Три ключевых документа для проверки квартиры перед покупкой: скрытые детали
Еще больше юридической информации можно найти в НОРМАТИВНОМ
В этой статье я хочу обсудить процесс анализа документации перед приобретением жилья. Перечень необходимых бумаг вам, вероятно, знаком. Однако я сосредоточусь на малоизвестных аспектах, которые помогут вам принять взвешенное решение.
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
Из выписки можно получить актуальные данные о владельце, наличии обременений на имуществе, возможных претензиях от третьих лиц, статусе дома (не признан ли аварийным) и прочую важную информацию.
Но есть один нюанс. Раньше любой желающий мог получить выписку с указанием ФИО собственника. Однако, согласно ФЗ №266-ФЗ от 14 июля 2022 года, с 1 марта 2023 года такую выписку может получить только владелец недвижимости. Третьим лицам выдается обезличенная справка без указания персональных данных собственника. Другой вариант – запрос через нотариуса, но вам потребуется убедить его в серьезности ваших намерений относительно покупки данной квартиры.
Таким образом, полную выписку можно получить только от собственника. К счастью, Росреестр теперь размещает QR-коды на всех выписках, что позволяет проверить подлинность документа.
2. Информация о лицах, зарегистрированных в квартире
Это кажется очевидным, но многие юридические споры начинаются с ситуации, когда новый владелец обнаруживает в приобретенной квартире прописанных жильцов.
Хотя справку о зарегистрированных в квартире теперь выдает МВД, получить её может только собственник. Поэтому перед совершением сделки необходимо её проверить, так как выписать таких лиц впоследствии, даже через суд, может быть проблематично.
Как обезопасить себя? Идеальный вариант – не заключать сделку до тех пор, пока все зарегистрированные не будут выписаны из квартиры. Это полностью исключит риск возникновения проблем.
В качестве альтернативы, можно включить в договор купли-продажи пункт, оговаривающий сроки, в которые зарегистрированные лица обязуются покинуть квартиру и сняться с регистрации.
3. Документ, подтверждающий основание приобретения квартиры
Неважно, что это за документ – договор купли-продажи или завещание. Главное – обратить внимание на следующее.
Во-первых, на срок владения. Чем он больше, тем лучше. Продажа квартиры менее чем через год после приобретения права собственности может вызывать подозрения, хотя и встречается довольно часто.
Однако возрастает вероятность появления лиц, заинтересованных в оспаривании сделки. При длительном сроке владения такой риск снижается.
Во-вторых, в документе могут быть закреплены права третьих лиц на недвижимость. Например, в договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя проживать в квартире пожизненно, а в завещании завещатель может наделить таким правом любое лицо, даже не являющееся наследником.
При этом информация о таком человеке может отсутствовать в справке о зарегистрированных лицах, но оспорить такой документ в суде будет невозможно.
Разумеется, существует гораздо больше документов, которые необходимо проверять перед покупкой недвижимости, но вышеуказанные это базовые инструменты.