Подвал на Ленинском, который «вдруг» оказался городским: хроника одного прозрения
Есть в Москве дом на Ленинском проспекте, 95. Внизу — подвал на 102,2 кв. м с кадастровым номером 77:05:0001009:7432. По бумагам с 2006 года там значится право собственности города Москвы (запись N 77-77-06/024/2006-176 от 02.05.2006). А по факту — классическое техническое подполье с трубами, стояками, теплом и водой, куда слесаря заходят не кофе пить.
ООО «Лакол-Н» подало иск: признать право долевой собственности всех жильцов МКД на этот подвал, удалить запись о городе. Потом истца процессуально заменили на ООО «Колос и М» (договор купли-продажи от 23.06.2023). Дальше — качели.
Судебная карусель: «отказ — да — снова отказ»
Первая инстанция глянула в календарь и сказала: поздно, исковая давность. К тому же, мол, истцу стоило идти с виндикационным иском. Апелляция не согласилась: подвал технический, самостоятельного назначения нет, доступ туда нужен всегда, значит — общее имущество, точка. Кассация отменила апелляцию и вернулась к позиции «надо было виндицировать и вообще срок ушёл». И вот тут на сцену выходит Верховный суд.
Верховный суд: «Это общий подвал. Точка. Город, извини»
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ разобралась и поставила ребром: апелляция была права по сути. Право долевой собственности на общее имущество у собственников возникает по закону. Регистрация не создаёт это право и не нужна, чтобы оно «жило». А когда в ЕГРН вдруг всплывает «чужой» собственник на общее — лечится это не виндикацией, а иском о признании зарегистрированного права отсутствующим. И никакая исковая давность сюда не прикручивается.
Техническое подполье — сердце дома, а не чей‑то «офис внизу»
Экспертиза подтвердила: внутри — ХВС, ГВС, тепло, канализация; обслуживается больше одного помещения; использовать «самостоятельно» нельзя; нужен постоянный доступ. То есть это именно технический подвал, который закон относит к общему имуществу. Попытка выдернуть его и записать на город — как вытащить насос у аквариума и удивляться, почему рыбы кверх пузом. Ну камон.
«Виндикация» тут мимо: правильный инструмент — признание права отсутствующим
ВС напомнил про конструкцию из Пленума № 10/22: если запись в ЕГРН нарушает права и не решается признанием права или истребованием, идём с иском о признании права отсутствующим — чтобы гасить запись в реестре. Ровно наш случай: город не может быть собственником общедомового подвала по смыслу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Значит, надо именно убрать чужую запись, а не притворяться, будто подвал «выбыл из владения» и его можно виндицировать как отдельную вещь.
Срок исковой давности? Не смешите мои тапочки!
Требования собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, не давнеют (п. 5 ст. 208 ГК РФ). Общее имущество как было общим с момента постройки, так и осталось; владение им собственниками не терялось — коммуникации обслуживались всё это время. Значит, говорить «срок прошёл» — вообще мимо кассы.
Кто может идти в суд и против кого
Идти может один собственник — без мандата всего дома. Это уже разжёвано Верховным судом в 2015 и 2020 годах: право у сособственника есть, и его нельзя подвешивать к капризам общего собрания. Ответчиком же должен быть правообладатель из ЕГРН (город), а не регистратор. Росреестр сюда третьим лицом и хватит.
Что это значит для жильцов и управляшек (честно, тут важно)
Если подвал — технический и обслуживает дом, сделать из него «отдельную недвижку» не получится, хоть оббегайся с постановлениями. Любые записи в реестре в пользу «чужих» гасим через признание права отсутствующим. И да, для подачи иска достаточно одного собственника, не надо собирать «всех на подъезд». А срок давности не страшен, потому что это защита владения общим имуществом, которое из рук никому не уходило.
Основание:
Определение ВС РФ от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385 (текст судебного акта читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1704)
Полный разбор темы ПОДВАЛОВ в МКД – читайте на нашем сайте
Жилищный юрист