На фоне роста ипотечных ставок, когда жилищный кредит для большинства стал неподъёмной нагрузкой, россияне стали активнее интересоваться другими способами покупки недвижимости. Один из таких вариантов — лизинг. За 2024 год количество таких сделок в России выросло в пять раз. Разобрались, как сейчас работает лизинг, может ли такая схема быть альтернативой ипотеке и о каких рисках важно знать.
Что такое лизинг и насколько схема распространена в России
Термин «лизинг» происходит от английского to lease — сдать в аренду. Многие слышали о таком способе покупки автомобиля. Если говорить о недвижимости, лизинг подразумевает аренду жилья на длительный срок с последующим выкупом и получением права собственности.
В 2024 году, когда ставки по ипотеке стали заградительными, о лизинге стали чаще говорить, как о замене ипотеке. Например, в Госдуме не раз предлагали сделать лизинг альтернативой льготным программам: государство субсидировало бы часть аренды, а гражданин мог бы платить фиксированную сумму, пока не выкупит жилье.
Популярность лизинга за последние годы действительно выросла — в пять раз только за 2024 год, следует из статистики «Лизингового союза». Впрочем, реальные цифры совсем не впечатляют: в 2024 году россияне заключили 328 лизинговых сделок при покупке жилья, а в 2023 году только 64 сделки.
Как работает лизинг недвижимости в 2025 году
В России лизинг регулируется Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)». В документе говорится, что предметом лизинга могут быть «любые непотребляемые вещи», движимое и недвижимое имущество. При этом предметом лизинга не могут быть «земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения».
В сделке всегда участвуют три лица (в законе — субъекты лизинга):
- Продавец — владелец недвижимости, который продаёт её лизингодателю в соответствии с договором купли-продажи.
- Лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое покупает недвижимость у продавца, а затем передаёт лизингополучателю. Чаще всего это лизинговая компания.
- Лизингополучатель — лицо, которое берёт недвижимость в лизинг.
При оформлении сделки заключается два договора. Первый — непосредственно договор лизинга (между компанией и покупателем), второй — договор купли-продажи (между всеми тремя лицами).
Проще говоря, механизм работает так:
- Покупатель заключает договор с лизинговой компанией с целью приобрести определённую недвижимость. Компания предлагает условия, на которых может быть заключён договор.
- Если условия устраивают покупателя, компания выкупает нужный объект на собственные или заёмные средства и передаёт недвижимость в пользование.
- Покупатель платит первоначальный взнос, если это указано в договоре, и въезжает в квартиру, после чего начинает совершать платежи. Платежи могут уплачиваться раз в месяц, раз в квартал или с другой периодичностью, указанной в договоре.
- Когда срок договора истекает и все платежи считаются выплаченными, покупатель официально оформляет право собственности.
Чем лизинг недвижимости отличается от ипотеки и рассрочки
Лизинг во многом отличается от ипотеки. Чаще всего недвижимость можно взять в лизинг не более чем на 10 лет, а первоначальный взнос зависит от требований лизинговой компании: он может отсутствовать вовсе, а может составлять почти половину стоимости квартиры. График платежей также согласовывается с компанией и может быть не таким строгим, как в случае ипотеки от банка.
Важное отличие — недвижимость при лизинге переходит в собственность покупателя только после выплаты всей суммы (в случае с ипотекой права можно оформить сразу, хотя квартира и остаётся в залоге у банка). То есть, продать квартиру не получится, так как она принадлежит лизинговой компании, пока не будут выполнены условия договора. Здесь есть и плюс — расторгнуть такой договор проще, хотя может потребоваться выплатить компании определённую сумму.
Другой нюанс — лизинг не распространяется на строящуюся недвижимость. Обычно это готовые квартиры или только введённые в эксплуатацию дома, но в которых должно быть всё для того, чтобы человек мог въехать и жить в квартире.
Что касается рассрочки, то договор на рассрочку заключается сразу с застройщиком, и чаще всего такая схема работает на первичном рынке. Первоначальный взнос в случае с рассрочкой составляет 10-20% от стоимости недвижимости, но главное отличие — срок. Рассрочку заключают на 1-3 года. Подробнее об особенностях рассрочки и рисках мы рассказывали здесь.
Преимущества и недостатки лизинга на жилье в 2025 году
К плюсам покупки недвижимости в лизинг можно отнести:
- Простое оформление. В случае с ипотекой банк тщательно проверяет кредитную историю и требует множество документов, в том числе подтверждение платёжеспособности.
- Условия подстраиваются под покупателя. Условия можно обсудить с лизинговой компанией. Не во всех случаях требуется первоначальный взнос, также можно договориться о гибком графике платежей.
- Въехать в квартиру можно сразу после заключения договора. Так как речь идёт о готовом жилье, недвижимость уже готова: не нужно ждать окончания стройки или ремонта, из-за чего приходится снимать другую квартиру.
Минусов у такого способа больше:
- Ограничения по доступным квартирам. Недвижимость должна быть готовой, зачастую с ремонтом или даже мебелью.
- Покупатель не становится собственником недвижимости, пока не выполнит условия договора.
- Лизинговая компания может приобрести квартиру на заёмные средства, тогда проценты будут включены в платежи. В результате платить придётся как за кредит, так и за работу компании.
- При расторжении договора могут грозить штрафы. Компания также может прописать в условиях, что клиент будет обязан выплатить часть затрат за время пользования квартирой.
- Высокие риски: если компания станет банкротом, покупатель может остаться без жилья, так как собственность не оформлена на него.
- Высокие ставки. По словам экспертов, весной 2025 года средняя ставка по лизингу в компаниях составляла около 32%.
Когда лизинг может быть выгоднее жилищного кредита
В 2025 году лизинг все ещё имеет неустойчивый статус на рынке недвижимости и кредитования. Банк России пока не поддерживает активно эту схему, а предложения депутатов остаются лишь идеями. Человеку, который оформляет лизинг, нужно платить как за квартиру по высокой ставке, так и за работу лизинговой компании — хотя владельцем жилья он не считается. Для многих этого достаточно, чтобы не идти на риск.
Однако лизинг может подойти тем, кто:
- Собирается сразу въехать в жильё.
- Не может получить одобрение ипотеки в банке.
- Не располагает достаточными средствами на первоначальный взнос.
Фото на обложке: Victor Karzhanov (Unsplash)