В начале августа на круглом столе Национальной палаты недвижимости (НПН), где обычно подводят сухие итоги и называют цифры по рынку, неожиданно прозвучала новость, которая может неприятно удивить действующих ипотечников.
Речь идёт о новом подходе банков: они научились повышать ставку по уже выданным ипотекам, причём делают это в рамках закона. Формально — всё чисто, по сути — клиент платит больше.
Сюрприз на 5% годовых — из договора, который никто толком не читал
Источником сенсации стал генеральный директор финансовой платформы Banki.shop Роман Коринков. По его словам, в последние полгода банки начали закладывать в кредитные договоры формулировку, что договор является рамочным и считается публичной офертой. Это значит, что условия кредита могут меняться, а клиент обязан сам отслеживать все изменения на сайте банка.
Важная деталь: в таких договорах есть пункт — ставка сохраняется только если клиент раз в полгода предоставляет официальную справку о доходах по форме 2-НДФЛ (её выдают работодатели и налоговая). Если документ не принесли — ставка автоматически повышается на 5% годовых.
Почему это неприятный сюрприз? Потому, что при первоначальном оформлении кредита банк может принять «справку по форме банка» — по сути, бумажку с ваших слов, что вы зарабатываете достаточно. Это удобно тем, у кого доход не полностью «белый». Но спустя время банк может перестать принимать такую форму и начать требовать строгую официальную отчётность.
Коринков рассказал реальный случай: человеку оформили ипотеку по «своей» форме справки, а спустя время повысили ставку, когда он не смог предоставить 2-НДФЛ. И всё это — без нарушения инструкций Центробанка.
Пока банки, внедрившие эту практику, не афишируются. Но эксперт уверен: как только недовольные клиенты начнут судиться, названия всплывут в СМИ.
Что ещё показали данные Banki.shop
Коринков также привёл статистику на основе 587 тысяч подборок кредитов, оформленных с марта 2025 года на платформе Banki.shop (в ней зарегистрировано 47 тысяч агентов). Вот ключевые тренды:
- Растёт потребительское кредитование — люди чаще берут кредиты на бытовые нужды.
- Увеличилось количество сделок, где используется материнский капитал как часть суммы.
- Быстро развивается сегмент исламских финансов — кредитов, где проценты заменяются другими формами вознаграждения, что соответствует нормам шариата. Сейчас так работают 3 банка и 3 небанковские структуры. Для России это пока «пилотный проект», но интерес к нему растёт.
Кто берёт ипотеку и на что
Среди тех, кто ищет кредиты на покупку жилья, 95% — наёмные работники. Предпринимателей, самозанятых и владельцев бизнеса — всего 4,1%, хотя ещё недавно их было больше 17%.
Спрос на новостройки падает: в прошлом году 58% запросов приходились на новые дома, в этом — лишь 24%.
Ещё один вывод: «чистому» покупателю с улицы в 5 раз сложнее получить одобрение кредита, чем тому, кто пришёл через застройщика или риэлтора. Вероятность одобрения в разных банках для таких клиентов — от 6 до 11%.
Адресная семейная ипотека: идея с подвохом
На круглом столе обсудили и инициативу председателя Совета Федерации Валентины Матвиенко: сделать семейную ипотеку адресной. Смысл — чтобы господдержка оставалась в регионе проживания семьи, а не «утекала» в Москву и Санкт-Петербург.
Однако риэлторы пока осторожны: боятся, что идея может превратиться в фикцию. Например, жители регионов могут массово «покупать прописку» в столице (оформляя долю в старом доме), чтобы получить льготную ипотеку как «местные».
Стройка замедляется, дефицит жилья — впереди
По данным аналитического центра ДОМ.РФ, в мае 2025 года ставка проектного финансирования для застройщиков была в 1,5 раза выше, чем в мае 2024-го. Запуск новых проектов за пять месяцев упал на 20% по сравнению с прошлым годом.
Эксперты предупреждают: если тенденция продолжится, через 1–2 года рынок столкнётся с дефицитом жилья, что приведёт к росту цен.
Петербург и Ленобласть: спокойная аренда и просевший рынок земли
В Ленинградской области за полгода сделок с землёй стало меньше на 14,7%. Дачи до 2 млн руб. покупают охотно, а всё, что дороже — хуже.
В Петербурге аренда относительно стабильна: сильнее всего подорожали студии (+7,1% за год), а трёшки в цене не изменились.
Инвестиции в комнаты приносят 7,14% годовых (окупаемость 14 лет), но на фондовом рынке даже осторожные стратегии дают в 2–3 раза больше.
Коммерческая недвижимость выглядит доходнее — до 8,3% годовых, особенно в сегменте маленьких офисов. Пример: помещение у метро «Новочеркасская» площадью 86,5 кв. м продали за два месяца с арендаторами и окупаемостью 12 лет.
Сочи: где метр стоит как автомобиль
В новостройках Сочи средняя цена квадрата — 731 тыс. руб., за год рост составил 19%. При этом покупатель с наличкой может сбить цену на десятки процентов, вплоть до 50%.
Главная проблема — дефицит нового строительства. В 2025 году стартовал всего один проект, причём в эконом-сегменте, но со стоимостью от 50 млн руб. за студию. География города ограничивает рост: с одной стороны море, с другой — горы, а с третьей и четвёртой — Абхазия и Туапсинский район.
Прогноз экспертов: через два года цены могут вырасти ещё на 20–30% из-за недостатка предложения.
Моё мнение
Честно говоря, история с «рамочными» договорами — это почти искусство. Банки изобрели способ повышать ставки по уже выданным ипотекам, не нарушая ни буквы, ни запятой закона. Формально — предупреждение в договоре есть, фактически — большинство клиентов его не заметили. И, да, ЦБ не возражает.
А вы сталкивались с неожиданным изменением условий по кредиту? Как думаете, это нормальная практика или скрытая ловушка? Напишите в комментариях — такие истории полезно собирать.