Недавно в телеграмм канале "Дневник трейдера в юбке" мне напомнили, что давно я не писала про ЗПИФ - закрытые паевые инвестиционные фонды. И я поняла, что это намек. Исправляюсь. Рассказываю сколько принесли мне мои ЗПИФ и некоторые соображения по этому поводу.
Рентал Про
Рентал Про - это новый фонд от команды, ранее управлявшей ПНК Рентал. Сейчас команда занимается активным управлением и даже не всегда успевает опубликовать на своем официальном сайте список того, что купила, а что уже продала. И тут надо либо активно следить и смотреть все интервью от Рентал Про, либо жить в неведение и просто смириться с этим.
На официальном сайте фонда можно увидеть какую большую доходность заявляет УК. Я же уже показывала в своих постах, что она немного льстит себе.
Покажу размер некоторых выплат:
- Июль 2025 - 273.34 рублей за вычетом НДФЛ или 10.14 рублей на пай до уплаты налога.
- Июнь 2025 - 283.5 рублей или 10.50 рублей на пай до уплаты налогов. То есть размер выплаты постоянно меняется;
- Март 2025 - 9.35 рублей на пай!
- Сентябрь 2024 - 26.71 рублей! Прошла ротация объектов и инвесторам выплатили дополнительный доход.
- За последние 12 месяцев Рентал Про выплатило на пай 163.22 рублей до уплаты НДФЛ или 142 рубля после уплаты по ставке 13%. Моя средняя цена покупки 983.5 рублей, а значит моя личная доходность 14.4%. Бумажный рост стоимости активов не учитываю. Да и учитывая, что я начала покупать активы значительно больше года назад, +3% много не дадут как только я переведу их в годовые проценты. Но даже если я посчитаю +3%, то 14,4+3% все равно не дадут 18,11%, которые указывает УК. И тут все дело в том, что очень важна точка входа.
Но для тех, кто покупает актив сейчас, текущая доходность уже ниже и она составляет 13,9%, ведь цена пая выросла до 1015 рублей.
ЗПИФ Парус ОЗОН, Логистика, Нордвей и другие
Есть на Московской бирже такая УК под названием "Парус управление активами". Они стараются придерживаться практики один фонд - один актив. То есть они не создают один мега фонд, в который покупают разные объекты, а под каждый новый объект недвижимости заводят отдельный фонд. Но есть у них исключение, фонд - Парус Макс. Этот фонд покупает паи от своей же УК, много разных.
Когда УК придерживается стратегии один фонд - один объект, в этом есть и свои преимущества и недостатки. Все мы помним как сгорел склад у ОЗОН и хотя он был застрахован, но если бы это был склад от какой-то УК, инвесторы бы все равно понесли потери потому, что ждали бы выплат от страховой, а их деньги в этот момент не работали. И это не единственный риск, просто самый яркий. Зато в данном случае инвестор четко понимает во что вкладывает деньги, тут простой бизнес: купил - сдал - получай ренту.
У меня есть паи от данной УК на разных счетах, вот какие:
- ОЗОН - 56 штук, средняя цена 7282 рублей;
- Логистика 15 штук, средняя цена 1122 рублей;
- Нордвей - 80 штук, средняя цена 1151,3 рублей;
- Красноярск - 5 штук, средняя цена - 900 рублей.
Не все эти паи пролежали у меня на счету год, тот же Красноярск - это новый фонд и я его добираю, реинвестируя другие деньги. Покажу доходность данных активов за последний год с учетом моей средней цены и с учетом текущей стоимости пая на бирже:
- ОЗОН по данном фону за последний год было выплачено 837.96 рублей на пай. Причем компания всегда платит одну и ту же сумму, а раз в год индексирует ее. В 2024 году размер выплаты был 68,78 рублей, а в 2025 стал 70,88 рублей. Моя дивидендная доходность выходит 11,5% до уплаты НДФЛ или 10% после, те кто купит сейчас может надеяться на 9,2% на руки. Данный фонд неплохо вырос в цене с того момента как я его купила, но в то же время он стоит дешевле, чем в феврале 2025 года. И тут я не вижу смысл как-то учитывать бумажную прибыль;
- Логистика. По данному фонду за последний год на пай было выплачено 108.54 рублей после уплаты НДФЛ и это дает мне доходность в 9,6% годовых. Те, кто купят паи сейчас, могут получить доходность 12.2%!!!! Именно по этому фонду была очень хорошо проиндексирована выплата, поэтому доходность в 2025 году будет выше чем в 2024. И именно поэтому моя доходность за год меньше, чем ожидаемая доходность для новых инвесторов в будущем. И этот фонд отличается от остальных тем, что по нему УК уже полностью выплатила кредит банку и тут я хочу немного пояснить. Фонд изначально взял денег в банке, купил объект и начал продавать паи, по мере того как он их реализовывал, он гасил долг банку. Вот по этому фонду долга больше нет и можно спать спокойно. По другим 3ем фондам, которые у меня есть, еще есть кредит в банке, но он взят под плавающую ставку. Если сейчас ЦБ будет активно снижать ключевую ставку, то это будет плюс для УК, а возможно и для меня как для инвестора;
- Нордвей. Выплата 119.17 рублей после уплаты НДФЛ по ставке 13%, что дает мне доходность в 10,3%. При текущей стоимости пая новые инвесторы могут получить доходность в 11%;
- Красноярск. Этой новый фонд от данной УК и пока он продается "по номиналу". Если же быть точнее, то УК еще довыпускает паи по 900 рублей, поэтому его цена и не растет, правда иногда проваливается вниз. Мой доходность по нему 10,4% и точно такую же доходность могут получить новые инвесторы.
Атриум от Велес Капитал
Данному фонду принадлежит одно большое помещение внутри Атриума у метро Курская (Москва). В этом помещении уже много лет сидит Летуаль. Подробнее про этот фонд можно почитать вот тут.
Размер выплаты по фонду меняется каждый месяц, это связано с тем, что в какие-то месяца УК платит налоги, в какие-то оплачивает другие траты. И кстати, раньше на сайте УК можно было скачать эксель и посмотреть как меняется доход на протяжении многих лет. Мне вот как инвестору этот функционал очень нравился. В этой же таблице я могла видеть сколько паев было выпущено и что это число не меняется уже много-много лет, а это ведь очень важный показатель для инвестора.
Я в данных фонд инвестирую с 2023 года, у меня на счете сейчас скопилось 66 паев, со средней ценой 1415 рублей. Текущая цена 1692 рублей! За последние пол года УК выплатила по 90,03 рублей до вычета НДФЛ на пай, что дает мне доходность в размере 11,07% годовых. Новые же инвесторы могут получить дивидендную доходность порядка 9,25%.
ЗПИФ Современная коммерческая недвижимость от Современные фонды недвижимости
Поскольку есть несколько фондов с очень похожими названиями, оставлю номер выпуска, который есть у меня - RU000A104YX8, а то у нас с одним подписчиком уже вышло недоразумение по этому поводу. Данный фонд специализируется на коммерческой недвижимости, в основном на ЦОДах. Раньше управляющая компания принадлежала Сберу, но в 2023 году, когда он попал под санкции, она отошла физическим лицам. Это немного меняет ее статус в моих глазах, но я пока ничего с данными паями делать не спешу.
В своем инвестиционном портфеле я вижу, что стоимость фондов просела, причем заметно, на -15,38% с момента покупки. Но зато на сайте УК я вижу, что расчетная стоимость пая - 1224.59 рублей, то есть на +39% больше, чем заявлена у меня в мобильном приложении моего брокера!!!
А дальше я хочу показать графики как выглядят котировки на сайте InvestFunds и в моем мобильном приложении. Посмотрите какая разная динамика! На графике из интернета цены растут уже год как, а в мобильном приложении брокера почему-то падают... И надо сказать, что если открыть сайт УК, там тоже стоимость пая растет, но там я не смогла сделать хороший скриншот, чтобы был виден номер бумаги, а на сайте на сайте InvestFunds смогла. И я специально поместила 2 графика рядом, что бы вы могли сравнить каких они разные при том, что на них указан один и тот же регистрационный номер.
А тут все дело в том, что на одном графике указана стоимость на бирже, а на другом СЧА - стоимость чистых активов на один пай. Но те, кто продают паи на биржу, не получат на руки по 1224,59 рублей на пай. И зачем нам такое красивое число, если при продаже я могу выручить всего 880 рублей. Вот так УК красиво завлекает новых инвесторов!
Но перейдем к моим результатам, отрицательный финансовый результат я в расчет не беру поскольку не планирую фиксировать его. За последний год я получила следующие выплаты:
- Июль 2025 - 935 рублей после уплаты налога, 30,72 рубля на пай до уплаты налога;
- Апрель 2025 - 785 рублей;
- Январь 2025 - 1068 рублей;
- Октябрь 2024 - 911 рублей;
- Итого 3 699 рублей на портфель или 10,1% от цены покупки.
В принципе я считаю, что доходность 10.1% - это не плохо для фонда недвижимости. Но графики с постоянным ростом котировок конечно очень сильно сбивают с толка. Новые же инвесторы могут попробовать зафиксировать доходность в 12%. Но напомню, что я не даю индивидуальных инвестиционных рекомендаций.
Поскольку статья получилась довольно длинной, на ее подготовку ушло много времени, на этом я сегодня заканчиваю. Но в ближайшее время я выпущу еще одну, которая будет логическим продолжением и дополнением. Там я уже проанализирую эти цифры и кое-что поясню.