти 4-5% годовых у квартир в Москве не меняются больше 10 лет точно. Как растут цены на недвижимость, так с запозданием растут и цены на аренду, но пропорция не меняется. Всё, что выше 5% годовых для квартир - это исключения из общей массы.
В этом и смысл покупки коммерческой недвижимости для арендного дохода вместо квартир.