Примерно полвека назад американский экономист Бёртон Мэлкил выпустил книжку про инвестирование на фондовых рынках "Случайная прогулка по Уолл-Стрит". Книжка очень популярная, пережила 13 переизданий, а ещё в ней описывались интересная "теория большего дурака", далее сокращённо буду писать просто "теория". Можно назвать "следующего дурака", смысл заключается в том, что любая, даже совершенно абсурдная и идиотская инвестиция окажется выгодной, если найдётся следующий дурак, который купит предмет инвестиций по ещё более высокой цене.
В коммерческой недвижимости на эту теорию частенько делают ставку, поскольку если следующий, ещё бОльший дурак найдётся, то предыдущий окажется вовсе не дураком, поскольку на чистейшей спекуляции заработает миллионы или даже десятки миллионов рублей за короткий срок.
Поскольку я частенько выступаю представителем клиентов-покупателей на переговорах или торгах, то в базы данных агентств недвижимости меня записывают как "прямого" покупателя. А потом звонят и пишут с "интересными, персональными предложениями".
На скрине как раз попытка продать недвижимость в соответствии с теорией следующего дурака: потенциальному покупателю в моём лице предлагают пару десятков помещений в строящемся жилом комплексе. Цены устанавливает застройщик, поэтому никакой ценовой разницы у торговых объектов нет - все по 500 тысяч за м2. Хотя ценность этих объектов очень сильно отличается.
Арендные ставки в том районе на сегодня - 3-4 тысяч за м2 в месяц, причём это уже и с расчётом на новые построенные дома, и даже немножко дороговато с расчётом на ввод в эксплуатацию следующих домов. Речь идёт про массовую застройку бывшей промзоны на востоке Москвы. Нормального трафика и жилого массива там никогда не было, поэтому все арендные ставки сразу устанавливаются "на перспективу".
Например, в жилом комплексе, который стоит на пути от метро к новым домам (в том числе к тем, в которые предлагают вложить деньги) арендные ставки в районе 3-3,5 тысяч за м2, причём за помещения в наилучших местах.
Из чего можно сделать вывод, что пока вся промзона не застроится жильём (до чего ещё очень далеко), никакого существенного роста выручки у бизнеса и роста аренды ждать не приходится. Очень упрощённо можно перевести доходность с аренды в стоимость за м2 и получить более-менее нормальную цену в 250-300 тысяч рублей за м2 в тех домах, в которых предлагается купить помещения.
Поэтому я и пишу коллеге про дисконт вполовину от рынка, и с этим заявлением можно поспорить только своими расчётами - и это нормально, покупатель может чего-то не знать, поэтому расчёты риэлтора продавца могут быть точнее.
Но взамен потенциального покупателя убеждают, что, во-первых, "таких цен" в "таких ЖК" нет (как будто нельзя в других местах поискать помещения), во-вторых, следующий этап будет продаваться ещё дороже (т.е. предполагается, что найдётся ещё бОльший дурак), в-третьих, доходность обязательно вырастет со временем. Но с какой радости - неизвестно, просто должна вырасти. И на десерт снова, в соответствии с Теорией, заверения. что из проекта всегда можно будет выйти, если что-то не понравится. То есть обязательно найдётся следующий дурак.
В коммерческой недвижимости с Теорией проблема в том, что здесь всё про деньги. Если доходность низкая, то такая недвижимость никому не нужна. И в отличии от квартир, здесь доходность можно рассчитать. То есть если квартиры с роскошным видом на море могут как вырасти в цене за год в 3-4 раза, так и рухнуть на 60-80% по причинам, далёким от бетона и кирпичей, и это нормально, то в коммерческой все причины успеха и неудачи находятся вблизи. И если, как в данном случае, объект для покупки окружают железная дорога, региональная магистраль и остатки промзоны, то есть не иллюзорные шансы, что следующего дурака уже не будет.