Заработать 6 миллионов за 2 года - это провал?
Давайте разберемся.
В 2023 году мы разместили капитал клиента в евро-двушку, 45 метров, в ЖК Upside Towers у метро Бутырская. Цель была предельно ясна: максимальная надёжность и ориентация на стабильный арендный поток. Локация, концепция, застройщик (бывший СМУ-6) — всё полностью устраивало и продолжает устраивать.
Прошло чуть больше двух лет, и рыночная конъюнктура изменилась. Сейчас мы управляем этим активом с новой задачей — высвободить ликвидность для погашения рассрочки по более перспективному проекту стрит-ретейла. Я не играю в долгие шахматы с чужими деньгами. Время и риски — это другая игра, требующая своевременных ходов.
Теперь к цифрам. Upside Towers — объект с хорошим стратегическим расположением. Вид на Останкинскую башню, адекватная планировка, средний этаж. Чисто теоретически, после стандартного ремонта без излишеств, аренда могла бы приносить 130-150 тысяч рублей в месяц. Но мы смотрим на рынок здесь и сейчас. Уступки в нашем корпусе торгуются в диапазоне 20,5–21,5 млн, в то время как у застройщика цена около 23,5 млн. Уступки — это лакмусовая бумажка, поэтому при выводе объекта рассчитываем получить минимум 20 миллионов на руки, но попробуем, конечно, выжать ближе к 21.
Что по доходности? Вложили 14 миллионов в 2023-м. Потенциальная прибыль — около 6 миллионов за два с половиной года. В свете текущих ставок это не взрывной результат, но мы изначально шли в эту сделку не за хайпом, а за стабильностью.
Анализирую окружение. В районе много проектов, и не все они одинаково полезны. Есть переоценённый Tate, который находится далековато от метро и окружен пробкой и железной дорогой. Проект компании Кортрос, которая, на мой взгляд, умеет делать комфорт, но не бизнес и уж тем более не премиум. I Love — тоже от Кортрос, в этой же локации, и это далеко не лучший их проект. ЖК МОD от МР — посредственный и, на мой взгляд, переоцененный объект.
Из того, что реально цепляет в этой локации, — ЖК Достижение от девелопера Sminex. Вот здесь виден подход. К ЖК Руставелли от ПИК у меня ровное отношение. Не холодно, не жарко. Это массовый продукт со своей целевой аудиторией, их всё устраивает, и это прекрасно работает.
Да, в нашем Upside Towers ситуация могла сложиться иначе. Мы могли бы вытащить существенно больше, если бы ждали ключей. Те же 23-24 миллиона на руки, я думаю, эти 45 метров стоили бы. Но мы выводим деньги для оплаты сверхприбыльного стрит-ретейла, который уже в портфеле.
Это не сожаление о вложениях. Совсем нет. Это признание факта: бывают взлеты, бывают падения, а бывают ровные дороги. И моя задача — даже на ровной дороге находить оптимальные маршруты и лететь над рынком.
Пока одни гоняются за иксами и садятся в лужу, мы делаем деньги на холодной стратегии.
А какие «скучные» сделки в вашем портфеле оказались самыми умными? Жду ваши кейсы в комментариях.
