Цены на квартиры в новостройках значительно превышают стоимость жилья на вторичном рынке. По данным за второй квартал текущего года, в среднем по стране квадратный метр в новом доме стоит на 60% дороже, чем во вторичном жилье. В отдельных регионах, особенно в Центральной России, этот разрыв достигает 80%.
Такая ситуация создаёт серьёзные риски для покупателей. Например, если человек берёт ипотеку на квартиру в новостройке, но впоследствии не может продолжать выплаты, он может попытаться продать жильё, чтобы погасить долг. Однако на вторичном рынке его квартира окажется значительно дешевле, и даже после продажи останется задолженность перед банком.
Резкий рост цен на новостройки начался в 2020 году с введением льготной ипотеки под 7% годовых. Эта программа, доступная широкому кругу граждан, резко увеличила спрос на новое жильё. Если пять лет назад разница в стоимости между новостройками и вторичным жильём составляла около 10%, то к 2023 году она достигла 40%. Это нельзя объяснить только улучшением качества строительства — основной причиной стал искусственно стимулированный спрос за счёт государственных субсидий.
В июле 2024 года массовая льготная ипотека на новостройки была отменена, но остались другие программы, такие как семейная ипотека для родителей с детьми до шести лет. Сейчас на неё приходится около 80% всех выданных жилищных кредитов. Хотя с апреля этого года семейную ипотеку разрешили использовать и для покупки вторичного жилья, это касается только небольших городов с низким уровнем строительства, где возводится не более одного-двух многоквартирных домов в год. Таких населённых пунктов в России менее тысячи, и программа не распространяется на сельскую местность, поэтому её влияние на общий рынок незначительно.
Повышение стоимости нового жилья связано не только с высоким спросом, но и с удорожанием строительства. Затраты застройщиков на материалы и заработную плату растут, при этом наблюдается дефицит рабочей силы — уровень безработицы в стране находится на историческом минимуме (около 2,2%).
Вторичный рынок не получает аналогичной поддержки. На старые квартиры не распространяются льготные ипотечные программы, а рыночные ставки по кредитам (26–30%) делают их недоступными для большинства покупателей. В результате спрос на вторичное жильё остаётся низким, а цены практически не растут. Более того, многие продавцы вынуждены снижать стоимость на 5–10%, чтобы ускорить продажу.
Значительная разница в стоимости между новостройками и вторичным жильём негативно сказывается на всех участниках рынка: покупатели рискуют приобрести квартиру по завышенной цене, которую впоследствии будет сложно продать без убытков. Семьи, планирующие улучшить жилищные условия, сталкиваются с проблемой: вырученных от продажи старой квартиры средств недостаточно для покупки новой. Банки могут столкнуться с ситуацией, когда при реализации залоговой квартиры вырученной суммы не хватит для покрытия долга заёмщика.