С какими сложностями сталкиваются застройщики и потенциальные покупатели жилья, выяснял Online47
Рыночная ипотека в России почти перестала существовать. Ее доля сегодня составляет 20% от всего рынка недвижимости. Такое заявление сделал вице-премьер правительства Марат Хуснуллин в интервью с «Ведомостями». Он отметил, что 80% ипотечных кредитов сегодня – льготные. В то время как раньше они не превышали 30%. По его словам, отрасль столкнулась с такой ситуацией впервые, а без льготных программ рынок новостроек и вовсе перестал бы существовать. Online47 поговорил с экономистами о том, что происходит сегодня с рыночной ипотекой, а также выяснил, с какими сложностями сталкиваются застройщики и потенциальные покупатели жилья.
Запредельные цены
Главной проблемой снижения рыночной ипотеки, конечно, остается высокая ключевая ставка. В июле Центробанк снизил ее с 20% до 18%. Тем не менее, это все еще довольно высокий процент для тех, кто хотел бы купить ипотечную квартиру. Переплата за несколько лет ипотечного кредита может составлять стоимость двух, а то и трех квартир.
Согласно приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ средняя рыночная стоимость одного квадратного метра в первом квартал 2025 года составила:
- 174 тысячи в Москве;
- 165 тысяч в Петербурге;
- 153 тысячи в Московской области;
- 128 тысяч в Ленинградской области;
- 141 тысячу в Татарстане;
- 102 тысячи в Свердловской области;
- 163 тысячи в Краснодарском крае.
Однако, по факту цены на рынке недвижимости оказываются гораздо выше. Так, по подсчетам «Домклик» и центра финансовой аналитики «Сбера», в Москве средняя стоимость 1 кв. м в действительности обойдется в 351 тысячу рублей, в Петербурге в 246 тысяч рублей, а в Ленобласти в 172 тысячи рублей.
При этом, цены на новостройки в отдельных регионах России оказались на 80% выше, чем цены на рынке вторичного жилья, подсчитал ЦБ. Во втором квартале 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках по России составила 205 тысяч рублей — это на 60% выше, чем на вторичном рынке – 128 тысяч рублей.
Отсутствие спроса, удорожание стройматериалов, энергоресурсов, рабочей силы и инфляция также влияют на стоимость жилья, цена которого становится все менее доступной для простых россиян. Только в этом году себестоимость строительства одного квадратного метра выросла в среднем на 20–35% по сравнению с прошлым. Дополнительные расходы на застройщиков ложатся из-за логистических издержек и высоких ставок по кредитам для самих участников рынка. Из-за этого застройщики также вынуждены поднимать цены. В результате падает спрос на жилье, а за ним и предложение.
Льготную ипотеку пересмотрят
До настоящего момента держаться на рынке девелоперам помогали резервы нераспроданного жилья. Однако, будущее застройщиков вызывает опасения, отметил в беседе с Online47 ведущий эксперт Центра политических технологий, руководитель направления «Финансы и экономика» Института современного развития Никита Масленников. Особенно тяжелым для них может оказаться 2027 год:
«Если 2026 год они еще пройдут хорошо, то в 2027 примерно пятая часть компаний может оказаться под риском банкротства. За 6 месяцев этого года объемы ввода жилья по сравнению с 2024-м просели на 2,4%. В июне мы наблюдали прибавление по вводу жилья относительно мая более чем на 20%. Но это пока позволяют летние месяцы. Центробанк же критической ситуации для застройщиков пока не видит, потому что все-таки запас прочности у компаний есть. Тем не менее, новые меры по поддержке строительной отрасли уже прорабатываются и будут введены со следующего года».
Эксперт не исключает, что одним из инструментов может стать перераспределение ввода жилья в регионах и пересмотр условий льготной семейной ипотеки:
«Льготная семейная ипотека, естественно, останется. Но вопрос в том, как она будет реализована в том бюджете, который утвердят на ближайшие три года. Скорее всего, больше возможностей будут предоставлять регионам, где недостаточные объемы ввода жилья. В таких субъектах могут увеличить лимиты по льготной программе. Это, в первую очередь, даст возможность выжить компаниям, которые занимаются строительством в регионах. Такую поддержку сейчас важно делать целевой. На мой взгляд, выгоднее сейчас не льготное кредитование, а субсидированная поддержка. Она может способствовать снижению инфляции и поддержке участников рынка».
Вместе с тем, отмечает Никита Масленников, не все компании сегодня заточены на строительство жилого фонда. Есть многопрофильные организации, которые развивают инфраструктурные объекты, и чувствуют себя не так уж плохо.
Одной из тенденций на рынке недвижимости в ближайшее время, вероятно, станет льготное арендное жилье, особенно для молодых семей. Президент уже поручил проработать меры поддержки для данного сегмента жилья:
«Если эти льготы будут распространяться и на застройщиков, то для них это станет глотком свежего воздуха. Однако, для этого нужно создавать цивилизованный рынок арендного жилья. Вопрос даже не в том, как это строить, а как этим управлять», – объясняет Никита Масленников.
Покупательский дисбаланс
Вместе с тем на доступность жилья сегодня влияют и те, кто вкладывается в недвижимость как в инвестицию. Это отмечает политолог и экономист Александр Дудчак:
«Порядка 70% строящихся сейчас квартир в России не продаются. При этом, среди самих покупателей заметный дисбаланс: одни могут позволить себе покупать недвижимость за наличные и вкладываться в это как в инвестиции, а другие не могут накопить даже на первоначальный взнос для покупки первого жилья. Соответственно, те, кто массово скупает квартиры, повышает спрос на них, цены на жилье растут. В результате те, кто не мог купить жилье, оказываются еще дальше от этой возможности».
Кроме того, покупая за наличные средства, покупатели не переплачивают пятикратно за жилье, за счет чего сохраняют средства на покупку нового, объясняет эксперт:
«Большинство семей спасаются тем, что им по наследству перешли квартиры, раздаваемые когда-то в СССР. Купить жилье в ипотеку сейчас может крайне ограниченное число людей. Решением может стать целевое строительство, создание государственных предприятий и строительных компаний, для которых главной задачей будет не получение прибыли, а удовлетворение потребностей населения».
При этом, развитие рынка арендного жилья – не решение проблемы, уверен Александр Дудчак. Арендованное жилье не даст человеку такой финансовой и социальной уверенности и защищенности, как покупка собственного.
Сегодня рыночная ипотека зависит, прежде всего, от размера ключевой ставки, подытоживают эксперты. Это главное, что сейчас определяет доступность жилья для россиян. В 2025 году, прогнозируют экономисты, она вряд ли опустится ниже 16%. Но даже такая ставка не приведет к резкому росту покупки ипотечного жилья. Вероятнее всего, государство будет искать новые варианты предоставления льгот для молодых семей и искать иные варианты предоставления льготного жилья.
Фото: Валентин Илюшин/Online47