Ведомости взяли интервью у Вице-Премьера Марата Хуснуллина о том как он видит состояние дел у застройщиков. Интервью получилось интересным в том плане, что уже прозвучали фразы о том, что если надо, то застройщиков поддержат. Но обо все по порядку.
Что было сказано
Расскажу тезисно об основных моментах:
- По мнению Хисеуллина может обанкротиться до 30% застройщиков. А может и не обанкротиться, тут как повезет;
- Были перенесены сроки ввода в эксплуатацию 19% объектов. Тут правда надо не забывать о том, что введен мораторий на начисление неустоек в случае переносов сроков сдачи объектов. В этом плане застройщики могут спокойно задерживать сроки как им удобно и не платить пени покупателям. Многие из них набрали проектов, а сейчас не расширяют свой штат поскольку у них нет спешки. И про покупателей тут никто не думает;
- Вице-Премьер считает, что если ключевая ставка будет оставаться высокой еще пол года, будут приняты "оперативные меры по поддержке застройщиков".
Какие есть меры поддержки
Сейчас действует только одна мера поддержки - мораторий на уплату штрафов и неустоек. Причем этот мораторий уже заканчивал свое действие, но потом был продлен. Я полагаю, что и далее он будет продлеваться.
В Госдуме регулярно звучат те или иные предложения по поддержке застройщиков, но пока ни одной из них не поддержали. Кто-то предлагал дать им отсрочку по уплате налога на прибыль. Но это достаточно однобокая мера, которая поддержит тех, у кого есть прибыль, а не тех, у кого убыток. А важнее поддержать именно тех, у кого нет прибыли.
Кто-то предложил выкупать часть жилья для переселения людей из аварийных объектов. Но опять же инициатива не получила поддержку. И видимо это связано с тем, что тут надо очень хорошо считать. Сейчас действует программа реновации, прописаны определенные планы, что сносят, что строят. Если какие-то дома начнут расселять по новой программе, старую надо переписывать.
И есть еще один механизм про расширение которого никто не говорит - это льготная ипотека. Этот механизм проверен временем, известно к чему он приводит в плане резкого роста стоимости квадратного метра. Но уже известно, что когда действует льготная ипотека, застройщики не жалуются на жизнь.
ЦБ vs Правительство
На последнем заседании ЦБ Эльвиру Набиуллину спросили, что она думает о льготной ипотеке, она сказала, что ЦБ поддерживает ее расширение, но только в рамках прежних лимитов. То есть они не против, если под программу начнут попадать новые категории людей, лишь бы это не требовало выделения новых денег. ЦБ объясняет свою позицию тем, что если кто-то заплатил меньше, то кто-то должен заплатить больше, и тут речь про рост ставок для других категорий заемщиков. Но Правительство не разделяет эти страхи ЦБ.
Правда Правительство последнее время тоже не обсуждает значительное расширение льготной ипотеки, но тут другие причины. И тут хочу пересказать шутку, которую не помню где слышала:
Раньше говорили, что взял ипотеку, заплатил 3 стоимости квартиры. А сейчас Правительство взяло на себя обязательство по оплате льготной ипотеки и теперь выплачивает 3 стоимости по тысячам объектов.
И это не шутка про 3 стоимости. Если брать ипотеку на 20 лет под 20% годовых, то 25% из выплаченных денег пойдет на оплату основного долга, а 75% на выплату процентов.
И получается, что к сожалению в текущей ситуации льготная ипотека - это очень большая статья расходов для нашего Правительства, ведь они компенсируют банкам разницу между льготной ставкой и текущей. И когда кто-то набрал ипотеку под 6%, а рыночная ставка 21%, разница получается не маленькой. Возможно, правительство готово расширять программу льготной ипотеки, но не прям сейчас. Им надо быть уверенным, что ключевая ставка будет снижаться, а их расходы на оплату программы падать.
И как мне видится ситуация, если станет совсем плохо крупным-компаниям, застройщикам начнут помогать. Никому не нужно банкротство и недострой от крупных компаний. А вот мелкими застройщиками могут пожертвовать, чтобы рынок "очистился". Собственно у нас застройщиками считаются и мелкие "Зоодчие", которые строят загородные дома и периодически сами банкротятся. Вот спасением таких вряд ли кто-то будет заниматься.
Что по акциям?
За последний год акции компаний застройщиков сильно просели в цене. Инвесторы постоянно слышат про падение продаж, риск банкротства и их это напрягает. Кроме этого у отдельных эмитентов имеется высокая долговая нагрузка, которая вызывает опасения.
Я не думаю, что у нас в стране запустят масштабную программу льготной ипотеки, чтобы цены на квадратные метры не улетели в космос, поэтому не стоит надеяться на повторения ралли в акциях застройщиков, которое было в 2020-2021 годах. Но последнее время акции ПИКа и Самолета проигрывают индексу Московской биржи, поэтому при появлении хороших новостей, они могут показать неплохую динамику. Только вот большой вопрос, когда эти новости могут появиться и как долго они будут поддерживать эти все бумаги.
За последний месяц акции застройщиков начали прибавлять в цене, но все равно они это делают в меньшей степени, чем индекс Московской биржи. То есть пока инвесторы не начали заходить в них. И тут с одной стороны хочется успеть до толпы, а с другой, возможно еще слишком рано заходить. Но напомню, что я не даю индивидуальных инвестиционных рекомендаций. Любая новость может изменить все за 5 минут.