Эксперт рассказал, какие мифы царят вокруг недвижимости в Сочи

Эксперт в области недвижимости Антон Гнатченко рассказал нам, какие есть мифы у покупателей, и как обстоят дела на самом деле.

Периодически ко мне обращаются люди за консультациями, чтобы разобраться в нюансах покупки, продажи и инвестиций в недвижимость.

И что удивительно — из раза в раз я слышу одни и те же вопросы:

- Можно ли купить квартиру в Сочи и сдавать её, живя в другом городе, при этом получать ощутимый доход?

- А если взять ипотеку с минимальным или вовсе без первоначального взноса — будет ли аренда перекрывать кредит и приносить прибыль?

- Правда ли, что сегодня можно купить апартаменты у моря, самому в них жить и выгодно сдавать, при этом получая не менее 30% годовых?

Эти вопросы возникают на фоне агрессивной рекламы от агентств и застройщиков, обещающих «золотые горы» доходности. Но реальность намного прозаичнее.

Миф 1. «Сверхвыгодная аренда у моря»

Многие уверены: квартира в Сочи принесёт в два раза больше, чем аналогичное жильё в Челябинске или Новосибирске. На деле же средняя доходность аренды по всей стране составляет 3–5% годовых, иногда чуть выше.

Например, с бюджетом в 5–7 миллионов рублей в Сочи или Москве вы купите максимум студию 20 м². Рынок такими студиями и однушками уже перенасыщен, тогда как спрос всё чаще смещается в сторону семейных форматов — евро-двушек и классических двушек, которые дают лучшую загрузку и стабильный доход.

Из практики: клиент приобрёл студию в Сочи под краткосрочную аренду. Управляющая компания забирала 30% выручки, а простои в межсезонье «съели» почти всю прибыль. Через полтора года он продал объект с минимальным приростом в цене и признался, что вложение не оправдало ожиданий.

Миф 2. «Доходная ипотека под сдачу»

Идея проста: берём кредит, покупаем жильё, сдаём и живём на разницу. В реальности при текущих ставках это почти всегда путь к убыткам. Доходность аренды — 5–6% годовых. Ставка по ипотеке — 20% и выше (без льгот). Даже с минимальным взносом аренда не перекроет ежемесячные платежи.

Из практики: семья из Сибири взяла ипотеку, рассчитывая, что арендаторы «закроют» кредит. Через год они платили из своего кармана почти треть ежемесячного взноса, а из-за ремонтов и простоев по сезону ушли в минус.

Миф 3. «Апартаменты у моря с доходностью 30%»

На практике инвесторы получают в лучшем случае половину обещанного. Эксперты отмечают, что пик доходности по отрасли был в 2024 году. С 2025-го началось снижение по ряду причин:

Рост конкуренции. Новые курортные проекты по всей стране размывают спрос.

Удорожание логистики. Перелёты и поездки дорожают, и люди чаще выбирают отдых рядом с домом.

Снижение платежеспособности населения и обострение кризиса 2024–2025 годов.

Сильный рубль стимулирует зарубежные поездки, что также бьёт по внутреннему туризму.

Рост налогов и расходов снижает маржинальность бизнеса.

Сегодня окупаемость апартаментов от застройщика — в среднем 20–25 лет. Исключения редки, и только при покупке 2–3 года назад с успешным проектом можно выйти на 15 лет. Но даже тогда необходима комплексная экспертиза.

Когда покупка в Сочи — хорошая идея

Если вы живёте в Сочи и готовы лично заниматься арендой, комбинировать долгосрочные и краткосрочные форматы — да, схема может работать. Но если вы в другом регионе и хотите, чтобы квартира «работала сама», результат почти всегда будет разочаровывающим.

Из практики: клиент заселил в квартиру «знакомых» через посредника. Через пару месяцев жильцы перестали выходить на связь. Пришлось лететь через всю страну, чтобы урегулировать конфликт. В итоге он продал объект и больше не повторял такую схему.

Мечтать о квартире или апартаментах у моря — естественно.

Но перед тем как вкладываться, важно опираться не на рекламные обещания, а на точные расчёты, опыт и трезвую аналитику. Это убережёт вас от убытков и сохранит инвестиционный капитал.

Ранее мы сообщали, что новостройки в Сочи под угрозой:катастрофа в эконом и комфорт-сегментах


Дарья Паутова