Что происходит с «советским» офисным фондом?
🔹 Доля сокращается – здания 1960–1980-х годов (бывшие НИИ, промзоны, гостиницы) постепенно сносят или реконструируют в рамках программы КРТ (Комплексное развитие территорий).🔹 Где расположены? В основном в пределах ТТК, особенно на востоке и юго-востоке Москвы.🔹 Почему их становится меньше?
- Устаревшие коммуникации (одни туалеты на этаж, ветхие лифты).
- Низкая энергоэффективность.
- Городская политика реновации (920 га промзон под перестройку).
Кто арендует старые офисы?
✅ Малый бизнес (дешевле, чем в современных БЦ).✅ Креативные индустрии (лофты, дизайн-студии).✅ Госструктуры (не всегда нужен премиальный офис).✅ Стартапы (экономят на аренде).
Средние ставки:
- Класс С (советские здания): ~15,9 тыс. руб./кв. м в год (без ОПЕКС).
- Класс А/Prime: от 37 тыс. руб. (разница в 2,3 раза!).
Что будет с этими зданиями дальше?
1. Полная реконструкция (редко, но бывает)
Примеры:
- «Красная Роза» (сейчас БЦ класса B+).
- «Трехгорная мануфактура» (лофт-офисы).
- «Большевик» (премиальный бизнес-квартал).
Проблема: Дорого. Нужна полная замена инженерии, перепланировка.
2. Снос и застройка с нуля (КРТ)
🔸 КРТ «МиГ» – 913 тыс. кв. м новых офисов.🔸 «Южный порт» – 1,16 млн кв. м.🔸 «Орджоникидзе, 11» – 521 тыс. кв. м.
Итог: Советские здания заменяют многофункциональными комплексами (офисы + жилье + retail).
3. Гибридные форматы (лофты, коворкинги)
- Flexity Овчинниковская – бывший НИИ → коворкинг.
- «Новоспасский двор» – креативный кластер.
- «Лефорт» – арт-пространства + офисы.
Тренд: Сохранение исторического облика, но с современным наполнением.
Вывод: устаревший фонд доживает последние годы?
✅ Да, если речь о промзонах – их массово сносят под КРТ.✅ Нет, если здание в ЦАО – его могут переделать в лофт или коворкинг.
Главный драйвер изменений:👉 Требования арендаторов (хотят open space, smart-технологии, комфорт).👉 Политика города (реновация промзон → новые кварталы).