О чем молчат заголовки? Да, россияне 40 месяцев лидируют по покупкам турецкого жилья — 315 сделок в июле 2025 (TÜİK, таблица 5). Но ключевой тренд не в лидерстве, а в трансформации мотивов: их доля в иностранных сделках упала с 43% (2023) до 34% (июль 2025). Турция перестала быть «аварийным выходом», став стратегическим активом. И вот что это значит для инвестора. Ответ — в деталях. Общий спад покупок иностранцами (–18.6% в июле г/г) — поверхностный показатель. Ключевые нюансы: Миф о «чемоданах наличных» мертв. Реальность по данным TÜİK и EY: Да, но выборочно. Аргументы: Турция балансирует между интересами местных и иностранцев. Риски: Россияне больше не «бегут» — они оптимизируют портфель. Источники:
О чем молчат заголовки? Да, россияне 40 месяцев лидируют по покупкам турецкого жилья — 315 сделок в июле 2025 (TÜİK, таблица 5). Но ключевой тренд не в лидерстве, а в трансформации мотивов: их доля в иностранных сделках упала с 43% (2023) до 34% (июль 2025). Турция перестала быть «аварийным выходом», став стратегическим активом. И вот что это значит для инвестора.
1. Выгодны ли инвестиции сейчас?
Ответ — в деталях. Общий спад покупок иностранцами (–18.6% в июле г/г) — поверхностный показатель. Ключевые нюансы:
- Стамбул (643 продажи иностранцам) дает прирост стоимости 8-12% годовых для ликвидных объектов (данные Endeksa, июль 2025). Драйвер — дефицит качественных проектов после ужесточения сейсмических норм (закон №7416, 2024).
- Анталья (642 продажи) сохраняет арендную доходность 6.8% в валюте — но только для объектов в пешей доступности от моря (GYODER, отчет за Q2 2025, стр. 9). Удаленные районы (Лара, Коньяалты) стагнируют.
Ваше правило: Доходность = локация × качество ÷ (политические риски + ликвидность). Для россиян с замороженными активами в ЕС — оправдано. Для немцев (135 покупок) — требует калькулятора.
2. Кто покупает и за какие деньги?
Миф о «чемоданах наличных» мертв. Реальность по данным TÜİK и EY:
- Ядро спроса — семьи из Москвы, СПб, Екатеринбурга с бюджетом $120-180 тыс. Цель — 2-3 комнаты в Стамбуле (Ускюдар, Кадыкёй) или у моря (Сиде, Кемер) для ВНЖ.
- Премиум ($500 тыс.+) — лишь 7% сделок. Пример: офисы в Левент (Стамбул) или виллы в Бодруме под управлением Marriott.
- Новый тренд: 28% покупок россиян — через турецкие юрлица (EY Turkey, август 2025, стр. 12). Бенефициары — врачи, IT-специалисты, малый бизнес. Причина: обход лимитов на переводы ($50 тыс./мес) и налоговые льготы для компаний.
3. Ожидается ли рост цен?
Да, но выборочно. Аргументы:
- Инфляция + стройматериалы: при годовом уровне 29% (ЦБ Турции, июль 2025) новостройки Стамбула дорожали на 11% с января.
- Дисбаланс спроса: вторичка (69.2% рынка) тормозит из-за нежелания продавцов расставаться с активами в кризис. Новое жилье (30.8%) концентрируется в премиальных локациях.
- Прогноз: +7-9% к декабрю 2025 для ликвидных объектов. Но! Типовые апартаменты в Анталье вдали от моря рискуют потерять 3-5%. Защита — фиксация цены в договоре в долларах.
4. Ужесточение правил: угроза или блеф?
Турция балансирует между интересами местных и иностранцев. Риски:
- Порог для ВНЖ: вероятен рост с $200 тыс. до $300-400 тыс. для Стамбула и Антальи (законопроект №1123, июнь 2025).
- Налог на пустующее жилье: обсуждается для объектов, не сдающихся 6+ месяцев в году (касается 40% купленных россиянами апартаментов в Анталье).
Однако полный запрет маловероятен: иностранцы — лишь 1.3% рынка (TÜİK, июль 2025). Их исключение не решит проблему доступного жилья, но ударит по стройотрасли.
Главный парадокс, который игнорируют:
Россияне больше не «бегут» — они оптимизируют портфель.
- Покупают объекты с управляющей компанией (аренда покрывает 65-80% расходов),
- Диверсифицируют в коммерцию (22% сделок против 8% в 2023 г.),
- Используют турецкие юрлица для снижения политических рисков.
Итог: Турция — не гавань, а инструмент. Успеете ли вы адаптироваться до новых правил — вопрос не бюджета, а гибкости стратегии.
Источники:
- Central Bank of Turkey — Inflation Report, July 2025