Многие из Вас хоть раз в жизни сталкивались с необходимостью снять или сдать квартиру в аренду. Несмотря на распространенность договора аренды, существует множество нюансов, в которых можно допустить ошибку. Рассмотрим пять важных моментов, которые надо знать при заключении договора аренды.
При передаче помещения физическому лицу заключается договор найма, а не аренды, однако в данной статье для упрощения восприятия указан договор аренды. Информация, указанная в статье применима как при заключении договора с юридическим лицом, так и с физическим лицом.
Человек, который сдает Вам квартиру действительно имеет право ее сдавать?
Перед тем как заключить договор аренды, необходимо проверить право арендодателя заключать такого рода договор.
Однако с 1 марта 2023 года сделать это непросто, так если собственником объекта недвижимости является физическое лицо, сведения о Ф.И.О. собственника не являются общедоступной информацией, и потенциальный арендатор не увидит в выписке ЕГРН сведения о собственнике квартиры.
Если же собственник подаст заявление о возможности предоставления его персональных данных третьим лицам, то любой сможет проверить владельца квартиры, но вероятность, что арендодатель будет это делать незначительна.
В таком случае мы можем полагаться на документы, в том числе выписку ЕГРН, предоставленную непосредственно арендодателем.
Чтобы обезопасить себя вы можете обратиться к нотариусу для заключения договора аренды, нотариус проверит достоверность всех сведений, предоставленных для заключения договора аренды.
Кроме того, рекомендую указать в договоре аренды, следующий пункт:
Арендодатель гарантирует, что квартира (объект передаваемый в аренду) не обременена правами третьих лиц, не находится под арестом, в залоге, не является предметом судебных споров.
Данное условие поможет Вам обезопасить себя в случае разрешения конфликтной ситуации в суде. Форма договора аренды представлена в телеграмм канале https://t.me/rostRTA
Достоверное описание объекта недвижимости, передаваемого в аренду
Необходимо описать все данные, относящиеся к передаваемому в аренду объекту недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь.
В акте приема-передачи объекта необходимо перечислить все дополнительное оборудование, технику и мебель передаваемые вместе с квартирой. Все дополнительное имущества и сантехнику в квартире необходимо предварительно проверить на сохранность и, в случае каких-либо повреждений, обязательно указать их в акте.
Также рекомендую приложить фото фиксации квартиры и всего имущества, находящегося в ней на момент заключения договора.
Это лишит возможности недобросовестного арендодателя требовать с Вас возмещения ущерба за якобы поврежденное имущество.
И конечно же укажите текущие показания счетчиков.
Согласование срока аренды
Срок аренды недвижимости влияет на необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости в Росреестре.
Договор, заключенный на один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Однако, если договор заключен на срок менее года и по истечению указанного срока ни одна из сторон договора не заявит о своем намерении его расторгнуть, договор считается автоматически продленным на тот же срок и на тех условиях (пролонгация договора).
Если не указать количество таких пролонгаций, считается, что данное условие действует лишь один раз.
Условие об автоматической пролонгации действует только в случае включения его в договор.
Определить, что включено в стоимость арендной платы
В целях предотвращения дальнейших разногласий сторонам необходимо согласовать в тексте договора:
- включены ли в стоимость арендной платы коммунальные платежи или они оплачиваются отдельно;
- порядок оплаты коммунальных платежей, т.е. арендодатель или арендатор вносит платежи на основании квитанций ресурсоснабжающих организаций.
В случае заключения договора на срок более одного года или договора с автоматической пролонгацией необходимо обратить внимание на возможность изменение стоимости арендной платы.
Так в договоре может быть указано право арендодателя на изменение размера арендной платы, но не чаще одного раза в год путем подписать дополнительного соглашения.
А может быть предусмотрено право изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения к договору, уведомив арендатора о соответствующем изменении.
Стороны самостоятельно выбирают наилучший для себя вариант при заключении договора.
Обеспечительный платеж
Для защиты от причинения ущерба арендуемому помещению или в случае просрочки очередного платежа условиями договора может быть предусмотрено внесение дополнительных денежных средств в качестве обеспечительного платежа.
В договоре следует предусмотреть порядок распределения обеспечительного платежа при прекращении договора аренды.
Так, например может быть предусмотрено:
- обеспечительный платеж зачитывается в качестве платежа за последний месяц аренды
- денежные средства возвращаются арендатору при прекращении договора аренды.
Кроме вышеуказанных моментов, существует множество иных важных факторов, которые необходимо учитывать при заключении договора аренды.