Даже незначительный рост вакантности изменил поведение арендаторов: теперь они тратят на выбор объекта до 3-4 месяцев вместо прежних 1-2
Средний цикл сделок по аренде складов в России за первые семь месяцев 2025 года увеличился в четыре раза – с 22 дней до трех месяцев. Такую динамику зафиксировали аналитики ПЭК: 3PL, NF Group, CORE.XP и других компаний на основе данных операторов и грузовладельцев. Если раньше арендаторы конкурировали за ограниченное количество объектов, то теперь они получили возможность тщательно сравнивать предложения. Это уже привело к снижению ставок: в Петербурге цены на склады класса А упали на 2%, а в Москве к концу года ожидается снижение до 3,7%.
История вопроса:
Одна из ключевых причин удлинения сделок – рост числа свободных площадей. В Московском регионе доля вакантных складов увеличилась с 1,29% в сентябре 2024 года до 2,7% в марте 2025-го. В Петербурге и Ленобласти показатель вырос вдвое – до 4,2%. «Свободные площади появились, но их объем не критичен. Сделки продолжают заключаться, особенно в Москве, где спрос остается стабильно высоким», – отмечает Константин Фомиченко, партнер NF Group. Однако даже незначительный рост вакантности изменил поведение арендаторов: теперь они тратят на выбор объекта до 3-4 месяцев вместо прежних 1-2.
Корректировка ставок уже началась. В Петербурге аренда складов класса А опустилась до 10 тыс. руб. за кв. м (triple net), а в Москве к концу года ожидается снижение до 12 тыс. руб. за кв. м. «Рынок стал более зрелым: компании ищут решения, которые полностью соответствуют их бизнес-целям», – поясняет Фомиченко. Директор по логистике ОКЕЙ Игорь Шацкий подтверждает, что цикл подбора объектов увеличился, особенно для мультитемпературных складов, где техническая оценка инженерных систем добавляет 10-20 дней к проверке.
Еще один фактор – удлинение переговорных процессов. Бизнес стал детальнее прорабатывать условия и анализировать риски, что замедляет принятие решений, отмечают в CORE.XP. «Ажиотаж со стороны крупных арендаторов – федеральных сетей, маркетплейсов, логистических операторов – снизился. Сейчас спрос и предложение уравновешены», – говорит Матвей Гулин, директор по логистике Ahmad Tea.
Спрос действительно охлаждается. Иван Масалов, директор ПЭК: 3PL, связывает это с замедлением экономики, дорогим кредитованием и пересмотром планов развития компаний. Особенно заметно снижение активности маркетплейсов и торговых сетей, которые раньше обеспечивали основной объем аренды через формат build-to-suit. «Сейчас этот сегмент временно замер», – говорит Александр Перфильев, партнер Invest7. Исключение – Wildberries, который из-за паузы в собственном строительстве резко нарастил аренду, заняв в Москве площади по 20-50 тыс. кв. м, а в Петербурге – 24 тыс. кв. м класса А.
Растет и число отказов от сделок. Компании рассматривают несколько вариантов и нередко отказываются от одних площадей в пользу других. «Многие арендодатели пока не готовы снижать цены, из-за чего переговоры затягиваются, а часть сделок срывается», – отмечает Масалов. Некоторые арендаторы и вовсе приостанавливают поиск, ожидая дальнейшего падения ставок.
На этом фоне растет спрос на услуги 3PL-операторов. Грузовладельцы все чаще выбирают аутсорсинг, чтобы избежать долгосрочных обязательств. По данным ПЭК: 3PL, спрос на комплексную складскую логистику в марте-мае 2025 года вырос на 12% в годовом выражении. Тарифы на ответственное хранение у операторов часто ниже рыночных: в Москве – 10-11 тыс. руб. за кв. м против 12 450 руб. за аренду склада класса А.
До конца 2025 года аналитики прогнозируют дальнейший рост вакантности и замедление сделок. В Москве планируется ввод 2,1 млн кв. м новых площадей, что доведет общий объем до рекордных 2,6 млн кв. м. В Петербурге и Ленобласти ожидается ввод 850-1100 тыс. кв. м, что увеличит предложение на 12%. «Средние ставки на склады класса А могут снизиться на 13%, до уровня середины 2024 года – 10 800 руб. за кв. м», – говорит Игорь Шацкий.
Ключевым фактором восстановления спроса может стать снижение ключевой ставки. «Это способно стимулировать рынок на 10-20%», – считает Александр Перфильев. Однако, как отмечает Евгений Смирнов из Молком, дешевые кредиты могут как ускорить насыщение рынка, так и замедлить оборачиваемость товаров на складах. Пока же цикл сделок будет расти до тех пор, пока не начнет увеличиваться объем запасов, сократившихся из-за высоких затрат.
Напомним, в первом полугодии 2025 года компания Wildberries & Russ стала лидером по строительству складских помещений в России, сдав рекордные 810 тыс. кв. м. площадей преимущественно для собственных нужд. LR