Многие потенциальные покупатели жилья с нетерпением ждут снижения ключевой ставки ЦБ, надеясь, что тогда ипотека станет доступнее, а покупка – выгоднее. Но так ли это на самом деле? Давайте разберемся.
Ключевая ставка – это один из регуляторов экономики, который помогает сдерживать инфляцию. На рынке недвижимости это влияет на доступность квартир. Чем ниже ставка, тем меньше переплата по ипотеке, и тем больше гасится сумма основного долга. Приведу расчеты:
При ставке 22% и сумме долга 5 000 000 р.: платеж на 20 лет: 92 853 р., сумма процентов в первый год: 91 666 р.
При ставке 11% и сумме долга 5 000 000 р.: платеж на 20 лет: 51 609 р., сумма процентов в первый год: 45 833 р.
Как видим, при неизменной сумме долга и сроке ипотеки, снижение ставки вдвое (с 22% до 11%) приводит к снижению ежемесячного платежа почти в 2 раза (на 44%) и суммы процентов в первый год – ровно в 2 раза (на 50%).
Высокие процентные ставки сдерживают население и бизнес от взятия кредитов. И таким образом, на рынок выходят деньги из личных накоплений, которые раньше не участвовали в обороте. Включение этих средств стимулирует экономику.
Личные накопления всегда ограничены. Поэтому высокие ставки создают два барьера, сдерживающих рост цен на недвижимость:
- Высокая стоимость кредитов отсекает многих потенциальных покупателей.
- Покупая за наличные, люди ограничены в средствах, начинают активнее торговаться и тщательнее выбирать, что также не дает ценам резко расти.
Вот где кроется главный парадокс ожидания снижения ставки. Многие думают: "Вот снизится ставка – платеж упадет, и куплю выгоднее!". Но они упускают ключевой момент: снижение ставки убирает главный сдерживающий фактор роста цен – дефицит платежеспособных покупателей.
Как только ставки начинают падать, спрос резко активизируется. Продавцы, видя рост показов и интерес, начинают поднимать цены.
Этот рост происходит незаметно.
Например: один сосед добавит в цене 100 тысяч, другой – 200 тысяч. И вот уже через несколько проданных квартир в доме забывается, что полгода назад однокомнатные здесь стоили 15 млн, а не 18 млн. Продавцы начинают ориентироваться на новые, более высокие цены соседей, отказываясь «продавать ниже рынка», «невыгодно», «отдавать почти бесплатно» свою квартиру.
Наш покупатель, имея на руках 10 млн рублей, теперь вынужден брать в кредит не 5 млн, а уже 8 млн, чтобы купить ту же квартиру за 18 млн вместо прежних 15 млн.
Да, ставка будет ниже (11%), но сумма долга станет значительно больше (8 000 000 р.).
При ставке 11% и сумме долга 8 000 000 р. платеж на 20 лет будет 82 575 р.
Сравним:
- Покупка "раньше" при высокой ставке (22%) и низкой цене (15 млн): Первоначальный взнос 10 млн, кредит 5 млн. Платеж: 92 853 р.
- Покупка "позже" при низкой ставке (11%) и высокой цене (18 млн): Первоначальный взнос 10 млн, кредит 8 млн. Платеж: 82 575 р.
Хотя платеж во втором случае немного ниже (82 575р против 92 853р), ожидание существенного выигрыша не оправдалось. Покупатель все равно платит огромную сумму ежемесячно, а главное – он взял на себя долг на 3 млн рублей больше! Фактическая выгода от ожидания снижения ставки оказалась минимальной или даже может быть отрицательной из-за роста цен на саму квартиру.
О выгоде покупки недвижимости в такие моменты я рассказывала ранее в видео на канале
Самый верный способ купить квартиру максимально дешево и выгодно – действовать на опережение.
Купите квартиру на этапе начала снижения ключевой ставки
Следующие год-полтора платите стандартный платеж по ипотеке по текущей, еще относительно высокой ставке. А когда ставки опустятся до комфортного уровня (например, 10-13%), сделайте рефинансирование. Многие крупные банки предлагают упрощенные программы рефинансирования ипотеки, часто без оформления нового договора – достаточно подать заявление на снижение ставки по действующему кредиту.
Эта стратегия позволяет зафиксировать цену квартиры до ее потенциального роста на волне ажиотажа после снижения ставок. И вбудущем снизить финансовую нагрузкуза счет рефинансирования на более низкую ставку.
Сейчас как раз тот момент, когда инфляция стабилизируется, а ЦБ начал цикл снижения ставки. Грамотно выбрать объект и момент покупки в этих условиях – ключ к выгодной сделке. Как агент по инвестиционной недвижимости, я специализируюсь на анализе рыночных трендов и поиске оптимальных вариантов. Готова помочь вам разработать индивидуальную стратегию покупки с учетом прогноза по ставкам.
Кейсами на тему инвестиционной недвижимости я делюсь в видеоподкасте
Анастасия Вострикова, руководитель департамента жилой недвижимости АН Брайт Стрит Эксперт
Мои контакты в описании профиля, обращайтесь за консультацией