Рынок недвижимости Югры и в частности Сургута переживает период адаптации к новым экономическим условиям. Снижение ключевой ставки Банком России до 18 % в июле 2025 года, а также последовавшие за этим шаги ряда крупных банков по снижению ипотечных ставок стали ключевым фактором, влияющим на текущую ситуацию. Однако высокие ипотечные ставки и жесткие условия банков по-прежнему ограничивают доступность жилья, а покупатели активно торгуются, стремясь получить скидку.
Вторичный рынок: осторожный оптимизм
На вторичном рынке Сургута еще весной наблюдалось умеренное оживление. В апреле средняя цена за квадратный метр в городе снизилась почти на четыре процента с начала года, что делало жилье более привлекательным для покупателей с ограниченным бюджетом. При этом скидки на вторичном рынке Сургута достигали 12 %, что значительно выше, например, чем в Ханты-Мансийске.
По данным классифайда «Витрина недвижимости Restate», на начало августа 2025 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Сургута составила всего 83,6 тыс. рублей. С начала года, цены на вторичное жильё снизились более чем на 13% — с 96,4 тыс. до 83,6 тыс. рублей за кв. м. Такая динамика подтверждает тенденцию к снижению цен, наблюдаемую в течение нескольких месяцев.
Эксперты также фиксируют рост спроса на вторичное жилье. Как отмечает руководитель сургутского филиала компании «Этажи» Константин Сыпко, снижение ставок по вкладам высвобождает средства населения, часть которых, вероятно, направят на первоначальные взносы при покупке недвижимости. Он также подчеркивает, что за период действия высоких ставок сформировался отложенный спрос, который постепенно начинает реализовываться.
– Мы не ожидаем резкого импульса, и это хорошо – плавное оживление рынка поможет избежать скачков цен. Постепенное снижение ключевой ставки стабилизирует рынок и позволяет сбалансировать спрос и предложение, – добавляет Сыпко.
Однако не все эксперты разделяют оптимизм. Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов предостерегает от излишней эйфории, отмечая, что пока речь идет о метриках, связанных с начальными этапами сделки, – просмотрах объявлений и заявках на консультации.
– Стоит дождаться цифр по количеству договоров купли-продажи. Мы исходим из того, что диапазон ставок 18-20 % остается некомфортным для большинства заемщиков, а банки сохраняют жесткость при оценке ипотечных заявок: отказов там по-прежнему много. Ускорения роста цен за последние две недели не видно – они, как и в июне – июле, растут со скоростью 0,1-0,15% в неделю, – сообщает Попов.
Более того, вице-президент Гильдии риелторов Москвы, руководитель агентства недвижимости «Pro обмен» Екатерина Никитина подтверждает, что интерес к покупке вторички вырос, но практически все покупатели сейчас просят скидку, и запросы эти серьезные – от 5 до 10 % от цены в объявлении.
– Рыночная ипотека все еще очень дорогая, и ежемесячные платежи остаются огромными, несмотря на снижение ставок. Когда люди садятся и считают конкретные суммы по кредиту, часть просто не потянет такие выплаты и снова отложит покупку, – добавляет эксперт.
Первичный рынок: стабильность под вопросом
Ситуация на первичном рынке Сургута остается более стабильной, что обусловлено действием льготных ипотечных программ. Однако высокая себестоимость новостроек и ограниченность льготных программ создают риски для этого сегмента рынка.
Согласно данным Restate, на начало августа 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках Сургута составила 184,3 тыс. рублей. С января по начало августа средняя стоимость 1 кв. м в новостройках выросла на 3,1% — с 178,8 тыс. до 184,3 тыс. рублей. Эти цифры демонстрируют устойчивость цен на первичном рынке, несмотря на общую экономическую ситуацию.
Так, сегодня в Сургуте самой востребованной льготной программой остается «Семейная ипотека», ставка по которой составляет 6 %.
– Некоторые застройщики предлагают дополнительное субсидирование, в рамках которого можно получить ставку до 3,5%. Однако подобные предложения существовали и до недавнего снижения ключевой ставки, и их нельзя рассматривать как реакцию рынка на изменения со стороны Центрального банка. Таким образом, фактического снижения ставок по льготной ипотеке вслед за снижением ключевой ставки пока не произошло, – отмечает Константин Сыпко.
Риски и ограничения
Как ни крути, ключевым фактором, сдерживающим рост рынка недвижимости Сургута, является высокая ипотечная ставка. Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ и последовавшее за этим уменьшение ставок в ряде крупных банков (Сбербанк, ВТБ, ПСБ и др.), ипотека остается недоступной для многих потенциальных покупателей.
Большинство крупных банков пересматривают условия рыночной ипотеки. Так, Сбербанк с 1 июля снизил ставки по рыночной ипотеке на 0,5-2 п.п., минимальная ставка составляет от 21,4 %. ВТБ с 20 июня снизил ставки на новостройки, максимальное снижение – до 2,2 п.п., минимальная ставка – от 25,3 %. ПСБ в июне снизил ставки на вторичное жилье на 2,7 п.п., а с 3 июля уменьшил ставки по классическим программам на новостройки еще на 2,9 п.п. Аналогичные шаги предприняли и другие кредитные учреждения.
Главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова отмечает, что доступность рыночной ипотеки напрямую зависит от динамики инфляции.
– Если инфляция продолжит замедляться, Банк России может снизить ключевую ставку до 14 % к концу года. Это будет способствовать постепенному оживлению рынка ипотечного кредитования, – подчеркивает она.
При этом управляющий партнер Trophy Assets, независимый эксперт Наталья Круглова, в интервью «Известиям» подчеркнула, что с учетом сокращения ввода жилья на рынке новостроек может возникнуть дефицит предложения по отношению к спросу, что придаст импульс к росту стоимости квадратного метра на вторичном рынке.
– Если ставка ЦБ продолжит снижаться, цены на жилье могут вырасти на дополнительные 5-10 % до конца года, – заявила Круглова.
Реалистичные ожидания
В сложившейся ситуации участникам рынка следует проявлять осторожность, тщательно оценивать свои финансовые возможности и быть готовыми к торгу. Реальный бум на рынке недвижимости наступит только при существенном снижении ипотечных ставок. Пока же нам всем остается надеяться на благоразумие застройщиков, которые не станут взвинчивать цены при первых проблесках надежды на ажиотажный спрос. Покупателям же эксперты советуют адекватно оценивать свои силы и внимательно считать будущие платежи по ипотеке.
Читать статью и следить за актуальными новостями на сайте Сургутской трибуны