Кредит под залог недвижимости или автомобиля подводные камни

Кредиты под залог недвижимости или авто кажутся выгодными (низкие ставки, большие суммы), но содержат серьёзные ловушки. Вот ключевые риски для обеих схем.

⚠️ Общие подводные камни для ЛЮБОГО залога

1. Заниженная оценка имущества
   Банк оценит квартиру/авто на 15-30% ниже рыночной цены.
   Пример: Квартира стоит 10 млн ₽ → залоговая стоимость 7 млн ₽. Машина за 2 млн ₽ → оценка в 1.4 млн ₽.
   Чем грозит: Дадут меньше денег, чем ожидали.
2. Страхование за свой счёт
   Обязательно: Страхование залога (для недвижимости — от повреждений, для авто — КАСКО).
   Стоимость: 0.5-5% от стоимости имущества ежегодно (20 000–100 000 ₽ за квартиру, 30 000–150 000 ₽ за авто).
3. Риск потери имущества при просрочке
   Пропустили 3 платежа → банк подаёт в суд → имущество продают с торгов.
   Особенность: Продадут по заниженной цене (до 70% от рыночной), а разницу заберут банк и коллекторы.
4. Скрытые комиссии
   За рассмотрение заявки, выдачу кредита, обслуживание счёта. Законно только:
   Оценка имущества;
   Госпошлина за регистрацию залога;
   Страховка.

🏠 Кредит под залог НЕДВИЖИМОСТИ: специфические риски

1. Регистрация обременения в Росреестре
   Подвох: Пока долг не погашен:
   Не продать квартиру;
   Не прописать родственников;
   Не перепланировать без согласия банка.
   Как быть: Уточните в договоре условия временного снятия обременения для продажи.
2. «Технический залог» для мошенников
   Схема:
   Вам предлагают «кредит под 0%» под залог квартиры.
   Подписываете договор залога, а не кредита → квартиру переоформляют на аферистов.
   Защита: Требуйте единый документ (кредитный договор + закладная). Регистрируйте сделку только через Росреестр/МФЦ.
3. Дополнительные траты
   Оценка квартиры: 5 000–15 000 ₽;
   Регистрация залога: 2000 ₽ госпошлина;
   Выписки из ЕГРН: 350–1000 ₽.

🚗 Кредит под залог АВТО: скрытые опасности

1. Обязательное КАСКО
   Условие: Банк потребует страховать авто по полной стоимости (не по залоговой).
   Подвох: После ДТП страховая выплатит банку, а не вам.
2. Запрет на эксплуатацию
   В договоре может быть: «Авто хранить на парковке, не использовать».
   Нарушили → кредит расторгают.
3. Риск «двойного залога»
   Схема:
   Авто остаётся у вас.
   Мошенники делают дубликат ПТС и берут кредит в другом банке.
   Защита: Требуйте отметку о залоге в ПТС и сверяйте VIN-номер.
4. Проблемы при ДТП
   Если авто восстановлению не подлежит:
   Страховка погасит долг банку;
   Остаток вам не вернут (если нет отдельного пункта в договоре).

💎 Памятка заёмщику: как снизить риски

1. Проверяйте кредитора
   Банки: Ищите в реестре ЦБ (сайт cbr.ru).
   МФО/ломбарды: Проверьте ИНН на Федресурсе (нет в списке банкротов?).
2. Считайте полную стоимость кредита (ПСК)
   Формула: Сумма кредита + % + страховки + комиссии + оценка.
   Пример: Кредит 500 000 ₽ под 15% на 3 года = ~700 000 ₽ к возврату.
3. Требуйте письменные условия досрочного погашения
   Убедитесь, что нет:
   Штрафов;
   Моратория (запрет на досрочное погашение в первые 6-12 мес.).
4. Не подписывайте договор с пустыми графами
   Особенно: «Процентная ставка», «График платежей», «Дополнительные услуги».
5. Для авто: снимите с учёта ГИБДД
   Если банк требует передать ТС на хранение — снимите с учёта, чтобы избежать штрафов и эвакуации.

⚖️ Что выгоднее? Сравнение рисков

Залог недвижимости

• Макс. сумма – До 70% от стоимости
• Срок 1-25 лет
• Страховка в год – 0.5-1.5% (от 15 000 ₽)
• Риск мошенничества – Высокий («техзалог»)
• Продажа при просрочке – Через суд (6-18 мес.)

Залог авто

• Макс. сумма – До 50-80% от стоимости
• Срок – 6 мес.-5 лет
• Страховка в год – 5-15% (КАСКО, от 30 000 ₽)
• Риск мошенничества – Высокий (двойной залог)
• Продажа при просрочке – Через 90 дней

Реальный случай:
Мужчина заложил квартиру за 2 млн ₽ в МФО. Через год долг вырос до 4.5 млн ₽. МФО продало квартиру за 1.9 млн ₽, оставив ему долг в 2.6 млн ₽.

• Для недвижимости: Риск потери жилья, долгие суды, скрытые комиссии.
• Для авто: Переплата за КАСКО, риск «двойного залога», быстрое изъятие.

Брать такой кредит стоит только если:

• Нужна крупная сумма на неотложные цели (лечение, рефинансирование более дорогого кредита);
• Есть стабильный доход для ежемесячных платежей;
• Вы готовы потерять имущество при форс-мажоре.

Альтернатива

• Рефинансирование текущих кредитов (без залога);
• Займ под залог золота/техники в ломбарде (меньше рисков).

Перед подписанием договора покажите его юристу — это сэкономит вам деньги и нервы.

Статья подготовлена при помощи ИИ. Перед тем, как принимать важное для вас решение, проконсультируйтесь со специалистом!