Исследование Домклик: как изменился рынок недвижимости в июле 2025 года
Аналитический центр Домклик продолжает рассказывать об ипотечном рынке за июль 2025 года. Во второй части регулярного исследования аналитики изучили, как распределились выдачи Сбера между рынками первичного, вторичного и загородного жилья.
Алексей Лейпи, директор департамента "Домклик" Сбербанка:
"В июле Сбер выдал 228,7 млрд ипотечных кредитов, что стало максимальным показателем с момента ограничения массовой льготной ипотеки в июле 2024 года. Доля первичного жилья продолжает сокращаться, однако в абсолютном выражении объёмы кредитования новостроек достигли рекордных 146,2 млрд руб. (+11,6% к июню 2025). Объёмы кредитования выросли и в других сегментах: на 16,8% — по готовому жилью и на 22,6% — по загородному. В совокупности это свидетельствует об оживлении ипотечного рынка на фоне снижения ключевой ставки до 18%".
Как менялся спрос на жильё в июле 2025 года
Распределение выдач Сбера по типам жилья для топ-10 регионов по объёму выдач в июле 2025 года: первичное и вторичное жильё, загородная недвижимость, НКПЗН. Загородная недвижимость включает в себя готовые загородные дома и ИЖС. Данные округлены до десятых и отсортированы по доле первичной недвижимости в общем объёме выдач по региону.
Новостройки: рекордные выдачи при снижении доли на рынке
Доля первичного жилья в общем объёме выдач уменьшилась до 63,8% (-1,7 п. п.). Снижение доли новостроек продолжается с марта 2025 года. При этом объёмы выдач на первичном рынке стабильно растут, выйдя на рекордные показатели в июле — 146,2 млрд руб. (+11,6% к июню 2025 года). Более 84% выдач по новостройкам пришлись на "Семейную ипотеку".
Самая высокая доля выдач по первичному рынку в июле была зафиксирована по Пензенской (75,5%) и Новосибирской областям (75,2%). От них незначительно отстали Ленинградская область и Санкт-Петербург (по 74,4%).
Вторичное жильё: рост выдач на фоне снижения ключевой ставки
Сегмент готового жилья показал рост как в относительных, так и абсолютных значениях, позитивно реагируя на снижение ключевой ставки. Доля вторичного рынка в общем объёме выдач выросла на 0,5 п. п. до 13,9%, а объёмы выдач превысили 31,5 млрд руб. (+16,8% к июню), что стало лучшим показателем для вторичного рынка в этом году.
По итогам июля наиболее высокая востребованность у вторичного жилья была в Магаданской области, где на "вторичку" пришлось 67% от всего объёма выдач. В тройке лидеров — регионы, представляющие Арктическую зону России: Архангельская (48,6%) и Мурманская области (37%).
Загородная недвижимость: объемы кредитования вышли на пик
В июле 2025 года Сбер выдал более 27 млрд руб. на приобретение готового загородного жилья и около 18 млрд руб. на индивидуальное жилищное строительство. Доля готовых загородных домов в объёмах выдач прибавила 1,2 п. п. — до 12%, а доля ИЖС практически не изменилась — 7,8% (-2 п. п.). Для готовых загородных домов рост кредитования по отношению к июню 2025 г. превысил 26%, для ИЖС этот показатель составил 17%.
Регионами, лидирующими по доле загородных домов в выдачах, стали Республика Калмыкия (30,3%), Башкирия (23,6%) и Ставропольский край (21,8%).
В свою очередь наибольшая доля кредитов на ИЖС отмечена в Якутии (23,2%), Камчатском крае (20,3%) и Астраханской области (19,5%).
Как изменилась модель проведения ежемесячных исследований
С марта 2025 года Домклик начал переход на новую систему учёта объёмов выдач по продуктам. Наибольшие изменения затронули вторичное жильё. Во-первых, из этого сегмента в первичное жильё перенесли выдачи по договору купли-продажи от застройщика. Во-вторых, готовое загородное жильё, которое ранее относилось ко вторичному рынку, теперь считается частью сегмента загородной недвижимости.
Загородная недвижимость — это новый выделенный сегмент ипотечных продуктов. Он подразделяется на готовые дома и строящееся жильё (ИЖС).
Наконец, вместо продукта "Остальное", в который входили рефинансирование и нецелевой кредит под залог недвижимости, теперь используется НКПЗН (нецелевой кредит под залог недвижимости), а рефинансирование считается отдельно по первичному и вторичному рынкам.
Также напомним, что с января 2025 года доля рынка в зависимости от продукта (первичное, вторичное, загородное жильё и НКПЗН) рассчитывается по объёмам выданных ипотечных кредитов, а не их количеству. В общие объёмы выдач включены и последующие выдачи (транши).