Друзья, очень хотели провести для вас прямой эфир, но дважды столкнулись с техническими неполадками при подключении второго спикера. И чтобы не оставлять вас без полезной информации, юрист дала рекомендации в письменном виде, которые мы публикуем в этой статье. Также тут разместим и советы от ландшафтного дизайнера, с точки зрения особенностей участка, влияющих на бюджет дальнейшего благоустройства.
Привет, я - Инна Садыкова, ландшафтный дизайнер с 15-летним опытом, и за это время разработала свыше 300 проектов. Основатель онлайн-школы GardenBoom.
Светлана Варламова - юрист по недвижимости с 17 летним опытом. Провела более 600 сделок с объектами недвижимости и земельными участками. В прошлом адвокат, главный специалист правового управления Исполнительного комитета Набережные Челны (согласование отводов, формирования земельных участков, градостроительная деятельность).
Покупка участка - это не только про расположение и цену. От его характеристик напрямую зависит бюджет благоустройства и озеленения.
Бывает, что клиенты покупают участок стихийно.
Например, в коронавирус поняли, что устали жить в квартире, решили купить участок с лёгкой руки, но при таком подходе нередко возникает разочарование, т.к некоторые аспекты выливаются в сложности при благоустройстве.
🌿При проектировании ландшафтного проекта я в том числе и работаю с нюансами, которые заказчик хочет “исправить” на своем участке. И за годы практики накопились кейсы с разными особенностями территории. Следующие критерии помогут избежать скрытых расходов и разочарований.
1. Критерии, влияющие на бюджет проекта
🔹 Рельеф. Сложный рельеф (перепады высот, склоны) потребует:
-Террасирования (создание ступеней с помощью подпорных стенок для широких площадок )
- Геопластики (изменение рельефа для улучшения эстетики)
Ровный участок дешевле в подготовке, но кому-то может показаться скучным в дизайне, особенно если хочется добавить альпинариев или обыграть дом в стиле шале.
Вывод: если хочется перепадов высот, то берите сразу участок на рельефе - это будет выгоднее, чем на ровном месте возводить холмы. И наоборот: если нравится ровные пространства, то лучше и покупать ровный участок, а не выравнивать склон, возводя подпорные стенки, где каждый метр погонный бетонных работ влетит в копеечку
🔹 Окружение.
-Лесистая местность, значит на участке много тени, а из этого следует ограниченный ассортимент растений.
-Открытая ветреная зона, значит нужны ветрозащитные посадки (живые изгороди, хвойные).
-Соседские постройки. Тут важно учесть создание приватности.
Вывод: заранее подумайте каким вы видите дизайн участка мечты: если хочется природный лес, то участок в лесистой местности с большим количеством уже высоких деревьев - это экономия, т.к воссоздать лес с нуля будет или долго по времени (пока посадки вырастут), или дорого (на случай закупки крупномеров). Также если планируется большое количество цветников с непрерывным цветением, то под них для пышного цветения нужны будут солнечные места. А вырубать существующие деревья, если на участке уже много рослого древесного ассортимента - это получение разрешения. сруб, вывоз, что опять же приводит к удорожанию.
2. Подводные камни в выборе участка
🚛 Подъездные пути
Пример из практики: Клиенты купили участок, но дорога в СНТ настолько узкая, что не проехал манипулятор — пришлось завозить материалы газелями, что увеличило транспортные расходы на 30%.
💧 Доступ к воде
- Подача по часам? Если воду включают только утром и вечером, напор будет слабым в часы пик. В этом случае помогут накопительные емкости и система полива. Вода в неактивные часы будет накапливаться в резервуарах, а потом сможете поливать уже из аккумулированного источника.
- Качество воды: Жесткая или ржавая вода может погубить систему автополива без дополнительных фильтров.
🌊 Грунтовые воды
Если уровень высокий (менее 1,5 м до поверхности), потребуется:
- Дренажная система
- Возможный отказ от подвала или цокольного этажа
🗑️ Строительный мусор и старые фундаменты
- Разбор завалов от прошлых построек - дополнительные траты.
- Скрытые бетонные плиты усложняют посадку деревьев.
3. Как проверить участок до покупки?
✔️Заказать геологию (анализ грунта и уровня вод).
✔️Поговорить с соседями - они расскажут про воду, свет, дороги.
✔️Приехать в разное время суток - проверить тень, шум, активность. ✔️Проконсультироваться с ландшафтным дизайнером до сделки.
Осознанный выбор участка = экономия на благоустройстве. Лучше потратить время на проверку, чем потом переделывать.
💬 А у вас были сложности с участком? Делитесь в комментариях — поможем найти решение.
📝Далее тему с выбором участка рассмотрим с юридического аспекта.
Основы безопасной покупки участка
Прежде чем погрузиться в мир земельных сделок, важно понять ключевые аспекты, которые обеспечат вашу юридическую безопасность и минимизируют риски.
Ключевое требование: Межевание участка. Это базовое требование для регистрации права собственности. Без межевания Росреестр приостановит сделку.
Если межевание отсутствует, продавец обязан провести его до заключения сделки. Это также гарантирует, что вы покупаете участок с точно установленными границами, исключая споры в будущем.
Выезд на участок геодезиста
Крайне важно, чтобы до сделки на участок выехал геодезист и проверил, что фактические границы соответствуют документам. Если границы смещены, могут последовать судебные споры с соседями.
Обратите внимание на территориальную зону участка.
Не смотря на то, что разрешенное использование земельного участка - индивидуальное жилищное строительство, зона в которой он расположен может этому не соответствовать.
Ограничения и зоны с особыми условиями (ЗОУиТ)
Обратите внимание на наличие ЗОУИТ. Это могут быть охранные зоны инженерных коммуникаций, водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны, зоны объектов культурного наследия и другие. Они накладывают существенные ограничения на использование участка, включая строительство.
ЗОУИТ, в которых запрещается строить жилые дома:
- охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов;
- охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации;
- особо охраняемые природные территории;
- первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например водохранилищ;
- береговая полоса;
- подзона7 приаэродромной территории (это зона, где превышены нормы воздушного шума, выбросов вредных веществ авиационными двигателями или электромагнитных излучений от навигационного оборудования);
- санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.
📢Тревожные Сигналы: Чего опасаться
Будьте особенно внимательны к следующим признакам, которые могут указывать на потенциальные проблемы с участком:
🔴Отсутствие межевания
Как уже упоминалось, это серьезное препятствие для сделки и источник будущих споров о границах.
🔴Наложение границ
Границы участка накладываются на соседние, что может привести к судебным разбирательствам с соседями.
🔴Участок в охранной зоне
Если участок расположен в охранной зоне, где строительство запрещено или сильно ограничено.
🔴Нет возможности подключения к сетям
Отсутствие возможности подключения к электричеству, воде, газу или канализации приведет к невозможности построить дом и полноценно проживать в нем
🔴Нет доступа к участку
Физический доступ к участку затруднен или отсутствует, нет проезда по публичным дорогам. Возможен подъезд через чужой участок (сервитут). Но сосед в любой момент может ограничить такой подъезд.
🔴Обременения
Наличие сервитутов (право прохода/проезда), аренды, арестов или залогов.
Полную версию читайте по этой ссылке (ссылка на документ).
Ваш путь к успешной сделке
Тщательная проверка и знание юридических нюансов – ключ к безопасной покупке земельного участка.
Если продавец не сообщил вам о каких-либо ограничениях участка, по закону можно эту сделку оспорить. Но это - потраченные нервы, время и деньги.
Вооружившись вышеописанной информацией, вы сможете избежать распространенных ошибок и сделать инвестицию, которая принесет вам спокойствие и уверенность.
Удачи в поиске вашего идеального участка!
Если остались вопросы относительно теме, пишите в комментариях. Смотрите прямой эфир, где получилось обсудить только с точки зрения ландшафтного дизайнера по этой ссылке👉
Ссылка для записи на консультацию к юристу в ТГ @svetlana_varlamova_msk, и ТГ канал Светланы Варламовой https://t.me/varlamovasp7, там она делится информацией, основанной на своём 17-ти летнем опыте в профессии.
Работает онлайн и оффлайн (г. Москва), поэтому, возможно удаленное сопровождение сделки и консультации вне зависимости от региона.
И конечно, подписывайтесь на канал по ландшафтному дизайну в телеграм https://t.me/gardenboom, там много полезного. И вступайте в чат для дизайнеров начинающих и не только, для обсуждения ваших ситуаций в работе https://t.me/c/1168666532/1. Всем увлеченным рада!