📜 Как годичный договор превратился в пятилетнюю аренду: решение суда в Мадриде
История, произошедшая в пригороде Мадрида, наглядно показывает, как формальные нюансы договора аренды могут полностью изменить планы собственника.
На протяжении почти двадцати лет арендатор проживал в доме по пятилетним договорам аренды, заключаемым в соответствии с Законом о городской аренде Испании (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Этот закон устанавливает, что если срок аренды жилья составляет менее пяти лет, он автоматически продлевается до достижения указанного минимума, за исключением случаев, когда стороны прямо и законно прекращают договор.
В 2023 году срок действия очередного пятилетнего договора закончился 1 апреля. Владельцы приняли решение больше не продлевать аренду на такой длительный срок, а оформить новое соглашение сроком на один год.
При этом подписание нового договора состоялось лишь 1 января 2024 года, то есть спустя девять месяцев после окончания предыдущего срока аренды.
С точки зрения собственников, это был простой годичный контракт, который должен был завершиться 1 января 2025 года, после чего они планировали продать объект недвижимости.
Однако арендатор, ознакомившись с условиями, обратился в суд, заявив, что новый договор должен подпадать под действие пятилетнего минимального срока, установленного LAU.
Суд первой инстанции Посуэло-де-Аларкон согласился с доводами арендатора.
Ключевыми стали два обстоятельства:
Между окончанием прежнего договора и началом нового существовал временной разрыв.
Подписание договора 1 января 2024 года квалифицируется как заключение нового контракта, а не как пролонгация старого.
Следовательно, новый договор автоматически должен действовать в течение пяти лет — до 1 января 2029 года, независимо от того, что стороны изначально указали срок «один год».
💡 Практическая ремарка для владельцев
Любой новый договор аренды жилья в Испании, даже если его срок формально меньше пяти лет, будет по закону действовать до истечения минимального пятилетнего периода.
Перерывы между договорами не исключают применения этого правила.
📌 Вывод: в арендных сделках в Испании нет «безопасных мелочей». Одна неверно выбранная дата или формулировка способна отсрочить продажу недвижимости на годы.
Если Вам нужна помощь, можете обратится в miralago.ru
