В статье про рассрочку, которая вышла на прошлой неделе, один из подписчиков совершенно заслуженно обратил моё внимание на такой инструмент, как кооперативы, а если вернее, жилищные кооперативы. Вот его комментарий:
У меня отношение к кооперативам сложное, я больше за рассрочку от застройщика без процентов в Краснодаре, если интересно - это вот здесь, и я объясню свою точку зрения по кооперативам на примерах, чтобы каких-то иллюзий не было по поводу того, что где-то там есть волшебная палочка.
Кооперативы в Краснодаре стоит ли с ними связываться?
Уверена, многие из вас слышали о кооперативах, а кто-то даже участвовал. При этом даже в моём окружении есть люди, которые постоянно мне говорят: «Давай рекламировать кооперативы! У тебя же вон какой трафик!» Но за всё время я видела очень немного людей, которых знаю лично, чтобы верить на слово или иметь возможность проверить, получивших с помощью кооператива жильё, а я работаю на рынке недвижимости и каждый день наблюдаю большое количество как продавцов, так и покупателей.
Отвлекусь: я не утверждаю, что это сплошь мошенническая схема. Дело даже не в этом. Тех, кто рассказывал мне, как с помощью кооператива получил жильё - как раз много. Как правило это были те, кто эти кооперативы организовывал, но вот то, что происходит дальше, когда энтузиасты видят реальность - нужно учитывать.
Но, если бы всё было так хорошо, наверное бы уже каждый второй состоял в таких кооперативах, а ипотека была бы рудиментом финансовой системы. И ведь согласитесь, никто не мешает создавать кооперативы, а со стороны государства за ними не самый активный контроль. Почему же они не приживаются, или, если точнее не прижились сегодня в Краснодарском крае?
Ладно, может быть вы не знаете что это такое, и нужно объяснить подробнее что это такое - кооперативы и какими они вообще бывают? Немного скучно, но чтобы понимать почему они не уживаются нужно изучить основы, уж простите:
Что это за «зверь» такой — кооперативы, и какие они бывают?
Потребительские кооперативы в России — это юридические лица, созданные гражданами или организациями для удовлетворения своих материальных или иных потребностей путём объединения имущественных паевых взносов. Формально они регулируются Гражданским кодексом РФ (ст. 116) и специальными законами, в зависимости от вида кооператива (ЖК, СКПК и т. д.). Простыми словами: вы со своими друзьями или коллегами собираетесь в юридическую структуру, которая аккумулирует ваши деньги и деньги других участников кооператива для, в нашем случае, получения квартиры или дома.
Кооперативы бывают разные, но нам интересны только те, которые работают с жильё для данной статьи. Итак, у нас есть: жилищный кооператив (ЖК) — управляет уже построенными домами, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — строит дом и потом распределяет квартиры, жилищный накопительный кооператив (ЖНК) — действует как «касса взаимопомощи» — сначала собирает деньги, затем приобретает жильё (регулируется законом № 215-ФЗ).
Как это работает (на примере ЖНК):
- Вы вступаете в кооператив и платите вступительный и паевой взнос (обычно 30–50% от стоимости жилья).
- Вас ставят в очередь на приобретение квартиры.
- Как только в кассе накапливается нужная сумма (или приходит ваша очередь) — кооператив покупает жильё.
- Вы оформляете договор с кооперативом и выплачиваете оставшуюся часть стоимости в рассрочку (до 10–15 лет, без процентов, но с комиссией за обслуживание).
- Право собственности переходит либо сразу, либо после полной оплаты — зависит от устава.
Преимущества кооперативов:
- Нет банков и ипотеки — проще получить, не нужен идеальный кредитный рейтинг.
- Можно без процентов — особенно если кооператив создан как некоммерческий.
- Возможность приобрести жильё в рассрочку даже при отсутствии полной суммы.
- Гибкие условия: можно досрочно погашать, договариваться о сроках.
Пример кооператива на бытовом уровне:
Есть некая компания из пяти семей. Эти пять семей общаются, доверяют друг-другу, но каждый по отдельности не может купить жильё, которое стоит пять миллионов, при этом у каждой семьи есть по одному миллиону на жильё.
Однажды они собираются и решают, что все вместе скидываются и покупают жильё кому-то из участников, происходит это по средствам жеребьёвки, или голосования - не важно, важно, что один из участников получает жильё за счёт денег других, а они ждут, когда он начнёт отдавать и пытаются привлечь в процесс дополнительных участников:
По сути, это как касса взаимопомощи, при этом имеющая вполне законные основания у нас в стране. И нормативная база действительно есть.
А теперь к сути кооперативов, вернее к интересным моментам, о которых мало кто почему-то думает.
Представим, что в кооперативе собрались только хорошие и честные люди, что в наших реалиях вполне себе возможно. Эти люди всё задокументировали, прописали, внесли деньги и купили парочку первых квартир. Те, кто получил квартиры доволен, живёт и выплачивает взнос, но что с теми, кто находится в очереди - они вложили деньги БЕЗ ПРОЦЕНТОВ!
Понятно, что получить деньги без процентов - это очень приятно, а вот вложить - как-то странно, не находите? При этом под классным лозунгом, даже те, кто "всегда был против ростовщичества" начинает понимать, что за этот год его миллион даже в обычном банке превратился бы в 1,2 миллиона...
С глаз у некоторых спадает пелена, и анархические идеи уже не кажутся такими интересными.
Далее, у всех яро верящих в идею, которые всегда против "этих барыг" - возникает ещё одно знакомство с реальностью, которое называется МАРКЕТИНГ!
А кто заплатит за меня? Что-то здесь не так!
Дело в том, что кооператив, если рассмотреть его немного внимательнее, несмотря на то, что изначально состоит из энтузиастов, имеет в своей сути два не очень приятных мотива, навеянные тем, что так не любит наше население:
- Принцип пирамиды: жильё первого оплачивают все остальные!
- Принцип сетевого маркетинга: чем больше ты приведёшь знакомых, тем быстрее тебе достанется жильё!
Другими словами, если начало кооператива держится на энтузиастах, то со временем эти энтузиасты понемногу «сдуваются» и суровая реальность начинает проглядываться, особенно в том, что ЗА ВСЁ В ЭТОЙ ЖИЗНИ НУЖНО ПЛАТИТЬ!
- Оказывается, чтобы привлечь новых членов кооператива нужен маркетинг, т.е. возможность вещать на целевую аудиторию, а эта возможность, хоть и кажется изначально очень простой и бесплатной, через какое-то время всё же оказывается платной.
- Кому-то нужно вести бухгалтерию, поддерживать командный дух, не давать "сдуться идее". Так возникает необходимость штатного персонала - ведь кушать хотят все, и несмотря на классную идею - одной идеей сыт не будешь.
- Логистика, оргтехника, а иногда и суды, помещение, за которое нужно платить и ещё множество моментов, которые вдруг вылезли как чёртик из табакерки...
И вот оказывается, что идея, классная идея привела к тому, что вы вдруг содержите целую организацию, в которую без % отдали деньги, которые уже потрачены на чужую квартиру. И здесь происходит ещё один момент:
Жильё дорожает кооператив трещит по швам!
Инфляцию никто не отменял, даже если вы состоите в кооперативе. Понятно, что мы всегда в инфляции не виноваты, мы же просто хотим жить немного лучше, получать немного больше, и всё. Так?
Это ведь всё где-то там, там дешевеют деньги, а мы — люди маленькие, мы ни при чём. Ну в самом деле, вот работаете вы руками, чините людям электрику. Ну кто в здравом уме будет выезжать на заявку за полторы тысячи рублей? Это что, бесплатно работать? Вы же просто работяга! Своими руками! А налоги? Ну какие налоги от работяги!? На вас же всё держится! Вы же от сохи! Вы никому не обязаны! Так же?
А в жизни всё проще: тот человек, который платит вам за труд, где-то зарабатывает деньги, и чтобы их заработать чуть больше, он вынужден повышать стоимость своих услуг или делать дополнительную наценку на свою услугу или товар. А он, к примеру, работает на заводе по производству кирпича, и таких, как он, много, и вдруг он понимает, что не готов больше на заводе работать за 50 000 рублей, потому что видит, как вы за один визит заработали 3 000 рублей. Он уходит с завода, начинает работать на себя, но на заводе, чтобы делать кирпич, кто-то должен работать, завод поднимает зарплаты, растёт себестоимость, и вуаля — кирпич на 20% дороже!
Дороже кирпич — дороже стройка и дороже квартира, которую вы в своём кооперативе ждёте, а платить за неё кто-то должен.
И вот вы находитесь в конечной точке практически любого кооператива, когда идея классная, при этом у вас даже никто не воровал, и никто не убегал с деньгами, просто люди начинают осознавать, что их мечты о коммунах и разговоры о том, что вот-вот они создадут идеальный мир, разбиваются о суровую реальность, в которой: маркетинг стоит денег, и им кто-то должен заниматься, инфляцию никто не отменял и до сих пор ни в одной стране мира победить не смог, а энтузиазм имеет срок годности и со временем начинает сходить на нет, как и новые члены кооператива.
Что происходит потом? Да всё стандартно: перестают поступать новые участники, так как они должны откуда-то браться, те, кто уже получил квартиру - начинают понемногу тормозить платежи, а когда дело доходит до суда - выплачивают как положено, но "как положено" уже не достаточно, потому что жильё они покупали по 50 000 за метр, а сегодня оно 140 000 рублей за метр, и, как и ожидалось, как бывает с любой подобной структурой - всё рушится.
Бывают ли исключения? Конечно бывают, к примеру кооперативы с поддержкой предприятия, через профсоюзы, или с господдержкой, а также в закрытых сообществах, которые сплочены вокруг какой-то более глобальной идеи, чем покупка жилья, но это совсем иная история, которая скорее является исключением, чем правилом.