На днях приобрёл переведённый на русский Гражданский кодекс КНР, интересно было сравнить с нашим ГК и посмотреть, как регулируется жизнь полутора миллиардов человек. Интересно, что их ГК был принят только в мае 2020 года, до этого единого свода законов не было.
Что интересно про недвижимость:
1) В Китае такой же "поэтажный" принцип собственности на недвижимость, как и у нас. То есть недвижимостью является не только земля, но и здания, и отдельные помещения внутри зданий.
2) Места общего пользования в зданиях принадлежат всем собственникам помещений здания. Не допускается отказ от прав на общедомовое имущество - прямо указано в статье 273 ГК КНР. Точно также и у нас.
Единственное, но очень важное отличие - у нас в Жилищном кодексе изначально было указано, что общедомовое имущество в жилом доме принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома, а для нежилых зданий только пандемии ввели дополнительные статьи в ГК с уточнением, что общее имущество в здании принадлежит всем собственникам, это статьи 259.1 и 287.5 ГК РФ. До этого приходилось пользоваться правилом аналогии (статья 6 ГК РФ). Естественно, что это порождало массу спорных случаев. Например, очень часто в частной собственности оказывались лестницы в нежилых зданиях. Холлы первых этажей. И начинался грабёж всех остальных собственников помещений здания.
В КНР статьи про общее имущество в здании относится ко всем типам зданий. Из забавного - у них даже зелёные насаждения на участке могут относится к общедомовому имуществу.
3) В ГК КНР есть отдельные статьи по соседским правам. В частности, по статье 288 ГК КНР собственники смежных объектов недвижимости должны выстраивать соседские отношения по принципу содействия комфортному проживанию, взаимопомощи, справедливости и разумности - практически дословно так и указано.
Сюда же, отдельно от сервитутов, выделены право на проход/проезд до смежного объекта недвижимости и почему-то использование и сток воды. Впрочем, это явно связано с исторической спецификой ведения хозяйства. Например, в разделе о браках у них в ГК отдельно отмечено, что запрещено усыновление, прикрывающее торговлю несовершеннолетними. Явно была проблема в истории страны.
4) В ГК КНР есть положения, посвящённую узуфрукту - праву пользования имуществом с целью получать прибыль от пользования. В нашем законодательстве такого нет. Есть местами косвенные признаки, соответствующие узуфрукту, но отдельного явления нет. Даже наоборот, сделки по безвозмездной передаче имущества другому лицу, чтобы тот получал с этого прибыль, обычно оспариваются либо налоговой, либо кредиторами.
В целом, узуфрукт нужен либо в семейных отношениях, либо частно-государственных. Поскольку в статьях по узуфрукту ГК КНР указывается порядок пользоваться государственными природными ресурсами, то это очевидно второй случай. Интересно то, что аренду от узуфрукта отличается необходимость платить за пользование и возможность требовать от собственника вещи поддерживать вещь в надлежащем состоянии. Узуфрукт в этом плане проще - платы за пользование может не быть, но и вещь передаётся в виде "как есть", без претензий.
У нас в этом явлении необходимости нет.
5) В Китае интересная особенность регистрации прав на недвижимость: право собственности возникает только после государственной регистрации. То есть пока переход прав не зарегистрирован, юридических последствий для сторон не наступает. Но в случае аренды иначе: отсутствие регистрации договора аренды само по себе не влияет на действительность договора.
6) И наконец риэлторская деятельность: в Китае есть институт простого посредничества. По статье 961 ГК КНР посредничество - это сообщение заказчику информации о наличии возможности заключить иной договор, в котором у заказчика есть интерес, или посредничество в заключении такого договора. За это посреднику полагается вознаграждение.
